Belastingen op een tweede woning in Marokko (2026): complete gids

Bijgewerkt 2026. Een tweede woning in Marokko bezitten, een riad in Marrakech, een appartement in Agadir of een villa aan de kust, is de droom van veel Nederlandse kopers en internationale investeerders. Maar dat woonplezier gaat samen met een specifieke fiscaliteit die u moet beheersen: woonbelasting zonder vermindering, gemeentelijke dienstenbelasting, belasting op huurinkomsten en een belasting op de meerwaarde bij verkoop. Met meer dan 25 jaar ervaring ontcijfert Armonia Solutions (Parijs en Marrakech), uw partner voor verhuurbeheer en Airbnb-conciergerie in Marrakech en Agadir, voor u alle belastingen die in 2026 op een tweede woning in Marokko drukken, met actuele cijfers.

Het grote verschil met een hoofdverblijf zit in een precies punt: een tweede woning profiteert niet van de vermindering van 75 procent op de woonbelasting. Dat verandert de fiscale rekening radicaal, zoals u in ons rekenvoorbeeld verderop zult zien.

Kerncijfers 2026: belastingen en verhuurbeheer voor uw tweede woning in Marokko

Uiterste betaaldatum voor de TH en de TSC in 2026: 1 juni 2026. De bronnen vindt u onderaan dit artikel.

De woonbelasting: geen vermindering voor een tweede woning

De woonbelasting wordt berekend over de kadastrale huurwaarde van de woning, die door de belastingadministratie wordt vastgesteld en periodiek wordt herzien. Voor een hoofdverblijf verlaagt een vermindering van 75 procent de belastbare grondslag aanzienlijk. Die vermindering geldt niet voor tweede woningen: de belasting wordt berekend over 100 procent van de huurwaarde, waardoor de aanslag tot vier keer hoger kan uitvallen dan bij een hoofdverblijf met dezelfde waarde.

Het tarief voor 2026 is progressief en telt vier schijven:

De gemeentelijke dienstenbelasting (TSC)

De TSC komt altijd bovenop de woonbelasting. Zij financiert de diensten die de gemeente levert (wegen, reiniging, straatverlichting). Het tarief bedraagt 10,5 procent in stedelijke zones en 6,5 procent in de periferie, toegepast op dezelfde huurwaarde als de woonbelasting. Ook hier maakt het ontbreken van de vermindering voor tweede woningen de jaarlijkse rekening flink zwaarder.

Hoofdverblijf versus tweede woning: de vergelijking

Om het verschil goed te meten vergelijken we twee identieke woningen met een jaarlijkse huurwaarde van 24.000 MAD (≈ 2.182 €): de ene bewoond als hoofdverblijf, de andere aangehouden als tweede woning.

Het verschil is opvallend: bij gelijke waarde wordt de tweede woning hier ruim zes keer zwaarder belast. Dit is een essentieel gegeven in de rendementsberekening van een vakantiewoning of investeringspand.

Belasting op huurinkomsten (als u uw tweede woning verhuurt)

Veel eigenaren verhuren hun tweede woning een deel van het jaar, vaak als gemeubileerde verhuur in Marokko. De ontvangen huur is dan belastbaar. Het regime 2026 voorziet in een forfaitaire aftrek van 40 procent op de brutohuur: slechts 60 procent van de huur vormt de belastbare grondslag. Deze aftrek is automatisch en dekt alle kosten, zonder bewijsstukken.

De zo verkregen grondslag valt onder het progressieve IR-tarief, waarvan de vrijstellingsdrempel is verhoogd naar 40.000 MAD (≈ 3.636 €) en het marginale tarief is verlaagd naar 37 procent. Eigenaren met jaarlijkse huurinkomsten vanaf 120.000 MAD (≈ 10.909 €) kunnen kiezen voor een bevrijdend tarief van 20 procent, zonder complexe jaaraangifte. De aangifte verloopt via het Simpl-IR portaal van de Marokkaanse belastingdienst (DGI). Verhuurt u toeristisch via platforms, lees dan ook ons artikel over de nieuwe btw op Airbnb in Marokko.

De belasting op vastgoedwinst (TPI) bij doorverkoop

Bij verkoop is de gerealiseerde meerwaarde onderworpen aan de TPI tegen 20 procent van de nettomeerwaarde, met een minimum van 3 procent van de verkoopprijs. De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de geherwaardeerde aankoopprijs, na aftrek van aankoopkosten (notaris, registratie) en bepaalde aangetoonde werkzaamheden.

Let op: de TPI-vrijstelling voor het hoofdverblijf (na een minimale bewoningsduur) geldt niet voor een tweede woning. Bewaar dus zorgvuldig alle facturen van aankoop en verbouwing om de belastbare grondslag op de dag van verkoop te verlagen.

Illustratief voorbeeld (simulatie): een riad in Marrakech als tweede woning

Illustratief voorbeeld (simulatie): indicatieve cijfers, geen echt klantdossier.

Een eigenaar uit Amsterdam bezit een riad in Marrakech die hij als tweede woning gebruikt. De administratie schat de jaarlijkse huurwaarde op 36.000 MAD (≈ 3.273 €). Hij verhuurt de riad af en toe en ontvangt 80.000 MAD (≈ 7.273 €) huur per jaar.

*Indicatieve schatting op basis van de totale situatie van de belastingplichtige; de IR is progressief en persoonlijk, dus het exacte bedrag hangt af van overige inkomsten en aftrekposten. Dit voorbeeld laat zien dat een verhuurde tweede woning in Marrakech al snel een fiscale jaarlast van circa 10.000 MAD (≈ 909 €) meebrengt, die u in uw rendementsberekening moet reserveren.

Simulator: bereken uw jaarlijkse belastingen (TH + TSC)

Vul de jaarlijkse kadastrale huurwaarde van uw woning in om uw woonbelasting en gemeentelijke dienstenbelasting te schatten. Indicatieve schatting; alleen de belastingaanslag is bindend.

Voor een snelle lezing volgt hier een simulatie met meerdere scenario’s (tweede woning, stedelijke zone):

Nederland en Marokko: hoe voorkomt u dubbele belasting?

Nederland en Marokko sloten op 12 augustus 1977 in Rabat een belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting op inkomen en vermogen, dat nog altijd van kracht is. De hoofdregel voor vastgoed is klassiek: inkomsten uit onroerend goed mogen worden belast in het land waar het onroerend goed ligt, in dit geval Marokko. Als Nederlandse fiscaal inwoner geeft u uw wereldwijde vermogen aan bij de Nederlandse fiscus; een Marokkaanse tweede woning valt in beginsel in box 3, waarna Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verleent voor buitenlands onroerend goed. Zo betaalt u niet twee keer belasting over hetzelfde bezit. De precieze uitwerking hangt af van uw persoonlijke situatie; raadpleeg de Belastingdienst of een fiscaal adviseur voor uw aangifte. Let op: de Marokkaanse lokale belastingen (TH en TSC) en de TPI blijven altijd in Marokko verschuldigd, ongeacht uw woonland.

De kadastrale huurwaarde begrijpen

De hele lokale fiscaliteit rust op de huurwaarde: de theoretische jaarhuur die de woning zou opbrengen bij verhuur onder normale omstandigheden. Deze waarde wordt door de administratie bepaald op basis van oppervlakte, ligging, standing en voorzieningen, en wordt periodiek herzien (meestal in stappen om de paar jaar). Voor een goed gelegen luxe tweede woning kan die huurwaarde hoog uitvallen, waardoor de woonbelasting in de hoogste schijven van het tarief belandt. In ons artikel over het berekenen van de kadastrale huurwaarde in Marokko leest u precies hoe de administratie te werk gaat.

Controleer altijd de huurwaarde die op uw aanslag staat: een verkeerde inschatting (onjuiste oppervlakte, verkeerde classificatie) kan tot overtaxatie leiden. Bij twijfel kan een adviseur u helpen een onderbouwd bezwaar in te dienen bij de belastingadministratie.

Markt 2026: wat kost een tweede woning waar?

De aankoopprijs van een tweede woning bepaalt mede de toekomstige fiscale druk (huurwaarde, TPI). Dit zijn de gemiddelde prijzen die in 2026 worden waargenomen in de steden die het meest in trek zijn bij kopers van tweede woningen.

De vraag naar tweede woningen blijft sterk, vooral in Marrakech en aan de kust, gedragen door Europese kopers die worden aangetrokken door de levensstijl en het seizoensgebonden verhuurpotentieel. Die prijsdynamiek werkt mechanisch door in de huurwaarden, en dus in de lokale belastingen die u moet inplannen.

Goede praktijken en veelgemaakte fouten

Zo blijft u in regel en optimaliseert u de fiscaliteit van uw tweede woning:

• Meld elke wijziging (aankoop, gebruik) voor 31 januari.
• Betaal de TH en de TSC voor 1 juni 2026.
• Bewaar alle facturen van aankoop en werkzaamheden voor de toekomstige TPI.
• Geef huurinkomsten aan via Simpl-IR (aftrek 40%).
• Overweeg de bevrijdende optie van 20% zodra de huur 120.000 MAD (≈ 10.909 €) overschrijdt.
• Controleer de door de administratie gehanteerde huurwaarde.
• Anticipeer op de TPI vanaf de aankoop door alle bewijsstukken te bewaren.

Legaal besparen op een tweede woning draait om een paar reflexen: een nauwkeurige administratie van huur en kosten, alle aankoop- en verbouwingsfacturen bewaren met het oog op de TPI, elk jaar het gewone regime vergelijken met de bevrijdende optie van 20 procent, en de gehanteerde huurwaarde controleren. Wie meerdere panden bezit, doet er goed aan om over de structuur na te denken (rechtstreeks bezit of vennootschap), bij voorkeur met een gespecialiseerde adviseur.

Praktijkscenario’s (illustratieve voorbeelden)

Geanonimiseerde en illustratieve scenario’s (simulaties), uitsluitend educatief bedoeld; geen echte klantdossiers.

Een Nederlandse investeerder met een appartement in Agadir rekende op de vermindering van 75 procent op zijn woonbelasting. Omdat zijn woning een tweede woning was, werd hij in werkelijkheid belast over 100 procent van de huurwaarde: een jaarlast die veel hoger uitviel dan begroot en die een fiscale diagnose vooraf had kunnen voorspellen.

Een eigenaresse van een riad in Marrakech verhuurde haar pand zonder de huurinkomsten aan te geven. Dankzij een begeleide regularisatie kon de aftrek van 40 procent correct worden toegepast en werd haar situatie veiliggesteld met een beperkte naheffing.

Een Nederlands-Marokkaans echtpaar (MRE) dat zijn tweede woning verkocht, kon dankzij zorgvuldig bewaarde aankoop- en verbouwingsfacturen de TPI-grondslag aanzienlijk verlagen en zo de belasting bij verkoop beperken.

Van WOZ naar huurwaarde: de Nederlandse blik op Marokkaans vastgoed

Nederlandse eigenaren zijn gewend aan een fiscale logica van WOZ-waarde, OZB en een forfaitair rendement in box 3. In Marokko draait alles om een ander begrip: de kadastrale huurwaarde, een theoretische jaarhuur die de administratie vaststelt en die de basis vormt voor TH en TSC. Wie met een Nederlandse bril naar een Marokkaanse aanslag kijkt, zoekt dus tevergeefs naar een marktwaarde. Ook de praktijk verschilt: bezwaar maken verloopt niet via een digitaal loket maar vaak via een schriftelijke, gemotiveerde reclamatie waarbij geduld en een goede lokale tussenpersoon het verschil maken. En waar in Nederland de VvE het gebouw beheert, regelt in Marokko de syndic het reilen en zeilen van de residentie. Wie die culturele vertaalslag maakt, voorkomt misverstanden en betaalt nooit meer dan nodig.

FAQ: belastingen op tweede woningen in Marokko (2026)

Krijgt een tweede woning de vermindering van 75 procent?

Nee. De vermindering van 75 procent op de woonbelasting is voorbehouden aan het hoofdverblijf. Een tweede woning wordt belast over 100 procent van de huurwaarde.

Wat is het tarief van de woonbelasting in 2026?

0% tot 5.000 MAD (≈ 455 €), 10% van 5.001 tot 20.000, 20% van 20.001 tot 40.000 en 30% daarboven, met een aftrek per schijf.

Wat is de gemeentelijke dienstenbelasting (TSC)?

Een gemeentelijke belasting van 10,5% (stedelijk) of 6,5% (periferie) over de huurwaarde, die bovenop de woonbelasting komt.

Wanneer moeten de TH en de TSC worden betaald?

Uiterlijk op 1 juni 2026 voor het lopende jaar.

Moet ik de huur van mijn tweede woning aangeven?

Ja. Huurinkomsten zijn belastbaar na een forfaitaire aftrek van 40 procent en worden aangegeven via het Simpl-IR portaal.

Bestaat er een vereenvoudigde optie voor huurinkomsten?

Ja. Vanaf 120.000 MAD (≈ 10.909 €) huur per jaar kunt u kiezen voor een bevrijdend tarief van 20 procent.

Welke belasting geldt bij verkoop van een tweede woning?

De belasting op vastgoedwinst (TPI) tegen 20 procent van de nettomeerwaarde, met een minimum van 3 procent van de verkoopprijs.

Geldt de meerwaardevrijstelling voor het hoofdverblijf ook hier?

Nee, die is voorbehouden aan het hoofdverblijf. Een tweede woning komt er niet voor in aanmerking.

Hoe verlaag ik de grondslag van de TPI?

Door de facturen van aankoop (notaris, registratie) en van werkzaamheden te bewaren, die de aankoopprijs herwaarderen.

Moet ik mijn Marokkaanse tweede woning in Nederland aangeven?

Ja. Als fiscaal inwoner van Nederland geeft u buitenlands vastgoed aan in box 3; het belastingverdrag van 1977 voorkomt dat u dubbel betaalt, want Nederland verleent een vermindering voor in Marokko gelegen vastgoed.

Conclusie

De fiscaliteit van een tweede woning in Marokko is zwaarder dan velen denken: woonbelasting over 100 procent van de huurwaarde, TSC, belasting op de huur en TPI bij verkoop. Goed voorbereid blijft zij echter volledig beheersbaar en doet zij niets af aan de aantrekkelijkheid van Marokkaans vastgoed. Armonia Solutions, met meer dan 25 jaar ervaring en aanwezig in Parijs en Marrakech, maakt voor u een volledige fiscale diagnose, optimaliseert uw situatie en verzorgt uw aangiften, naast professioneel verhuurbeheer in Marrakech en Agadir. Vraag vandaag nog een gratis evaluatie van uw woning aan en maak van de fiscaliteit van uw tweede woning een beheerst voordeel.

Bronnen

• Direction Generale des Impots (tax.gov.ma): gemeentelijke dienstenbelasting en tarieven 2026.
• Belastingverdrag Nederland-Marokko van 12 augustus 1977 (wetten.overheid.nl, BWBV0003326).
• Wafir.ma: woonbelasting Marokko 2026 (TH + TSC), berekening en betaling.
• Upsilon Consulting: woonbelasting Marokko 2026; huurinkomsten, IR en aftrek 40%.
• Agenz.ma: IR/PF Marokko 2026, belasting op vastgoedwinst (TPI).
• Masaken.ma: meerwaardebelasting op vastgoed in Marokko 2026 (TPI en vrijstellingen).