Amortización de un inmueble amueblado en Marruecos: el modelo francés LMNP y el verdadero marco fiscal para inversores españoles

Para un inversor español que compra un apartamento amueblado o un riad en Marrakech, Agadir o Taghazout con el fin de alquilarlo, la amortización del inmueble suele ser una fuente de confusión. Muchos llegan con el concepto francés de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), escuchado en foros o asesorías, y creen que podrán amortizar su propiedad marroquí de la misma manera. Es un malentendido que puede salir caro. En este dossier explicamos, con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions, por qué el estatuto LMNP es una construcción puramente francesa, cómo funciona realmente la amortización en Marruecos y qué vía resulta fiscalmente más ventajosa según su situación como propietario residente en España.

Nuestro objetivo no es venderle una solución milagrosa, sino darle los conceptos correctos para que tome una decisión informada, junto con un contable marroquí y su asesor fiscal español.

Cifras clave de la fiscalidad del alquiler amueblado en Marruecos (2026)

La siguiente tabla resume los principales parámetros marroquíes vigentes en 2026. Todos los importes figuran en dírhams marroquíes (MAD) con un contravalor indicativo en euros (al cambio aproximado de 11 MAD por euro).

LMNP: una lógica francesa que no se aplica a los inversores españoles

El estatuto LMNP y la SCI francesa (société civile immobilière) son instrumentos del derecho fiscal francés. Existen únicamente dentro del sistema tributario de Francia: es el sistema francés el que permite a un arrendador particular de vivienda amueblada amortizar el inmueble y el mobiliario, y deducir esas amortizaciones de los ingresos por alquiler. Para un inversor español, este estatuto carece de todo valor jurídico, ni en España ni en Marruecos. No existe un equivalente español llamado LMNP, y Marruecos tampoco conoce ese concepto.

En concreto, esto significa dos cosas. Primero: un particular español que posee directamente (a su nombre) un inmueble amueblado en Marruecos no puede amortizarlo en Marruecos. A cambio, Marruecos ofrece al particular una reducción a tanto alzado del 40% sobre el alquiler bruto. Segundo: la amortización sí es posible en Marruecos, pero únicamente cuando el inmueble se mantiene a través de una sociedad sujeta al impuesto de sociedades (IS) que lleva una contabilidad completa. Por tanto, lo que cuenta no es el estatuto del arrendador, sino la forma jurídica de tenencia: particular o sociedad.

Quien lee en internet sobre amortizar para no pagar impuestos confunde un mecanismo francés con la realidad marroquí. La pregunta correcta para un propietario español no es cómo ser LMNP en Marruecos, sino mantengo mi inmueble como particular o a través de una sociedad marroquí, y qué consecuencias tiene en España.

Tasas de amortización admitidas en Marruecos: la tabla de referencia

Cuando el inmueble se mantiene a través de una sociedad, el derecho contable marroquí amortiza los activos de forma lineal a lo largo de su vida útil. El suelo nunca es amortizable; solo cuentan la parte construida, las instalaciones y el mobiliario. Los porcentajes habituales son:

Estas amortizaciones, junto con los gastos reales (intereses de un préstamo, gestión, mantenimiento, seguro), se deducen de los ingresos por alquiler para determinar el resultado imponible de la sociedad. En los primeros años, la combinación de amortizaciones y gastos suele anular por completo el resultado imponible, de modo que solo se debe la cotización mínima.

Dos vías fiscales: particular o sociedad

La elección entre tenencia directa y tenencia a través de una sociedad es el núcleo de la optimización. La siguiente tabla compara ambas vías.

Para ingresos por alquiler modestos, la sencillez de la tenencia directa con la reducción del 40% suele ser la mejor opción: poca administración, impuesto bajo o nulo. En cuanto los alquileres aumentan, intervienen varios inmuebles o el alquiler de corta duración (Airbnb) genera una alta rentabilidad, la sociedad resulta más interesante porque las amortizaciones reales reducen de forma estructural el resultado imponible.

Cómo funciona la amortización a través de una sociedad

Si mantiene el inmueble a través de una sociedad marroquí (habitualmente una SARL), el edificio se incorpora al balance y se amortiza linealmente cada año. Por ejemplo: un edificio con un valor amortizable de 1 280 000 MAD (± 116 364 €) genera, al 4%, una amortización anual de 51 200 MAD (± 4 655 €). El mobiliario, valorado en 150 000 MAD (± 13 636 €), aporta al 20% otros 30 000 MAD (± 2 727 €) al año. En conjunto, esto supone más de 81 000 MAD (± 7 364 €) de cargas contables que reducen el resultado, sin que salga dinero real de la caja.

Sobre el resultado imponible positivo, la sociedad aplica el tipo del IS del 20%. Si el resultado es nulo o negativo por amortizaciones y gastos, solo se debe la cotización mínima del 0,25% del volumen de negocio, con un mínimo de 3 000 MAD (± 273 €). Si luego desea repartir el beneficio a título privado, se añade una tributación sobre los dividendos. Esa segunda capa es precisamente la razón por la que la sociedad solo compensa a partir de cierto nivel de alquiler: por debajo de un umbral, la estructura (contabilidad, constitución, cuentas anuales) cuesta más de lo que aporta.

Doble imposición: el convenio España-Marruecos (1978) y el IRPF

Como residente en España, en principio tributa por su renta mundial. Sin embargo, esto no significa que pague dos veces. España y Marruecos firmaron en Madrid, el 10 de julio de 1978, un convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio (modificado por Canje de Notas en 1983 y 1984). Según el artículo 13.1 del convenio, las rentas y ganancias derivadas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado donde están situados los bienes, aquí, Marruecos.

Para evitar la doble imposición, el artículo 23.1 del convenio establece el método de exención con progresividad: España deja exentas esas rentas, pero puede tenerlas en cuenta para calcular el tipo aplicable al resto de su renta. En la práctica, los ingresos del inmueble marroquí tributan en Marruecos según las reglas descritas más arriba, y el convenio de 1978 evita que vuelvan a gravarse íntegramente en su IRPF español. El cálculo exacto depende de su situación y cambia con frecuencia; consulte siempre la información actualizada de la Agencia Tributaria y, preferiblemente, a un asesor fiscal. Los regímenes franceses LMNP o SCI no intervienen en absoluto en esta cadena.

Ejemplo ilustrativo (simulación): apartamento amueblado en Guéliz, Marrakech

Ejemplo ilustrativo (simulación), cifras indicativas, no es un caso de cliente real.

Supongamos que un inversor español de Madrid compra un apartamento amueblado en el barrio de Guéliz, en Marrakech. Las cifras:

Como particular: la base imponible es el 60% de 108 000 MAD, es decir 64 800 MAD (± 5 891 €). Tras aplicar la escala progresiva y la deducción familiar, el impuesto sigue siendo moderado, del orden de unos pocos miles de dírhams. Como sociedad: las amortizaciones (51 200 + 30 000 = 81 200 MAD / ± 7 382 €) más los gastos reales anulan la mayor parte del resultado, de modo que en los primeros años se paga sobre todo la cotización mínima. Para este nivel de alquiler intermedio, ambas vías son defendibles; la sociedad solo gana claramente con alquileres más altos o varios inmuebles.

El caso del alquiler de corta duración (Airbnb)

El alquiler de corta duración a través de plataformas como Airbnb genera, por lo general, una rentabilidad mayor que el alquiler de larga duración, pero también más gastos (limpieza, gestión, comisión de la plataforma, mayor desgaste del mobiliario). Es precisamente ahí donde la sociedad con amortizaciones rinde mejor: el importante volumen de mobiliario y acondicionamiento se amortiza rápido (20% anual) y los gastos reales de gestión son íntegramente deducibles. Para quienes dan el paso hacia la gestión profesional, remitimos a nuestros análisis detallados sobre cómo declarar sus bienes de Marruecos desde España y sobre el impuesto sobre la venta de un inmueble en Marruecos.

Simulador: estime su situación

Con el siguiente simulador compara rápidamente la base imponible como particular con el resultado imponible y el IS estimado como sociedad. Introduzca el alquiler anual, el valor amortizable de la construcción, el valor del mobiliario y sus gastos anuales reales (todo en MAD). Los resultados se muestran en MAD con su contravalor en euros.

Buenas prácticas y errores frecuentes

Algunos puntos de atención que marcan la diferencia. En la compra, separe siempre el valor del suelo: sin un reparto razonable entre suelo y construcción no podrá justificar la base de amortización. Conserve todas las facturas de mobiliario y obras, porque sin justificante no hay amortización. No subestime los costes de constitución y gestión de una sociedad: para alquileres bajos se comen la ventaja fiscal. Y nunca confunda el régimen francés LMNP con la realidad marroquí, un error que ha llevado a más de un propietario novel a una mala elección de estructura.

El error más frecuente sigue siendo el salto directo a una sociedad porque sería fiscalmente más inteligente, sin contar la tributación de los dividendos ni los costes contables anuales. Calcule siempre la cadena completa, IS más dividendos más gestión, antes de decidir.

Por qué los inversores españoles se sienten como en casa en Marruecos

Los compradores españoles ocupan un lugar singular en el mercado inmobiliario marroquí, y su perfil tiene rasgos propios. La proximidad geográfica es decisiva: apenas catorce kilómetros separan Tarifa de Tánger, y un vuelo a Marrakech dura poco más de dos horas desde la península. A esa cercanía se suma una afinidad cultural construida durante siglos, perceptible en la lengua, la gastronomía y la arquitectura de raíz andalusí que el viajero español reconoce de inmediato en las medinas. Por eso el riad, la casa tradicional con patio interior, despierta una familiaridad especial. Al mismo tiempo, el inversor español combina ese vínculo emocional con un enfoque práctico: busca rentabilidad clara, gastos transparentes y una gestión de confianza a distancia. Esa mezcla de cercanía afectiva y pragmatismo explica la presencia estable de propietarios españoles en Marrakech, Agadir y Taghazout.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Existe el estatuto LMNP en Marruecos?
No. El LMNP es un régimen francés. En Marruecos no existe y carece de valor para un propietario español. Un particular no puede amortizar su inmueble en Marruecos; la amortización solo es posible a través de una sociedad.

¿Qué reducción se aplica a los ingresos por alquiler de un particular?
Una reducción a tanto alzado del 40% sobre el alquiler bruto. La base imponible es, por tanto, el 60% de los alquileres percibidos.

¿Cómo amortizo realmente mi inmueble amueblado en Marruecos?
Únicamente manteniéndolo a través de una sociedad marroquí sujeta al IS que lleve una contabilidad completa. Entonces el edificio y el mobiliario son amortizables.

¿Qué tasas de amortización se admiten?
De forma indicativa: 4% a 5% para la construcción, 10% para acondicionamiento, 10% a 20% para mobiliario y 20% para electrodomésticos y ropa de cama. El suelo nunca es amortizable.

¿Cuál es el tipo del IS en 2026?
El tipo estándar es del 20% para un beneficio inferior a 100 millones de MAD.

¿Qué es la retención en origen sobre los alquileres?
Cuando una persona jurídica paga alquiler a un particular, se aplica una retención del 10% del alquiler bruto, imputable al IR. Desde el 1 de julio de 2026 se añade una retención del 5% (sin IVA) sobre los alquileres pagados a sociedades.

¿Tributo dos veces, en Marruecos y en España?
No. El convenio España-Marruecos de 1978 evita la doble imposición. El alquiler tributa en Marruecos; España aplica la exención con progresividad. Consulte a la Agencia Tributaria para su caso concreto.

¿A partir de qué nivel de alquiler compensa una sociedad?
No hay un umbral fijo, pero en la práctica la sociedad resulta interesante con alquileres altos, alquiler de corta duración muy rentable o una cartera de varios inmuebles, cuando las amortizaciones reducen de forma estructural el resultado imponible.

¿Puedo pasar más tarde de particular a sociedad?
Sí, pero la aportación del inmueble a una sociedad conlleva costes y posibles tributaciones. Hágalo calcular de antemano.

¿El suelo nunca es amortizable de verdad?
Correcto. Solo son amortizables la parte construida, el acondicionamiento y el mobiliario; el suelo no.

Conclusión

Para un inversor español en Marruecos el mensaje es sencillo: olvide la etiqueta francesa LMNP y razone desde la realidad marroquí. Como particular disfruta de una sencilla reducción del 40%; la amortización está reservada a quien invierte a través de una sociedad. La estructura adecuada depende de su nivel de alquiler, del número de inmuebles y de su estrategia de corta duración, y, en todos los casos, el convenio de 1978 evita la doble imposición en España. ¿Desea que calculemos su situación y determinemos la estructura óptima? Póngase en contacto con nuestros expertos para un análisis personalizado.

Fuentes

Agencia Tributaria (España), información sobre rentas de inmuebles en el extranjero y convenios de doble imposición: agenciatributaria.gob.es. Convenio España-Marruecos de 10 de julio de 1978 para evitar la doble imposición. Direction Générale des Impôts (DGI) de Marruecos para los tipos vigentes del IR y del IS y la Ley de Finanzas 2026. Cifras a título indicativo; consulte a un asesor fiscal para su situación personal.