Uppskatta Airbnb-uthyrningsinkomst i Marocko: hur mycket kan du tjäna? (2026)

Det finns två sorters ägare av uthyrningsbostad i Marocko. De som köpte för att de blev förälskade i en plats, och som upptäcker intäkten i efterhand. Och de som räknade först, och som sällan blir överraskade. Den här artikeln är skriven för den andra gruppen, och för alla som gärna vill byta läger. Frågan är lätt att ställa och svår att besvara exakt: hur mycket kan en lägenhet eller ett riad i Marrakech eller Agadir faktiskt ge i uthyrningsintäkt under ett år?

Svaret beror inte på tur. Det beror på fyra mätbara storheter: priset du klarar att ta per natt, andelen nätter som faktiskt blir bokade, kostnaderna som dras av på vägen, och skatten som läggs på till sist. Allt annat är brus. Med över 25 års expertis, Armonia Solutions, följer vi fastigheter i Marrakech och Agadir året runt, och vi ser var de flesta uppskattningar spricker: nästan alltid på beläggningsgraden, nästan aldrig på priset.

Den här guiden ger dig en metod, inte ett löfte. Du får nyckeltal för den marockanska marknaden, en beräkningsmetod steg för steg, en kalkylator i svenska kronor, de vanligaste felen, och en genomgång av vad som händer skattemässigt när du bor i Sverige och äger fast egendom i Marocko.

Nyckeltal för att uppskatta en Airbnb-uthyrning (2026)

Innan du räknar på din egen bostad är det värt att se ramen omkring. Marockansk turism har haft flera starka år i rad, och det är den efterfrågan som till slut fyller din kalender.

Turismsiffrorna kommer från det marockanska turismministeriet. De säger ingenting om just din bostad, men de berättar att marknaden växer, och att tillväxten i Agadir nu är snabbare än i Marrakech. Det är en upplysning värd att ta med i ett investeringsbeslut.

Varför en exakt uppskattning är viktigare än en optimistisk

En uppskattning är inte en marknadsföringsövning. Den är underlaget för tre beslut som är dyra att backa ur: hur mycket du kan betala för bostaden, hur mycket du kan låna, och vilken möbleringsbudget som försvarar sig. En uppskattning som är tjugo procent för hög ger dig inte tjugo procent mindre intäkt. Den ger dig ett köpepris du inte borde ha betalat, och en likviditet som stramas åt redan första lågsäsongen.

Det motsatta felet är också verkligt. Ägare som lägger in ett alltför försiktigt antagande drar ofta slutsatsen att projektet inte bär sig, och missar en marknad som faktiskt fungerar. Poängen är inte att vara pessimistisk. Poängen är att vara kontrollerbar: varje siffra i kalkylen ska du kunna motivera med något annat än en känsla.

En bra uppskattning har dessutom en egenskap som sällan nämns. Den gör dig till en bättre förhandlare. När du vet vad bostaden kan producera vet du också vad den är värd för dig, och du slutar konkurrera om objekt som bara fungerar i kalkylblad.

De fyra faktorerna som bestämmer din intäkt

Läget inom staden. I Marrakech är skillnaden mellan en bostad i Medina, i Gueliz och i Palmeraie inte bara en prisskillnad. Det är olika gästgrupper, olika vistelselängder och olika säsongsprofil. I Agadir skiljer sig strandnära bebyggelse tydligt från surfkorridoren norrut mot Taghazout, som har sin egen säsong.

Bostadens kapacitet och standard. Priset per natt följer inte kvadratmeter, det följer antalet sovplatser och upplevd kvalitet. En välmöblerad tvåa med en fungerande uteplats slår ofta en större men likgiltigt inredd lägenhet. Pool, luftkonditionering och pålitligt internet är inte lyx på den här marknaden, de är förutsättningar för att alls bli övervägd.

Säsong. Marrakech har två tydliga toppar, vår och höst, och en sommar där värmen dämpar efterfrågan från vissa marknader. Agadir har en lång och stabil vintersäsong driven av nordeuropeiska gäster. En årsintäkt som räknas fram ur en toppveckas priser är ingen uppskattning, det är en illusion.

Drift och synlighet. Två identiska bostäder i samma hus kan skilja flera tiotusentals kronor i årsintäkt enbart på grund av annonskvalitet, svarstid, prissättning och omdömen. Detta är den enda av de fyra faktorerna du kan ändra snabbt, och därför den mest intressanta.

Uppskattningsmetoden, steg för steg

Metoden nedan är den vi använder själva. Den tar en halvtimme och kräver inga betalda verktyg.

Steg 1: bygg en jämförelsegrupp. Hitta mellan tio och femton annonser som liknar din bostad i samma stadsdel, med samma antal sovplatser och jämförbar standard. Välj inte de fem bästa. Välj ett representativt urval, inklusive de som ser medelmåttiga ut, för de finns också på marknaden du ska konkurrera på.

Steg 2: läs kalendern, inte priset. Öppna kalendern för varje annons och räkna hur många nätter som är bokade de kommande sextio dagarna, och hur många som var bokade de senaste sextio. Detta är det enda sättet att närma sig en verklig beläggningsgrad utan att köpa marknadsdata. Notera också minsta vistelselängd, som berättar mycket om vilken strategi ägaren kör.

Steg 3: sätt ett realistiskt snittpris. Räkna fram medianpriset i jämförelsegruppen, inte medelvärdet, så att en enda överprissatt annons inte drar upp hela antagandet. Justera sedan upp eller ner utifrån vad du faktiskt erbjuder. Var ärlig i den justeringen. Det är den vanligaste platsen där en uppskattning börjar glida.

Steg 4: bygg tre scenarier. Gör ett försiktigt, ett sannolikt och ett bra scenario. Använd det försiktiga när du räknar på lån och likviditet, och det sannolika när du bedömer om projektet är intressant. Det bra scenariot finns till för att veta vad som är möjligt, inte för att planera efter.

Steg 5: dra av kostnaderna innan du gläds. Bruttointäkt är en siffra du aldrig får se på ditt konto. Det är nettointäkten som betalar lånet.

Vill du gå djupare på just prissättningen går vi igenom logiken bakom pris per natt i en egen artikel om hur mycket du bör ta på Airbnb i Marocko.

Beläggningsgraden: den mest avgörande variabeln

Om du bara ska lägga energi på en siffra, lägg den på beläggningsgraden. Skälet är enkel matematik. En prishöjning på tio procent ger dig tio procent mer på de nätter du faktiskt säljer. En ökning av beläggningen från 45 till 55 procent ger dig över tjugo procent fler nätter, och de nätterna kostar dig nästan ingenting extra i fasta kostnader.

Beläggningsgraden i Marrakech och Agadir är starkt säsongsberoende. Högsäsong kan ge mycket hög utnyttjandegrad, medan delar av lågsäsongen kan ligga betydligt lägre. Det är årsgenomsnittet som betyder något, och det är just årsgenomsnittet nya ägare systematiskt övervärderar, eftersom de minns påsken och glömmer november.

Tre åtgärder flyttar beläggningen mer än något annat: en annons med professionella bilder och en precis beskrivning, svarstid under en timme, och en prisstrategi som sänker priset tidigt i stället för att vänta till veckan innan. Den sista är psykologiskt svår och ekonomiskt uppenbar. En tom natt kan aldrig säljas om.

Var också uppmärksam på utbudssidan. Antalet aktiva annonser i marockanska städer har vuxit kraftigt de senaste åren. En växande marknad med ett ännu snabbare växande utbud betyder att genomsnittsbostaden kan uppleva fallande beläggning även när staden som helhet har rekordår. Din uppskattning bör tåla den utvecklingen.

Kostnaderna du måste dra av för att hitta verklig nettointäkt

Här är listan som skiljer ett kalkylblad från en verklighet. Plattformens provision kommer först, och vi går igenom detaljerna i artikeln om vilka avgifter och vilken provision Airbnb tar i Marocko. Därefter kommer städning och byte mellan varje vistelse, som skalar med antalet bokningar och inte med intäkten. Sedan förbrukning av el och vatten, som stiger märkbart när luftkonditioneringen går hela sommaren.

Vidare: samfällighetsavgifter om bostaden ligger i en förening, försäkring, löpande underhåll, och utbyte av textilier och smådetaljer, som de flesta glömmer helt de två första åren och därefter aldrig glömmer igen. Lägger du till förvaltning tillkommer ett arvode som normalt beräknas på intäkten. Sist kommer skatten.

En användbar tumregel är att summan av driftkostnader och förvaltning ofta tar en betydande andel av bruttointäkten i anspråk. Exakt hur stor andel beror på vistelselängd. Många korta vistelser ger högre pris per natt, men också långt fler städrundor. Färre och längre vistelser ger lägre pris och lägre kostnad. Det är en avvägning, inte ett facit.

Kalkylator: uppskatta din uthyrningsintäkt

Illustrativt fall (simulering)

Ta en tvårumslägenhet i Gueliz i Marrakech, med plats för fyra, välmöblerad och med gemensam pool. Ägaren bor i Sverige och vill veta vad som är realistiskt.

Jämförelsegruppen visar ett medianpris kring 900 MAD per natt. Kalenderanalysen tyder på ett årsgenomsnitt på ungefär 50 procent beläggning för bostäder som drivs aktivt, alltså omkring 180 bokade nätter. Det ger en bruttointäkt i storleksordningen 162 000 MAD, vilket med en referenskurs motsvarar omkring 169 000 SEK.

Från detta dras plattformsprovision, städning mellan vistelser, el och vatten, samfällighetsavgifter, försäkring, underhåll och förvaltning. Sätts dessa sammanlagt till 35 procent återstår omkring 105 000 MAD för ägaren, alltså knappt 110 000 SEK före skatt. Fördelat över året motsvarar det drygt 9 000 SEK i månaden.

Detta är ett illustrativt fall (simulering), inte ett resultat vi garanterar. Poängen är strukturen: bruttosiffran ser bra ut, nettosiffran är den som betalar räkningarna, och skillnaden mellan dem är större än de flesta antar innan de har ägt en säsong.

Svensk ägare, marockansk fastighet: vad gäller skattemässigt

Två regelverk möts här, och de måste bedömas var för sig innan de sätts ihop.

På marockansk sida beskattas hyresintäkt från fast egendom som fastighetsinkomst. Brutto årlig hyresintäkt under 40 000 MAD är befriad. Över den tröskeln gäller satser som beror på inkomstnivån, med en lägre sats upp till 120 000 MAD i brutto årshyra och en högre sats från den nivån. Vid beskattning enligt den progressiva skalan medges ett schablonavdrag på 40 procent av bruttohyran. Från 1 juli 2026 ska dessutom en professionell hyresgäst dra en källskatt på 5 procent av hyran. Satser och trösklar ändras med finanslagarna, så bekräfta alltid gällande nivå hos den marockanska skattemyndigheten innan du lägger in dem i budgeten.

På svensk sida finns en punkt som många missar, och den är avgörande. Det gamla skatteavtalet mellan Sverige och Marocko, kungjort 1961, upphörde att gälla vid utgången av 2007. Det innebär att det i dag inte finns något skatteavtal i kraft mellan Sverige och Marocko för nya beskattningsår. Du kan alltså inte luta dig mot ett avtal för att undvika dubbelbeskattning, vilket är en väsentlig skillnad mot exempelvis Norge, som har ett avtal med Marocko sedan 1975.

I praktiken betyder det att en person som är obegränsat skattskyldig i Sverige beskattas här för hyresintäkten, i regel i inkomstslaget kapital, samtidigt som Marocko beskattar samma intäkt som källstat. Lättnaden får du i stället söka genom avräkning av utländsk skatt enligt svensk intern rätt, alltså genom att begära avräkning för den marockanska skatt du faktiskt har betalat. Avräkning ges normalt högst med den svenska skatt som belöper på den utländska inkomsten, och den kräver att du kan styrka den betalda utländska skatten med underlag.

Detta är en förenklad beskrivning. Bedömningen beror på hur fastigheten ägs, om den räknas som privatbostad, om uthyrningen anses som näringsverksamhet, och vilka avdrag som är tillämpliga. Spara kvitton och marockanska skattebesked systematiskt från första året, eftersom avräkningen står och faller med dokumentationen. Stäm av upplägget med en rådgivare som kan båda länderna innan du strukturerar ägandet, inte efteråt.

Goda vanor och fel som kostar

Goda vanor. Bygg uppskattningen på median och inte på medelvärde. Använd alltid tolv månader, aldrig en extrapolerad högsäsong. Skilj konsekvent mellan brutto och netto i all kommunikation med dig själv. Avsätt en fast andel av intäkten till underhåll från första månaden. Uppdatera uppskattningen varje kvartal med dina egna faktiska siffror, som snabbt blir mer värdefulla än marknadsdata. Och lägg in en reserv på minst två månaders fasta kostnader.

Fel som upprepas. Att räkna med 70 procents beläggning i årsgenomsnitt för att högsäsongen ligger där. Att glömma att städkostnaden följer antalet bokningar och inte omsättningen. Att helt utelämna samfällighetsavgifter och försäkring. Att behandla plattformens visningspris som det du faktiskt får in. Att anta att en nybyggd bostad når full kapacitet redan första året, när omdömen tar tid att bygga upp. Och det dyraste av dem alla: att välja objekt efter köpepris i stället för efter förväntat netto per investerad krona.

En sista vana värd att nämna. Skriv ner dina antaganden tillsammans med siffrorna. Om ett år kommer du inte minnas varför du satte beläggningen till just 50 procent, och då blir det omöjligt att lära något av avvikelsen.

Så gör du uppskattningen mer tillförlitlig före köp

Åk på visning under lågsäsong, inte under högsäsong. En stadsdel som känns levande i april kan vara tyst i november, och det är november som avgör ditt årsgenomsnitt. Prata med två eller tre ägare som redan driver i huset eller på gatan, och fråga konkret om antalet bokade nätter, inte om intäkt. Folk överdriver intäkt och är relativt exakta om nätter.

Be om underlag för samfällighetsavgifter för de senaste två åren, inte bara innevarande sats. Kontrollera vad som faktiskt ingår i priset för bostaden, särskilt möbler och vitvaror, som snabbt utgör en betydande tilläggsbudget. Och undersök hur många liknande enheter som byggs i närområdet, eftersom det är utbudstillväxten som pressar ner beläggningen de kommande åren.

Slutligen: testa dina antaganden mot en aktör som ser många fastigheter samtidigt. Vi går igenom den här typen av analys i vår rådgivning om förmögenhetsförvaltning i Marrakech, och du hittar en bredare genomgång av förhållandet mellan pris och beläggning i artikeln om lönsamhetsmatrisen för Marrakech 2026.

Kulturell not: gästfrihet som ekonomisk faktor

I Marocko är gästfrihet inte en tjänst som levereras, det är en form som följs. Te som serveras vid ankomsten, en värd som tar sig tid att förklara kvarteret, en uppmärksamhet kring måltider och högtider: detta uppfattas inte som extra av marockanska värdar, det uppfattas som det normala. För en svensk ägare van vid en mer återhållsam och självbetjänad uthyrningskultur är det ett verkligt skifte.

Skiftet har en ekonomisk sida. Omdömen i Marrakech och Agadir nämner mänsklig kontakt betydligt oftare än utrustning, och omdömena styr din synlighet, som i sin tur styr beläggningen. Att anställa lokal personal som kan den här koden är därför ingen utgiftspost du lägger till för att det är trevligt. Det är ofta det billigaste sättet att höja beläggningsgraden. Ramadan påverkar dessutom både driftens rytm och resmönstren, och bör läggas in i din kalender i god tid.

Vanliga frågor

Hur mycket kan en lägenhet i Marrakech ge per år?

Spannet är stort, och allt som presenteras som en enda siffra bör du vara skeptisk mot. Räkna hellre själv: medianpris per natt i din stadsdel, multiplicerat med ett realistiskt antal bokade nätter, minus kostnader. Kalkylatorn ovan gör räkningen åt dig.

Vilken beläggningsgrad bör jag lägga in i ett försiktigt scenario?

Lägg dig tydligt under det du observerar hos de bäst skötta annonserna i din jämförelsegrupp. Ett försiktigt scenario har som enda syfte att visa om projektet tål ett dåligt år.

Är Agadir mer eller mindre lönsamt än Marrakech?

De är olika, inte rangordnade. Marrakech har högre nattpriser och tydligare säsongstoppar. Agadir har lägre priser men en lång och stabil vintersäsong. Agadir växte snabbare i gästnätter under 2025.

Måste jag betala skatt i Marocko på hyresintäkten?

Ja, över befrielsegränsen på 40 000 MAD i brutto årshyra. Satsen beror på inkomstnivå och valt regelverk. Bekräfta gällande satser hos den marockanska skattemyndigheten.

Finns det ett skatteavtal mellan Sverige och Marocko?

Nej, inte i kraft i dag. Avtalet från 1961 upphörde att gälla vid utgången av 2007. Lättnad mot dubbelbeskattning söks i stället genom avräkning av utländsk skatt enligt svenska interna regler.

Hur mycket bör jag avsätta till kostnader i en första budget?

Många ägare landar på en samlad kostnadsandel någonstans kring en tredjedel till fyrtio procent av brutto, inklusive förvaltning. Din andel beror starkt på vistelselängd och på hur mycket du gör själv.

Hur lång tid tar det innan en ny annons presterar normalt?

Räkna med att första året ligger under den normaliserade nivån, eftersom ranking och omdömen byggs upp över tid. Lägg in det i uppskattningen i stället för att bli besviken av det.

Lönar det sig att använda ett förvaltningsbolag?

Det beror på om ökningen i beläggning och nattpris överstiger arvodet. För ägare som inte bor i Marocko är svaret oftast ja, men be alltid att få se kalkylen, inte bara tjänstelistan. Se även vem som kan förvalta ditt Airbnb i Marocko.

Vilket är det vanligaste felet i en uppskattning?

Beläggningsgraden, utan jämförelse. Priset per natt är lätt att observera, beläggningen måste man gräva efter, och därför blir den gissad.

Bör jag satsa på korta eller längre vistelser?

Korta vistelser ger högre pris per natt och högre driftkostnad. Längre vistelser ger lägre pris och lugnare drift. En blandning, med längre vistelser under lågsäsong, ger ofta det bästa årsresultatet.

Slutsats

Att uppskatta uthyrningsintäkten från en bostad i Marocko är inte svårt, men det kräver att man motstår frestelsen att räkna på det bästa tänkbara året. Använd median i stället för medelvärde, tolv månader i stället för en säsong, netto i stället för brutto, och tre scenarier i stället för en siffra. Gör du det får du en uppskattning du kan agera på.

Vill du att vi tittar på just din bostad erbjuder vi en kostnadsfri bedömning av uthyrningspotentialen, med en genomgång av jämförbara enheter, realistisk beläggning och förväntat netto. Kontakta oss för en gratis utvärdering, så får du en kalkyl som är din egen och inte ett genomsnitt.

Källor

• Direction Générale des Impôts, Marocko, gällande regler för beskattning av fastighetsinkomst: tax.gov.ma
• Ministeriet för turism, hantverk och social ekonomi, Marocko, nyckeltal för marockansk turism 2025.
• Kungörelse (1961:521) om tillämpning av avtal mellan Sverige och Marocko för undvikande av dubbelbeskattning, upphörd vid utgången av 2007.
• Skatteverket, avräkning av utländsk skatt och undanröjande av internationell dubbelbeskattning.