Амортизация LMNP в Марокко: понимание ключевых аспектов

амортизация LMNP в Марокко интригует многих российских инвесторов, знакомых с французским статусом Loueur Meublé Non Professionnel (непрофессиональный арендодатель меблированного жилья), который во Франции позволяет свести к минимуму налогообложение аренды благодаря вычету амортизации. В Марокко механизм иной: бухгалтерская амортизация меблированного объекта реально применима только через подходящую структуру (компанию), тогда как частное лицо пользуется другими рычагами, прежде всего фиксированным вычетом в 40 %. Обладая более чем 25-летним опытом между Европой и Marrakech, Armonia Solutions сопровождает инвесторов и собственников в выборе правильного режима. Это полное руководство, обновлено в 2026, разъясняет проблематику, ставки, расчёты и компромиссы амортизации и налогообложения меблированной аренды в Марокко, с цифрами, кейсом, симулятором и практическим опытом.

Ключевые цифры налогообложения меблированной аренды в Марокко (2026)

Прежде чем принимать решение, вот основные налоговые ориентиры, которые нужно знать на 2026 год. Эти данные взяты из действующих шкал и Закона о финансах 2026.

Источники: Закон о финансах 2026, шкала подоходного налога 2026 (без изменений к 2025), DGI. Подробности в конце статьи.

Амортизация LMNP: российская логика и её марокканский эквивалент

Во Франции статус LMNP позволяет амортизировать строение, мебель и часть работ и вычитать эту амортизацию из арендной платы: так инвестор может получать арендный доход, платя мало налога или вовсе не платя его годами. Многие зарубежные инвесторы, в том числе из России, стремятся воспроизвести эту схему в Марокко. Однако, статус LMNP как таковой не существует в марокканском праве. Общий налоговый кодекс Марокко не знает категории «непрофессиональный арендодатель меблированного жилья» с вычетом амортизации, зарезервированным для частных лиц.

Для марокканского частного лица или нерезидента, сдающего объект (пустой или меблированный) напрямую, налогообложение опирается главным образом на вычет 40 %, а затем на прогрессивную шкалу подоходного налога. Сама же амортизация не вычитается из доходов от недвижимости частного лица: это бухгалтерское понятие, зарезервированное для субъектов, ведущих бухгалтерский учёт (компании, профессионалы на режиме реального чистого результата). Это первое большое различие, которое нужно учесть.

Тем не менее амортизация всё же применима в Марокко: достаточно поместить деятельность в структуру, которая ведёт бухгалтерский учёт и облагается корпоративным или профессиональным подоходным налогом. Тогда возвращается логика амортизации строения и мебели для уменьшения налогооблагаемого результата, но со ставками и правилами, присущими Марокко.

Допустимые ставки амортизации в Марокко: справочная таблица

Когда меблированный объект находится в собственности через компанию (или эксплуатируется на режиме реального чистого результата), амортизация рассчитывается согласно нормам, принятым DGI. Вот линейные ставки, обычно применяемые и необходимые для моделирования меблированной инвестиции.

Ключевой момент: земля никогда не амортизируется. В квартире поэтому выделяют долю земли (часто от 15 % до 25 % цены) перед амортизацией строения. Мебель же амортизируется быстро (5 лет), что создаёт выраженный налоговый рычаг в первые годы эксплуатации меблированной или краткосрочной аренды.

Два налоговых пути: частное лицо или компания

Правильный выбор зависит от размера арендной платы, срока владения и имущественной цели. Таблица ниже сравнивает два основных пути.

В итоге: при скромной арендной плате вычет 40 % для частного лица прост и часто достаточен. При значительном арендном имуществе, сильно меблированном или эксплуатируемом краткосрочно, компания позволяет вычитать амортизацию и реальные расходы, ценой бухгалтерского учёта и налогообложения дивидендов, которые нужно предусмотреть.

Как работает амортизация через компанию

В компании, облагаемой корпоративным налогом, налогооблагаемый результат рассчитывается путём вычета из арендной платы всех эксплуатационных расходов (управление, консьерж-сервис, энергия, страхование, профессиональный налог), процентов по займу и амортизационных отчислений. Эти отчисления не соответствуют никакому оттоку денежных средств: они уменьшают налог, не обедняя компанию, в чём и состоит их интерес. Чистая прибыль затем облагается корпоративным налогом (20 % ниже 100 млн MAD прибыли) с минимальным взносом 0,25 % от оборота (минимум 3 000 MAD), уплачиваемым даже при убытке.

Однако внимание: чтобы лично получить денежные средства, участник должен выплатить себе дивиденды, облагаемые удержанием у источника. Поэтому общую налоговую стоимость (корпоративный налог + налогообложение дивидендов) следует сравнить с подоходным налогом, который заплатило бы частное лицо. Компания выигрывает прежде всего тогда, когда амортизация и реальные расходы значительны, а прибыль реинвестируется, а не распределяется.

Числовой кейс: меблированная квартира в Marrakech (Guéliz)

Возьмём конкретный и подробный случай. Инвестор приобретает меблированную квартиру в квартале Guéliz в Marrakech и сдаёт её на год в долгосрочную меблированную аренду.

Путь 1, Прямое владение (частное лицо). Применяют вычет 40 %: налоговая база = 108 000 × 60 % = 64 800 MAD. После применения шкалы подоходного налога 2026 (освобождение до 40 000 MAD, затем ступени 10 %, 20 %, 30 %…) подлежащий уплате подоходный налог составляет около 6 500, 7 500 MAD/год в зависимости от семейного положения. Валовая доходность равна 108 000 / 1 600 000 = 6,75 % ; после налога и около 12 000 MAD годовых расходов (страхование, содержание, налог на коммунальные услуги), чистая доходность приближается к 5,5 %.

Путь 2, Владение через компанию (корпоративный налог). Из арендной платы вычитают: амортизацию строения (1 280 000 × 4 % = 51 200 MAD), амортизацию мебели (150 000 × 20 % = 30 000 MAD), то есть 81 200 MAD амортизации, плюс около 18 000 MAD реальных расходов (управление, бухгалтерия, страхование). Налогооблагаемый результат ≈ 108 000 − 81 200 − 18 000 = результат, близкий к нулю или даже слегка убыточный в первые годы. Корпоративный налог тогда ограничивается минимальным взносом (0,25 % от оборота, то есть минимум 3 000 MAD). Амортизация таким образом почти полностью «стирает» налог в течение фазы амортизации мебели (5 лет), воспроизводя эффект, к которому стремятся приверженцы российского LMNP.

Путь компании, таким образом, очень эффективен с налоговой точки зрения в первые годы, но нужно учитывать стоимость бухгалтерии (≈ 6 000, 12 000 MAD/год) и налогообложение дивидендов при распределении. Для одной квартиры разница в налоге не всегда оправдывает структуру; для 3 или 4 меблированных объектов выбор явно склоняется в пользу компании.

Случай краткосрочной аренды (Airbnb)

Краткосрочная аренда (типа Airbnb) максимизирует арендную плату, но также и расходы: консьерж-сервис, уборка, платформы, энергия. Она часто приравнивается к парагостиничной деятельности, что усиливает интерес к компании: больше вычитаемых реальных расходов и часто обновляемая мебель (а значит, быстро амортизируемая). Напротив, частное лицо с фиксированным вычетом 40 % может оказаться в проигрыше, если его реальные расходы значительно превышают 40 % арендной платы, что часто бывает при краткосрочной аренде. Сверх определённого объёма в игру вступают также НДС и местный туристический сбор, которые нужно изучать в каждом конкретном случае с консультантом.

Симулятор: оцените вашу ситуацию

Таблица многосценарного моделирования (без расчёта, для быстрого сравнения): вот четыре типовых профиля и их выбор.

Ориентировочные оценки, требующие подтверждения у консультанта; они не учитывают налогообложение дивидендов и возможный НДС.

Практические инструменты: чек-лист и памятка

Прежде чем выбрать ваш режим, пройдитесь по этому практическому чек-листу:

1. Оцените реальную годовую валовую арендную плату (с учётом простоя аренды).
2. Подсчитайте ваши реальные годовые расходы (управление, консьерж-сервис, энергия, страхование, содержание).
3. Сравните их с 40 % арендной платы: если они значительно превышают этот порог, компания становится целесообразной.
4. Выделите долю земли (не амортизируемую) из цены покупки.
5. Перечислите амортизируемые объекты: строение (4 %), мебель (20 %), обустройство (10 %).
6. Предусмотрите годовую стоимость бухгалтерии компании (от 6 000 до 12 000 MAD).
7. Проверьте ваш статус резидента или нерезидента и налоговое соглашение Россия–Марокко.
8. Предусмотрите удержание у источника (10 % частное лицо, 5 % новые правила Закона о финансах 2026), если ваш арендатор, юридическое лицо.
9. Сохраняйте все счета (мебель, работы): без подтверждающего документа нет амортизации.
10. Подтвердите выбор у эксперта до приобретения, а не после.

Практический опыт (иллюстративные и анонимные сценарии)

Приведённые ниже ситуации являются репрезентативными и анонимными примерами, призванными проиллюстрировать типичные решения; они не являются именными свидетельствами.

Российский инвестор, владелец квартиры в Guéliz. Привыкший к российскому LMNP, он думал амортизировать свой объект напрямую. После анализа он убедился, что вычета 40 % достаточно для его умеренной арендной платы и что компания добавила бы прежде всего расходы на бухгалтерию. Он сохранил прямое владение и сэкономил на расходах на структуру.

Владелица нескольких объектов краткосрочной аренды в Marrakech. С четырьмя квартирами, сдаваемыми в Airbnb, и высокими реальными расходами (консьерж-сервис, уборка, энергия) фиксированный вычет 40 % стал невыгодным. Переход в компанию позволил ей вычитать реальные расходы и амортизировать мебель и обустройство, снизив налог до минимального взноса в первые годы.

Пара нерезидентов, готовящих свою пенсию в Марокко. Стремясь передать имущество, они предпочли компанию, чтобы облегчить будущую передачу долей вместо объектов, пользуясь при этом амортизацией на этапе эксплуатации.

FAQ, Амортизация LMNP в Марокко

Существует ли статус LMNP в Марокко?

Нет. Марокканское налоговое право не признаёт статус Loueur Meublé Non Professionnel (непрофессиональный арендодатель меблированного жилья) и его вычет амортизации, зарезервированный для частных лиц. Амортизация применима только в рамках бухгалтерского учёта (компания или режим реального чистого результата).

Какой вычет применяется к доходам от аренды частного лица?

Фиксированный вычет 40 % применяется к валовой арендной плате; только 60 % облагаются прогрессивной шкалой подоходного налога. Этот вычет заменяет для частного лица вычет реальных расходов и амортизации.

Как реально амортизировать мой меблированный объект в Марокко?

Поместив деятельность в компанию, облагаемую корпоративным налогом (или относясь к режиму реального чистого результата). Тогда вы амортизируете строение (≈ 4 %), мебель (≈ 20 %) и обустройство (≈ 10 %), что уменьшает налогооблагаемый результат.

Каковы допустимые ставки амортизации?

Ориентировочно: от 4 % до 5 % для строения, 10 % для обустройства, от 10 % до 20 % для мебели и оборудования, 20 % для бытовой техники и постельных принадлежностей. Земля никогда не амортизируется.

Какова ставка корпоративного налога в 2026 году?

20 % для компаний с чистой прибылью менее 100 млн MAD (более 98 % предприятий), 35 % свыше и 40 % для банков и страховых компаний. Минимальный взнос 0,25 % от оборота (минимум 3 000 MAD) остаётся к уплате.

Что такое удержание у источника с арендной платы?

Когда арендатор, юридическое лицо, он удерживает налог у источника: 10 % от валовой арендной платы, выплачиваемой частному лицу. Закон о финансах 2026 вводит, кроме того, удержание 5 % без НДС с арендной платы, выплачиваемой компаниям и профессионалам на подоходном налоге, с 1 июля 2026. Эти удержания являются авансами, зачитываемыми в счёт итогового налога.

Меняет ли краткосрочная аренда налогообложение?

Да. Краткосрочная аренда порождает больше реальных расходов, часто свыше 40 % арендной платы, что делает компанию и амортизацию более выгодными. Сверх определённого объёма могут применяться НДС и туристический сбор.

Компания или прямое владение: что выбрать?

Прямое владение подходит для скромной арендной платы благодаря вычету 40 %. Компания необходима при высокой арендной плате, краткосрочной аренде или портфеле из нескольких объектов, где амортизация и реальные расходы делают разницу. Выбор должен учитывать стоимость бухгалтерии и налогообложение дивидендов.

Может ли нерезидент амортизировать объект в Марокко?

Не при прямом владении (он подпадает под вычет 40 %). Зато через марокканскую компанию нерезидент может пользоваться амортизацией, с учётом правил налогового соглашения Россия–Марокко во избежание двойного налогообложения.

Действительно ли амортизация снижает мой налог без оттока денег?

Да: амортизационное отчисление, это бухгалтерский расход без выплаты денег. Оно уменьшает налогооблагаемый результат и, следовательно, корпоративный налог, сохраняя при этом ликвидность компании в течение срока амортизации.

Как российские собственники воспринимают амортизацию в Марокко

Российский владелец недвижимости привык мыслить категориями УСН, патента или статуса самозанятого, где расходы и износ учитываются по знакомым правилам. В Марокко логика иная: меблированная аренда, амортизация мебели и оборудования, выбор между физическим лицом и компанией подчиняются местному налоговому кодексу, а не российскому. Главная культурная ловушка, переносить привычные российские схемы на марокканскую почву и ждать тех же вычетов. Здесь важны точная документация на арабском или французском, корректные счета от поставщиков и понимание, что марокканский бухгалтер ведёт учёт по собственным стандартам. Российскому собственнику, который управляет квартирой в Марракеше дистанционно, спокойнее доверить сопровождение местному партнёру. Команда Armonia Solutions помогает совместить российскую тягу к порядку в цифрах с требованиями марокканской отчётности и избежать дорогих ошибок новичка.

Заключение

амортизация LMNP в Марокко не существует во российской форме, но её эффект, значительное снижение налогообложения меблированной аренды, остаётся доступным через компанию, которая амортизирует строение и мебель. Для небольшой арендной платы вычета 40 % для частного лица чаще всего достаточно; для краткосрочной аренды или значительного имущества компания становится инструментом оптимизации. Правильный выбор делается до покупки, с цифрами на руках. Armonia Solutions, присутствующая в Европе и Marrakech более 25 лет, помогает вам смоделировать ваш проект и выбрать наиболее эффективный режим. Свяжитесь с нашими экспертами для индивидуального анализа.

Идти дальше

Углубитесь в тему с помощью наших дополнительных руководств: Налоговая оптимизация в Марокко в 2026 году, Создание холдинга в Марокко: налоговые преимущества 2026, Консьерж-сервис Airbnb в Марокко: регулирование и налогообложение 2026, Private Equity в Марокко: инвестиции в МСП и Куда инвестировать к Чемпионату мира 2030.

Источники и ссылки

• Закон о финансах 2026 (Марокко), налоговые меры, удержание у источника с арендной платы, семейные вычеты.
• Генеральное налоговое управление (DGI), Общий налоговый кодекс, вычет 40 % с доходов от недвижимости, допустимые ставки амортизации.
• Шкала подоходного налога Марокко 2026 (без изменений к 2025), порог освобождения 40 000 MAD, ступени до 37 %.
• Ставка корпоративного налога Марокко 2026, 20 % (прибыль < 100 млн MAD), 35 %, 40 %; минимальный взнос 0,25 %.
• Анализы марокканских налоговых фирм (Upsilon Consulting, Deloitte, Sahl Compta) по налогообложению недвижимости 2026.

Чтобы лучше понять меры поддержки цифровой трансформации компаний в Марокко, полезно ознакомиться с информацией Министерства промышленности и торговли.

Официальные нормативные тексты о налогообложении и амортизации в Марокко доступны на портале Генерального секретариата правительства Марокко (тексты законов и Официальный бюллетень).