Fiscalidad de las segundas residencias en Marruecos (2026): guía completa

Actualizado 2026. Tener una segunda residencia en Marruecos, un riad en Marrakech, un apartamento en Agadir o una villa en la costa, seduce a numerosos compradores españoles e inversores internacionales. Pero ese placer va acompañado de una fiscalidad específica que conviene dominar: impuesto de habitación sin reducción, tasa de servicios comunales, tributación de los ingresos por alquiler e impuesto sobre el beneficio inmobiliario en la reventa. Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions (París y Marrakech), su socio de gestión de alquiler y conserjería Airbnb en Marrakech y Agadir, le explica con cifras de 2026 todos los impuestos que recaen sobre una segunda residencia en Marruecos.

La gran diferencia con una vivienda habitual radica en un punto preciso: la segunda residencia no se beneficia de la reducción del 75 por ciento en el impuesto de habitación. Eso cambia radicalmente la factura fiscal, como veremos en el ejemplo con cifras.

Cifras clave 2026: impuestos y gestión de alquiler de su segunda residencia en Marruecos

Fecha límite de pago de la TH y la TSC en 2026: el 1 de junio de 2026. Las fuentes figuran al final del artículo.

El impuesto de habitación: sin reducción para una segunda residencia

El impuesto de habitación se calcula sobre el valor locativo catastral del inmueble, determinado por la administración y revisado periódicamente. Para una vivienda habitual, una reducción del 75 por ciento disminuye mucho la base imponible. Esa reducción no se aplica a las segundas residencias: el impuesto se calcula sobre el 100 por cien del valor locativo, lo que puede multiplicar por cuatro la factura respecto a una vivienda habitual del mismo valor.

El baremo de 2026 es progresivo y consta de cuatro tramos:

La tasa de servicios comunales (TSC)

La TSC se añade sistemáticamente al impuesto de habitación. Financia los servicios prestados por el municipio (viales, limpieza, alumbrado). Su tipo es del 10,5 por ciento en zona urbana y del 6,5 por ciento en la periferia, aplicado al mismo valor locativo que el impuesto de habitación. También aquí, la ausencia de reducción para la segunda residencia encarece la factura.

Vivienda habitual frente a segunda residencia: la comparación

Para medir bien la diferencia, comparemos dos inmuebles idénticos con un valor locativo anual de 24.000 MAD (≈ 2.182 €): uno ocupado como vivienda habitual y otro como segunda residencia.

La diferencia es llamativa: a igual valor, la segunda residencia tributa aquí más de seis veces más. Es un parámetro esencial que integrar en el cálculo de rentabilidad de un inmueble de recreo o de inversión.

Tributación de los ingresos por alquiler (si alquila su segunda residencia)

Muchos propietarios alquilan su segunda residencia una parte del año, a menudo como alquiler turístico tipo Airbnb en Marruecos. Los alquileres percibidos son entonces imponibles. El régimen de 2026 prevé una reducción a tanto alzado del 40 por ciento sobre los alquileres brutos: solo el 60 por ciento constituye la base imponible. Esta reducción es automática y cubre todos los gastos, sin justificantes.

La base así obtenida se somete al baremo progresivo del IR marroquí, cuyo umbral de exención se ha elevado a 40.000 MAD (≈ 3.636 €) y cuyo tipo marginal se ha reducido al 37 por ciento. Los propietarios cuyos ingresos por alquiler anuales alcanzan o superan 120.000 MAD (≈ 10.909 €) pueden optar por un tipo liberatorio del 20 por ciento, sin declaración anual compleja. La declaración se realiza a través del portal Simpl-IR de la Dirección General de Impuestos marroquí (DGI).

El impuesto sobre el beneficio inmobiliario (TPI) en la reventa

En la reventa, la plusvalía realizada está sujeta al TPI al tipo del 20 por ciento de la plusvalía neta, con un mínimo del 3 por ciento del precio de venta. La plusvalía se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición revalorizado, tras deducir los gastos de adquisición (notario, registro) y determinadas obras justificadas.

Atención: la exención de TPI reservada a la vivienda habitual (tras una duración mínima de ocupación) no se aplica a una segunda residencia. Conservar cuidadosamente todas las facturas de adquisición y de obras es, por tanto, determinante para reducir la base imponible el día de la venta. Si vende un inmueble con financiación pendiente, consulte también nuestra guía sobre vender un inmueble con hipoteca en curso en Marruecos.

Ejemplo ilustrativo (simulación): un riad en Marrakech como segunda residencia

Ejemplo ilustrativo (simulación): cifras indicativas, no es un caso real de cliente.

Un propietario de Sevilla posee un riad en Marrakech que utiliza como segunda residencia, cuyo valor locativo anual la administración estima en 36.000 MAD (≈ 3.273 €). Lo alquila puntualmente y percibe 80.000 MAD (≈ 7.273 €) de alquileres al año.

*Estimación indicativa según la situación global del contribuyente; al ser el IR progresivo y personal, el importe exacto depende de los demás ingresos y deducciones. Este ejemplo muestra que una segunda residencia alquilada en Marrakech puede generar una carga fiscal anual del orden de 10.000 MAD (≈ 909 €), que conviene aprovisionar en el cálculo de rentabilidad.

Simulador: estime sus impuestos anuales (TH + TSC)

Indique el valor locativo anual de su inmueble para estimar su impuesto de habitación y su tasa de servicios comunales. Estimación indicativa; solo el aviso de liquidación es vinculante.

Para una lectura rápida, esta es una simulación con varios escenarios (segunda residencia, zona urbana):

España y Marruecos: cómo evitar la doble imposición

España y Marruecos firmaron en Madrid, el 10 de julio de 1978, un convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, en vigor desde 1985. La regla clásica para el inmobiliario se mantiene: las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado donde está situado el inmueble, en este caso Marruecos. Como residente fiscal en España, usted declara su renta mundial en el IRPF y España aplica los mecanismos del convenio para eliminar la doble imposición sobre esas rentas. Recuerde además las obligaciones informativas españolas sobre bienes en el extranjero (modelo 720) cuando se superan los umbrales vigentes, y la posible imputación de rentas inmobiliarias por inmuebles no alquilados. La aplicación exacta depende de su situación personal: consulte la Agencia Tributaria o un asesor fiscal. Ojo: los impuestos locales marroquíes (TH y TSC) y el TPI se pagan siempre en Marruecos, sea cual sea su país de residencia.

Comprender el valor locativo catastral

Toda la fiscalidad local descansa sobre el valor locativo: el alquiler anual teórico que produciría el inmueble si se alquilara en condiciones normales. Este valor lo fija la administración en función de la superficie, la ubicación, la categoría y los equipamientos de la vivienda, y se revisa periódicamente (generalmente por tramos cada pocos años). Para una segunda residencia de alto standing bien situada, ese valor puede ser elevado, lo que propulsa el impuesto de habitación a los tramos superiores del baremo. En nuestra guía sobre cómo calcular el valor locativo catastral en Marruecos explicamos con detalle el método de la administración.

Es muy recomendable verificar el valor locativo que figura en su aviso de liquidación: un error de apreciación (superficie mal medida, clasificación inadecuada) puede provocar una sobreimposición. En caso de duda, un asesor puede ayudarle a presentar una reclamación motivada ante la administración fiscal.

Mercado 2026: dónde cuestan las segundas residencias

El coste de adquisición de una segunda residencia condiciona también su peso fiscal futuro (valor locativo, TPI). Estos son los precios medios observados en 2026 en las ciudades más buscadas por los compradores de segundas residencias.

La demanda de segundas residencias sigue siendo sólida, en particular en Marrakech y en el litoral, sostenida por compradores europeos atraídos por el estilo de vida y el potencial de alquiler estacional. Esa dinámica de precios se traslada mecánicamente a los valores locativos y, por tanto, a la fiscalidad local que hay que anticipar. Para conocer el marco general, consulte también nuestra guía de impuestos inmobiliarios en Marruecos para propietarios extranjeros.

Buenas prácticas y errores frecuentes

Para estar en regla y optimizar la fiscalidad de su segunda residencia:

• Declare cualquier cambio (adquisición, uso) antes del 31 de enero.
• Pague la TH y la TSC antes del 1 de junio de 2026.
• Conserve las facturas de adquisición y de obras para el futuro TPI.
• Declare los ingresos por alquiler a través de Simpl-IR (reducción del 40%).
• Valore la opción liberatoria del 20% si los alquileres superan 120.000 MAD (≈ 10.909 €).
• Verifique el valor locativo retenido por la administración.
• Anticipe el TPI desde la compra guardando todos los justificantes.

Reducir legalmente la carga fiscal de una segunda residencia pasa por algunos reflejos sencillos: llevar una contabilidad rigurosa de alquileres y gastos, conservar todas las facturas de adquisición y obras con vistas al TPI, comparar cada año el régimen común con la opción liberatoria del 20 por ciento y verificar la coherencia del valor locativo. Para quienes poseen varios inmuebles, una reflexión sobre la estructura (tenencia directa o sociedad) puede resultar pertinente y merece el consejo de un especialista.

Escenarios de la práctica (ejemplos ilustrativos)

Escenarios anonimizados e ilustrativos (simulaciones), presentados con fines pedagógicos; no son casos reales de clientes.

Un inversor español propietario de un apartamento en Agadir creía beneficiarse de la reducción del 75 por ciento en su impuesto de habitación. En realidad, al ser su inmueble una segunda residencia, tributaba sobre el 100 por cien del valor locativo: una carga anual muy superior a sus previsiones que un diagnóstico fiscal previo habría anticipado.

Una propietaria de un riad en Marrakech alquilaba su inmueble sin declarar los ingresos. La regularización, acompañada por un asesor, permitió aplicar correctamente la reducción del 40 por ciento y asegurar su situación limitando la tributación.

Un matrimonio hispano-marroquí (MRE) que revendió su segunda residencia pudo, gracias a la conservación rigurosa de sus facturas de adquisición y obras, reducir significativamente la base del TPI y, por tanto, el impuesto debido en la reventa.

Del IBI al valor locativo: la mirada española sobre el inmueble marroquí

El propietario español razona con el IBI y el valor catastral; en Marruecos, la referencia es otra: el valor locativo, un alquiler anual teórico fijado por la administración que sirve de base a la TH y la TSC. Quien busque en su aviso marroquí un equivalente del recibo del IBI se sorprenderá: aquí el uso del inmueble (habitual o secundario) cambia la factura de forma decisiva. La cercanía geográfica ayuda: con el estrecho de por medio, muchos propietarios andaluces y levantinos gestionan su riad o su apartamento de Agadir casi como una segunda residencia costera española. Pero la práctica administrativa es distinta: las reclamaciones se presentan por escrito, con calma y argumentos, y la comunidad de propietarios tiene su equivalente en el sindicato de copropietarios (syndic). Entender ese cambio de lógica evita sustos y sobrecostes.

FAQ: fiscalidad de las segundas residencias en Marruecos (2026)

¿Se beneficia una segunda residencia de la reducción del 75 por ciento?

No. La reducción del 75 por ciento en el impuesto de habitación está reservada a la vivienda habitual. La segunda residencia tributa sobre el 100 por cien de su valor locativo.

¿Cuál es el baremo del impuesto de habitación en 2026?

0% hasta 5.000 MAD (≈ 455 €), 10% de 5.001 a 20.000, 20% de 20.001 a 40.000 y 30% por encima, con deducciones por tramo.

¿Qué es la tasa de servicios comunales?

Es una tasa municipal del 10,5% (urbano) o del 6,5% (periferia) aplicada al valor locativo, que se suma al impuesto de habitación.

¿Cuándo hay que pagar la TH y la TSC?

Como muy tarde el 1 de junio de 2026 para el año en curso.

¿Debo declarar los alquileres de mi segunda residencia?

Sí. Los ingresos por alquiler son imponibles tras una reducción a tanto alzado del 40 por ciento y se declaran a través del portal Simpl-IR.

¿Existe una opción simplificada para los ingresos por alquiler?

Sí. A partir de 120.000 MAD (≈ 10.909 €) de alquileres anuales, puede optar por un tipo liberatorio del 20 por ciento.

¿Qué impuesto se paga al revender una segunda residencia?

El impuesto sobre el beneficio inmobiliario (TPI) al tipo del 20 por ciento de la plusvalía neta, con un mínimo del 3 por ciento del precio de venta.

¿Se aplica la exención de plusvalía de la vivienda habitual?

No, está reservada a la vivienda habitual. Una segunda residencia no puede beneficiarse de ella.

¿Cómo reducir la base del TPI?

Conservando las facturas de adquisición (notario, registro) y de obras, que revalorizan el precio de compra.

¿Debo declarar en España mi segunda residencia marroquí?

Sí. Como residente fiscal en España declara su renta mundial y, en su caso, los bienes en el extranjero (modelo 720); el convenio de 1978 evita que pague dos veces por las mismas rentas.

Conclusión

La fiscalidad de una segunda residencia en Marruecos es más pesada de lo que se imagina: impuesto de habitación sobre el 100 por cien del valor locativo, TSC, tributación de los alquileres y TPI en la reventa. Bien anticipada, sigue siendo perfectamente gestionable y no resta atractivo a la inversión inmobiliaria marroquí. Armonia Solutions, presente en París y Marrakech con más de 25 años de experiencia, realiza para usted un diagnóstico fiscal completo, optimiza su situación y asegura sus declaraciones, además de ofrecer gestión de alquiler profesional en Marrakech y Agadir. Solicite hoy mismo una evaluación gratuita de su inmueble y convierta la fiscalidad de su segunda residencia en una ventaja controlada.

Fuentes

• Direction Generale des Impots (tax.gov.ma): tasa de servicios comunales y baremos 2026.
• Convenio España-Marruecos de 10 de julio de 1978 (BOE-A-1985-9280), en vigor desde 1985.
• Wafir.ma: impuesto de habitación Marruecos 2026 (TH + TSC), cálculo y pago.
• Upsilon Consulting: impuesto de habitación en Marruecos 2026; rentas de alquiler, IR y reducción del 40%.
• Agenz.ma: IR/PF Marruecos 2026, impuesto sobre los beneficios inmobiliarios (TPI).
• Masaken.ma: impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria en Marruecos 2026 (TPI y exenciones).