La fiscalité des résidences secondaires au Maroc (2026)
Mis à jour 2026. Posséder une résidence secondaire au Maroc — un riad à Marrakech, un appartement à Agadir ou une villa sur la côte — séduit de nombreux Français, MRE et investisseurs internationaux. Mais ce plaisir s’accompagne d’une fiscalité spécifique qu’il faut maîtriser : taxe d’habitation sans abattement, taxe de services communaux, imposition des revenus locatifs et taxe sur le profit immobilier à la revente. Forte de plus de 25 ans d’expérience, Armonia Solutions (Paris et Marrakech) décrypte pour vous, chiffres 2026 à l’appui, l’ensemble des impôts qui pèsent sur une résidence secondaire au Maroc.
La différence majeure avec une résidence principale tient à un point précis : la résidence secondaire ne bénéficie pas de l’abattement de 75 % sur la taxe d’habitation. Cela change radicalement la note fiscale, comme nous le verrons dans l’étude de cas chiffrée.
Chiffres clés de la fiscalité des résidences secondaires (2026)
| Impôt / Taxe | Taux 2026 | Base |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation (TH) | Barème progressif 0 % à 30 % | Valeur locative (100 % pour secondaire) |
| Abattement résidence principale | 75 % | Ne s’applique PAS aux résidences secondaires |
| Taxe de services communaux (TSC) | 10,5 % urbain / 6,5 % périphérie | Valeur locative |
| IR sur revenus locatifs (si louée) | Barème IR après abattement 40 % | 60 % des loyers bruts |
| Option libératoire revenus locatifs | 20 % | Si revenus ≥ 120 000 MAD (≈ 10 909 €)/an |
| Taxe sur le profit immobilier (TPI) | 20 % (min. 3 % du prix de vente) | Plus-value nette à la revente |
Date limite de paiement de la TH et de la TSC 2026 : le 1er juin 2026. Sources en fin d’article.
La taxe d’habitation : pas d’abattement pour une résidence secondaire
La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l’administration et révisée périodiquement. Pour une résidence principale, un abattement de 75 % réduit fortement la base imposable. Cet abattement ne s’applique pas aux résidences secondaires : la taxe est calculée sur 100 % de la valeur locative, ce qui peut multiplier la note par quatre par rapport à une résidence principale de même valeur.
Le barème 2026 est progressif et comporte quatre tranches :
| Tranche de valeur locative annuelle (MAD) | Taux | Déduction |
|---|---|---|
| 0 à 5 000 | 0 % | — |
| 5 001 à 20 000 | 10 % | 500 |
| 20 001 à 40 000 | 20 % | 2 500 |
| Au-delà de 40 000 | 30 % | 6 500 |
La taxe de services communaux (TSC)
La TSC s’ajoute systématiquement à la taxe d’habitation. Elle finance les services rendus par la commune (voirie, propreté, éclairage). Son taux est de 10,5 % en zone urbaine et de 6,5 % en zone périphérique, appliqué à la même valeur locative que la taxe d’habitation. Là encore, l’absence d’abattement pour la résidence secondaire alourdit la facture.
Résidence principale vs résidence secondaire : la comparaison
Pour bien mesurer l’écart, comparons deux biens identiques d’une valeur locative annuelle de 24 000 MAD (≈ 2 182 €), l’un occupé en résidence principale, l’autre en résidence secondaire.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Base TH (après abattement) | 6 000 MAD (≈ 545 €) (25 %) | 24 000 MAD (≈ 2 182 €) (100 %) |
| Taxe d’habitation | 10 % × 6 000 − 500 = 100 MAD | 20 % × 24 000 − 2 500 = 2 300 MAD (≈ 209 €) |
| TSC (10,5 % urbain) | 10,5 % × 6 000 = 630 MAD | 10,5 % × 24 000 = 2 520 MAD (≈ 229 €) |
| Total annuel | 730 MAD | 4 820 MAD (≈ 438 €) |
L’écart est saisissant : à valeur égale, la résidence secondaire est ici taxée plus de six fois plus lourdement. C’est un paramètre essentiel à intégrer dans le calcul de rentabilité d’un bien d’agrément ou d’investissement.
Imposition des revenus locatifs (si vous louez votre résidence secondaire)
De nombreux propriétaires louent leur résidence secondaire une partie de l’année. Les loyers perçus sont alors imposables. Le régime 2026 prévoit un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts : seuls 60 % des loyers constituent la base imposable. Cet abattement est automatique et couvre l’ensemble des charges, sans justificatif à produire.
La base ainsi obtenue est soumise au barème progressif de l’IR, dont le seuil d’exonération a été relevé à 40 000 MAD (≈ 3 636 €) et le taux marginal ramené à 37 %. Les propriétaires dont les revenus locatifs annuels atteignent ou dépassent 120 000 MAD (≈ 10 909 €) peuvent opter pour un taux libératoire de 20 %, sans déclaration annuelle complexe. La déclaration s’effectue via le portail Simpl-IR de la Direction Générale des Impôts.
| Étape | Calcul |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | Somme des loyers encaissés |
| Abattement 40 % | Base = loyers × 60 % |
| Imposition | Barème IR (seuil 40 000 MAD (≈ 3 636 €)) ou option 20 % si ≥ 120 000 MAD (≈ 10 909 €) |
La taxe sur le profit immobilier (TPI) à la revente
À la revente, la plus-value réalisée est soumise à la TPI au taux de 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente. La plus-value se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition réévalué, après déduction des frais d’acquisition (notaire, enregistrement) et de certains travaux justifiés.
Attention : l’exonération de TPI réservée à la résidence principale (après une durée d’occupation minimale) ne s’applique pas à une résidence secondaire. Conserver soigneusement toutes les factures d’acquisition et de travaux est donc déterminant pour réduire la base imposable le jour de la vente.
Étude de cas chiffrée : un riad à Marrakech en résidence secondaire
Un propriétaire détient un riad à Marrakech utilisé comme résidence secondaire, dont la valeur locative annuelle est estimée par l’administration à 36 000 MAD (≈ 3 273 €). Il le loue ponctuellement, percevant 80 000 MAD (≈ 7 273 €) de loyers sur l’année.
| Impôt | Calcul | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation | 20 % × 36 000 − 2 500 | 4 700 |
| TSC (urbain 10,5 %) | 10,5 % × 36 000 | 3 780 |
| Base locative imposable | 80 000 × 60 % | 48 000 |
| IR sur revenus locatifs (barème) | ≈ après seuil 40 000 et déductions | ~1 500 à 2 500* |
| Charge fiscale annuelle estimée | — | ~10 000 à 11 000 |
*Estimation indicative selon la situation globale du contribuable ; l’IR étant progressif et personnel, le montant exact dépend des autres revenus et déductions. Cet exemple montre qu’une résidence secondaire louée à Marrakech peut générer une charge fiscale annuelle de l’ordre de 10 000 MAD (≈ 909 €), à provisionner dans le calcul de rentabilité.
Simulateur : estimez vos taxes annuelles (TH + TSC)
Renseignez la valeur locative annuelle de votre bien pour estimer votre taxe d’habitation et votre taxe de services communaux. Estimation indicative ; seul l’avis d’imposition fait foi.
Pour une lecture rapide, voici une simulation multi-scénarios (résidence secondaire, zone urbaine) :
| Valeur locative annuelle | TH | TSC | Total annuel |
|---|---|---|---|
| 12 000 MAD (≈ 1 091 €) | 700 MAD | 1 260 MAD (≈ 115 €) | ~1 960 MAD (≈ 178 €) |
| 24 000 MAD (≈ 2 182 €) | 2 300 MAD (≈ 209 €) | 2 520 MAD (≈ 229 €) | ~4 820 MAD (≈ 438 €) |
| 36 000 MAD (≈ 3 273 €) | 4 700 MAD (≈ 427 €) | 3 780 MAD (≈ 344 €) | ~8 480 MAD (≈ 771 €) |
| 60 000 MAD (≈ 5 455 €) | 11 500 MAD (≈ 1 045 €) | 6 300 MAD (≈ 573 €) | ~17 800 MAD (≈ 1 618 €) |
Outils pratiques : checklist du propriétaire
Pour rester en règle et optimiser la fiscalité de votre résidence secondaire :
- Déclarer tout changement (acquisition, usage) avant le 31 janvier.
- Régler la TH et la TSC avant le 1er juin 2026.
- Conserver les factures d’acquisition et de travaux pour la future TPI.
- Déclarer les revenus locatifs via Simpl-IR (abattement 40 %).
- Évaluer l’option libératoire 20 % si les loyers dépassent 120 000 MAD (≈ 10 909 €).
- Vérifier la valeur locative retenue par l’administration.
- Anticiper la TPI dès l’achat en gardant tous les justificatifs.
| Mémo | À retenir |
|---|---|
| Abattement 75 % | Réservé à la résidence principale |
| Échéance TH/TSC | 1er juin 2026 |
| Revenus locatifs | Abattement 40 %, base 60 % |
| Revente | TPI 20 % (min. 3 % du prix) |
Retours d’expérience (exemples illustratifs)
Scénarios anonymisés et illustratifs, présentés à titre pédagogique.
Un investisseur français propriétaire d’un appartement à Agadir pensait bénéficier de l’abattement de 75 % sur sa taxe d’habitation. En réalité, son bien étant une résidence secondaire, il était taxé sur 100 % de la valeur locative — une charge annuelle bien supérieure à ses prévisions, qu’un diagnostic fiscal préalable aurait anticipée.
Une propriétaire de riad à Marrakech louait son bien sans déclarer ses revenus locatifs. La régularisation, accompagnée par un conseiller, a permis d’appliquer correctement l’abattement de 40 % et de sécuriser sa situation tout en limitant l’imposition.
Un couple de MRE revendant sa résidence secondaire a pu, grâce à la conservation rigoureuse de ses factures d’acquisition et de travaux, réduire significativement la base de la TPI et donc l’impôt dû à la revente.
FAQ — Fiscalité des résidences secondaires au Maroc 2026
Une résidence secondaire bénéficie-t-elle de l’abattement de 75 % ?
Non. L’abattement de 75 % sur la taxe d’habitation est réservé à la résidence principale. La résidence secondaire est taxée sur 100 % de sa valeur locative.
Quel est le barème de la taxe d’habitation en 2026 ?
0 % jusqu’à 5 000 MAD (≈ 455 €), 10 % de 5 001 à 20 000, 20 % de 20 001 à 40 000, et 30 % au-delà, avec des déductions par tranche.
Qu’est-ce que la taxe de services communaux ?
C’est une taxe communale de 10,5 % (urbain) ou 6,5 % (périphérie) appliquée à la valeur locative, qui s’ajoute à la taxe d’habitation.
Quand faut-il payer la TH et la TSC ?
Au plus tard le 1er juin 2026 pour l’année en cours.
Dois-je déclarer les loyers de ma résidence secondaire ?
Oui. Les revenus locatifs sont imposables après un abattement forfaitaire de 40 %, déclarés via le portail Simpl-IR.
Existe-t-il une option simplifiée pour les revenus locatifs ?
Oui. Au-delà de 120 000 MAD (≈ 10 909 €) de loyers annuels, vous pouvez opter pour un taux libératoire de 20 %.
Quelle taxe à la revente d’une résidence secondaire ?
La taxe sur le profit immobilier (TPI) au taux de 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente.
L’exonération de plus-value pour résidence principale s’applique-t-elle ?
Non, elle est réservée à la résidence principale. Une résidence secondaire ne peut pas en bénéficier.
Comment réduire la base de la TPI ?
En conservant les factures d’acquisition (notaire, enregistrement) et de travaux, qui viennent réévaluer le prix d’achat.
Un MRE est-il soumis aux mêmes règles ?
Oui, les taxes locales et la TPI s’appliquent au bien situé au Maroc, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.
Comprendre la valeur locative cadastrale
Toute la fiscalité locale repose sur la valeur locative, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que produirait le bien s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur est fixée par l’administration en fonction de la surface, de l’emplacement, du standing et des équipements du logement, puis révisée périodiquement (généralement par paliers tous les quelques années). Pour une résidence secondaire haut de gamme bien située, cette valeur locative peut être élevée, ce qui propulse la taxe d’habitation dans les tranches supérieures du barème.
Il est vivement conseillé de vérifier la valeur locative retenue sur votre avis d’imposition : une erreur d’appréciation (surface mal évaluée, classement inadapté) peut entraîner une surtaxation. En cas de doute, un conseiller peut vous aider à formuler une réclamation argumentée auprès de l’administration fiscale.
Marché 2026 : où coûtent les résidences secondaires ?
Le coût d’acquisition d’une résidence secondaire conditionne aussi son poids fiscal futur (valeur locative, TPI). Voici les prix moyens observés en 2026 dans les villes les plus prisées par les acheteurs de résidences secondaires.
| Ville | Prix moyen appartement 2026 | Particularité |
|---|---|---|
| Casablanca | ~13 900 MAD (≈ 1 264 €)/m² (Anfa > 35 000) | Marché premium, prix les plus élevés |
| Agadir | ~14 040 MAD (≈ 1 276 €)/m² (maisons ~14 971) | Station balnéaire, forte demande secondaire |
| Marrakech | En hausse, surtout sur le luxe | Demande portée par les acheteurs étrangers |
La demande de résidences secondaires reste soutenue, en particulier à Marrakech et sur le littoral, portée par les acheteurs européens attirés par le mode de vie et le potentiel locatif saisonnier. Cette dynamique de prix se répercute mécaniquement sur les valeurs locatives, et donc sur la fiscalité locale à anticiper.
Nos conseils d’optimisation
Réduire légalement la charge fiscale d’une résidence secondaire passe par quelques réflexes simples : tenir une comptabilité rigoureuse des loyers et des charges, conserver l’intégralité des factures d’acquisition et de travaux en vue de la TPI, comparer chaque année le régime de droit commun et l’option libératoire de 20 %, et vérifier la cohérence de la valeur locative retenue. Pour les propriétaires détenant plusieurs biens, une réflexion sur la structuration (détention directe, société) peut s’avérer pertinente et mérite l’avis d’un conseiller spécialisé.
Conclusion
La fiscalité d’une résidence secondaire au Maroc est plus lourde qu’on ne l’imagine : taxe d’habitation à 100 % de la valeur locative, TSC, imposition des loyers et TPI à la revente. Bien anticipée, elle reste parfaitement gérable et n’entame pas l’intérêt d’investir dans la pierre marocaine. Armonia Solutions, présente à Paris et Marrakech avec plus de 25 ans d’expérience, réalise pour vous un diagnostic fiscal complet, optimise votre situation et sécurise vos déclarations. Contactez nos conseillers pour transformer la fiscalité de votre résidence secondaire en un atout maîtrisé.
Pour aller plus loin (articles liés)
- Frais annexes pour l’achat d’un bien immobilier au Maroc
- Taxe d’habitation pour un logement meublé
- Location meublée : avantages en tant que propriétaire
- Héritage d’un bien immobilier au Maroc
- Comment négocier le prix d’un bien immobilier ?
Sources et références
- Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma) — Taxe de services communaux et barèmes 2026.
- Wafir.ma — Taxe d’habitation Maroc 2026 (TH + TSC) : calcul et paiement.
- Upsilon Consulting — Taxe d’habitation au Maroc 2026 ; revenus fonciers, IR locatif et abattement 40 %.
- Agenz.ma — IR/PF Maroc 2026 : impôt sur les profits fonciers (TPI).
- Masaken.ma — Taxe sur la plus-value immobilière au Maroc 2026 (TPI et exonérations).
