הערכת הכנסות מהשכרת Airbnb במרוקו: כמה תוכלו להרוויח? (2026)

יש שני סוגים של בעלי נכסים להשכרה במרוקו. אלה שקנו כי התאהבו במקום, ומגלים את ההכנסה בדיעבד. ואלה שחישבו קודם, ושכמעט אף פעם לא מופתעים. המאמר הזה נכתב עבור הקבוצה השנייה, ועבור כל מי שהיה שמח לעבור אליה. השאלה קלה לשאול וקשה לענות עליה במדויק: כמה באמת יכולה דירה או ריאד במרקש או באגאדיר להניב בשנה?

התשובה אינה תלויה במזל. היא תלויה בארבעה גדלים מדידים: המחיר ללילה שאתם מצליחים להחזיק, שיעור הלילות שנתפסים בפועל, ההוצאות שנגרעות בדרך, והמס שנוסף בסוף. כל השאר רעש. עם למעלה מ-25 שנות מומחיות, Armonia Solutions, אנחנו מלווים נכסים במרקש ובאגאדיר לאורך כל השנה, ורואים היכן רוב ההערכות נשברות: כמעט תמיד בתפוסה, וכמעט אף פעם לא במחיר.

המדריך הזה נותן שיטה, לא הבטחה. תמצאו כאן נתוני מפתח על השוק המרוקאי, שיטת חישוב שלב אחר שלב, מחשבון בשקלים, הטעויות הנפוצות, וניתוח של מה שקורה מבחינת מס כשאתם תושבי ישראל ומחזיקים נכס במרוקו.

נתוני מפתח להערכת השכרת Airbnb (2026)

לפני שמחשבים על הנכס שלכם, כדאי לראות את המסגרת. התיירות המרוקאית רושמת מספר שנים חזקות ברצף, וזה הביקוש שבסופו של דבר ממלא לכם את היומן.

נתוני התיירות מפורסמים על ידי משרד התיירות המרוקאי. הם אינם אומרים דבר על הנכס הספציפי שלכם, אבל הם מלמדים ששוק גדל, ושאגאדיר צומחת כרגע מהר יותר ממרקש. זו אינפורמציה שכדאי לשקלל בהחלטת השקעה.

למה הערכה מדויקת חשובה יותר מהערכה אופטימית

הערכה אינה תרגיל שיווקי. היא הבסיס לשלוש החלטות שיקר לחזור מהן: כמה תשלמו על הנכס, כמה תוכלו ללוות, ואיזה תקציב ריהוט מוצדק. הערכה גבוהה בעשרים אחוזים לא תיתן לכם עשרים אחוזים פחות הכנסה. היא תיתן לכם מחיר רכישה שלא היה צריך לשלם, ולחץ תזרימי כבר בעונה הנמוכה הראשונה.

גם הטעות ההפוכה אמיתית. בעלים שמכניסים הנחות שמרניות מדי מסיקים לא פעם שהפרויקט אינו משתלם, ומפספסים שוק שדווקא עובד. העניין אינו פסימיות. העניין הוא בדיקות: כל מספר בחישוב צריך שתוכלו להצדיק במשהו מלבד תחושה.

להערכה טובה יש עוד תכונה שממעטים להזכיר. היא הופכת אתכם למשא ומתן טוב יותר. כשאתם יודעים מה הנכס מסוגל לייצר, אתם יודעים כמה הוא שווה עבורכם, ומפסיקים להתחרות על נכסים שעובדים רק בגיליון אלקטרוני.

ארבעת הגורמים שקובעים את ההכנסה

מיקום בתוך העיר. במרקש ההבדל בין נכס במדינה, בגליז ובפלמרה אינו רק הבדל מחיר. אלה קהלים שונים, משכי שהייה שונים ופרופיל עונתי שונה. באגאדיר הבנייה הקרובה לחוף נבדלת בבירור ממסדרון הגלישה צפונה לכיוון תגאזוט, שיש לו עונה משלו.

קיבולת ורמת הנכס. המחיר ללילה אינו נגזר ממטרים רבועים אלא ממספר מקומות השינה ומהאיכות הנתפסת. דירת שני חדרים מרוהטת היטב עם מרפסת שעובדת מנצחת לא פעם דירה גדולה יותר ומרוהטת באדישות. בריכה, מיזוג ואינטרנט אמין אינם מותרות בשוק הזה, הם תנאי סף לכך שבכלל ישקלו את הנכס.

עונתיות. למרקש שני שיאים ברורים, אביב וסתיו, וקיץ שבו החום ממתן את הביקוש משווקים מסוימים. לאגאדיר עונת חורף ארוכה ויציבה שמונעת על ידי אורחים מצפון אירופה. הכנסה שנתית שמחושבת לפי מחירי שבוע שיא אינה הערכה, היא אשליה.

תפעול ונראות. שני נכסים זהים באותו בניין יכולים להיבדל בעשרות אלפי שקלים בהכנסה שנתית רק בגלל איכות המודעה, זמן התגובה, מדיניות התמחור והביקורות. זהו הגורם היחיד מבין הארבעה שניתן לשנות במהירות, ולכן המעניין ביותר.

שיטת ההערכה, שלב אחר שלב

השיטה שלהלן היא זו שאנחנו עצמנו משתמשים בה. היא לוקחת חצי שעה ואינה דורשת כלים בתשלום.

שלב 1: בנו קבוצת השוואה. מצאו בין עשר לחמש עשרה מודעות הדומות לנכס שלכם באותה שכונה, עם אותו מספר מקומות שינה ורמה דומה. אל תבחרו את חמש הטובות. בחרו מדגם מייצג, כולל אלה שנראות בינוניות, כי גם הן קיימות בשוק שבו תתחרו.

שלב 2: קראו את היומן, לא את המחיר. פתחו את היומן של כל מודעה וספרו כמה לילות תפוסים בשישים הימים הקרובים, וכמה היו תפוסים בשישים שחלפו. זו הדרך היחידה להתקרב לתפוסה אמיתית בלי לרכוש נתוני שוק. סמנו גם את משך השהייה המינימלי, שמלמד הרבה על האסטרטגיה של הבעלים.

שלב 3: קבעו מחיר ממוצע ריאלי. חשבו את החציון בקבוצת ההשוואה ולא את הממוצע, כדי שמודעה אחת מתומחרת ביתר לא תמשוך את כל ההערכה כלפי מעלה. אחר כך התאימו כלפי מעלה או מטה לפי מה שאתם באמת מציעים. היו כנים בהתאמה הזו. זו הנקודה השכיחה ביותר שבה הערכה מתחילה להחליק.

שלב 4: בנו שלושה תרחישים. שמרני, סביר וטוב. השתמשו בשמרני כשאתם מחשבים משכנתה ותזרים, ובסביר כשאתם מחליטים אם הפרויקט מעניין. התרחיש הטוב נועד לדעת מה אפשרי, לא כדי לתכנן לפיו.

שלב 5: הורידו הוצאות לפני שאתם שמחים. הכנסה ברוטו היא מספר שלעולם לא תראו בחשבון. את ההלוואה משלמת ההכנסה נטו.

אם תרצו להעמיק דווקא בתמחור, את ההיגיון שמאחורי המחיר ללילה אנחנו מפרקים במאמר נפרד על כמה לגבות על Airbnb במרוקו.

התפוסה: המשתנה המכריע ביותר

אם יש רק מספר אחד שכדאי להשקיע בו אנרגיה, זו התפוסה. הסיבה היא אריתמטיקה פשוטה. העלאת מחיר של עשרה אחוזים נותנת לכם עשרה אחוזים נוספים רק על הלילות שממילא מכרתם. עלייה בתפוסה מ-45 ל-55 אחוזים נותנת לכם למעלה מעשרים אחוזים לילות נוספים, והלילות האלה כמעט אינם מוסיפים הוצאות קבועות.

התפוסה במרקש ובאגאדיר תלויה מאוד בעונה. בעונה הגבוהה הניצולת יכולה להיות גבוהה מאוד, ובחלק מחודשי העונה הנמוכה נמוכה בהרבה. מה שקובע הוא הממוצע השנתי, ודווקא אותו בעלים חדשים מעריכים באופן שיטתי ביתר, כי הם זוכרים את אפריל ושוכחים את נובמבר.

שלוש פעולות מזיזות את התפוסה יותר מכל דבר אחר: מודעה עם צילום מקצועי ותיאור מדויק, זמן תגובה של פחות משעה, ומדיניות תמחור שמורידה מחיר מוקדם במקום לחכות לשבוע שלפני. האחרונה קשה פסיכולוגית וברורה כלכלית. לילה ריק לא ניתן למכור שוב.

שימו לב גם לצד ההיצע. מספר המודעות הפעילות בערים המרוקאיות גדל משמעותית בשנים האחרונות. שוק שצומח עם היצע שצומח מהר ממנו פירושו שהנכס הממוצע עלול לאבד תפוסה גם בשנה שבה העיר כולה שוברת שיאים. ההערכה שלכם צריכה לעמוד בתרחיש כזה.

ההוצאות שיש להוריד כדי לראות הכנסה נטו אמיתית

זו הרשימה שמבדילה בין גיליון לבין מציאות. ראשית עמלת הפלטפורמה, ואת הפרטים אנחנו מפרקים במאמר על אילו עמלות וחיובים גובה Airbnb במרוקו. אחר כך ניקיון והחלפת מצעים בין שהיות, שגדלים עם מספר ההזמנות ולא עם ההכנסה. אחר כך חשמל ומים, שהצריכה שלהם עולה בצורה מורגשת כשהמיזוג עובד כל הקיץ.

הלאה: דמי ועד בית אם הנכס בבית משותף, ביטוח, תחזוקה שוטפת, והחלפת טקסטיל וציוד קטן, ששוכחים לחלוטין בשנתיים הראשונות ואחר כך כבר לא שוכחים לעולם. אם מוסיפים ניהול, נוסף שכר טרחה שמחושב בדרך כלל מההכנסה. בסוף מגיע המס.

כלל אצבע שימושי: סכום הוצאות התפעול והניהול תופס לא פעם נתח משמעותי מההכנסה ברוטו. עד כמה גדול הנתח תלוי במשך השהיות. הרבה שהיות קצרות נותנות מחיר גבוה יותר ללילה, אבל גם הרבה יותר סבבי ניקיון. פחות שהיות וארוכות יותר נותנות מחיר נמוך יותר והוצאה נמוכה יותר. זהו איזון, לא תשובה מוכנה.

מחשבון: העריכו את הכנסות השכירות שלכם

מקרה להמחשה (סימולציה)

ניקח דירת שני חדרים בגליז שבמרקש, לארבעה אנשים, מרוהטת היטב ועם בריכה משותפת. הבעלים תושב ישראל ורוצה להבין מה ריאלי.

קבוצת ההשוואה מראה מחיר חציוני של כ-900 דירהם ללילה. ניתוח היומנים מצביע על תפוסה שנתית ממוצעת של כ-50 אחוזים לנכסים המנוהלים באופן פעיל, כלומר כ-180 לילות מוזמנים. זה נותן הכנסה ברוטו בסדר גודל של 162,000 דירהם, שלפי שער ייחוס שווה לכ-60,000 שקלים.

מסכום זה יורדים עמלת הפלטפורמה, ניקיון בין שהיות, חשמל ומים, דמי ועד בית, ביטוח, תחזוקה וניהול. אם מניחים אותם יחד ב-35 אחוזים, נותרים לבעלים כ-105,000 דירהם, כלומר כ-39,000 שקלים לפני מס. בפריסה חודשית מדובר בכ-3,200 שקלים.

זהו מקרה להמחשה (סימולציה) ולא תוצאה שאנחנו מתחייבים לה. הנקודה היא המבנה: המספר ברוטו נראה טוב, את החשבונות משלם המספר נטו, והפער ביניהם גדול ממה שרוב האנשים מניחים לפני שעברו עונה אחת.

בעלים ישראלי, נכס מרוקאי: מה קורה מבחינת מס

כאן נפגשות שתי מערכות דינים, ויש לבחון כל אחת בנפרד לפני שמחברים ביניהן.

בצד המרוקאי הכנסה משכירות ממוסה כהכנסה מנכס מקרקעין. הכנסה שנתית ברוטו מתחת ל-40,000 דירהם פטורה. מעל הסף חלים שיעורים התלויים ברמת ההכנסה, שיעור נמוך יותר עד 120,000 דירהם שכירות שנתית ברוטו ושיעור גבוה יותר מרמה זו ומעלה. במיסוי לפי הסולם המדורג ניתן ניכוי של 40 אחוזים מדמי השכירות ברוטו. מ-1 ביולי 2026 שוכר עסקי גם ינכה מס במקור בשיעור 5 אחוזים. שיעורים וספים משתנים עם חוקי התקציב, לכן ודאו תמיד את הערכים התקפים מול רשות המסים המרוקאית לפני שאתם מכניסים אותם לתקציב.

בצד הישראלי יש נקודה קריטית שרבים מפספסים: לישראל ולמרוקו אין אמנה למניעת כפל מס בתוקף. ישראל חתומה על עשרות אמנות, אך מרוקו אינה ביניהן. המשמעות היא שאינכם יכולים להישען על אמנה, ושכל ההקלה תלויה בדין הפנימי הישראלי.

לתושב ישראל שמפיק הכנסה פסיבית מהשכרת מקרקעין בחוץ לארץ קיימים שני מסלולים. מסלול סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם מס בשיעור 15 אחוזים על ההכנסה, אך בחירה בו שוללת ניכוי הוצאות למעט פחת, ושוללת קיזוז, זיכוי או פטור, לרבות זיכוי בגין מס זר. לצד זאת, לפי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי, הכנסה שחלות עליה הוראות סעיף 122א אינה נחשבת הכנסה לעניין דמי ביטוח לאומי. המסלול השני, לפי סעיף 121, כולל את ההכנסה בשיעורי המס הרגילים, מתיר ניכוי הוצאות שיצרו את ההכנסה, ובכפוף לדין מאפשר זיכוי בגין מס זר ששולם.

כאן נמצא ההבדל המעשי החשוב ביותר עבור בעלים ישראלי במרוקו. בהיעדר אמנה, המס המרוקאי ששילמתם עדיין ניתן לזיכוי במסלול הרגיל לפי הדין הפנימי, אך במסלול 15 האחוזים הוא הופך לעלות אבודה. לכן הבחירה בין המסלולים אינה רק שאלה של שיעור מס נומינלי, אלא של כמה מס שילמתם כבר במרוקו וכמה הוצאות יש לכם. זו החלטה שכדאי לעשות עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי, לפני שנת המס הראשונה ולא אחריה. שמרו אישורי תשלום מרוקאיים באופן שיטתי מהיום הראשון.

הרגלים טובים וטעויות יקרות

הרגלים טובים. בנו את ההערכה על חציון ולא על ממוצע. השתמשו תמיד בשנים עשר חודשים ולא בעונה גבוהה שהוכפלה. הפרידו באופן עקבי בין ברוטו לנטו בכל חישוב שאתם עושים לעצמכם. הפרישו שיעור קבוע מההכנסה לתחזוקה כבר מהחודש הראשון. עדכנו את ההערכה כל רבעון עם הנתונים האמיתיים שלכם, שהופכים במהירות לשווים יותר מנתוני שוק. והחזיקו רזרבה של שני חודשי הוצאות קבועות לפחות.

טעויות שחוזרות. להניח 70 אחוזי תפוסה שנתית ממוצעת כי זה מה שקורה בעונה הגבוהה. לשכוח שעלות הניקיון נגזרת ממספר ההזמנות ולא מהמחזור. להשמיט לגמרי דמי ועד בית וביטוח. להתייחס למחיר שמוצג בפלטפורמה כאילו זה מה שתקבלו בפועל. להניח שנכס חדש יגיע לתפוסה מלאה כבר בשנה הראשונה, בזמן שביקורות נבנות לאט. והיקרה מכולן: לבחור נכס לפי מחיר הרכישה במקום לפי הנטו הצפוי לכל שקל שהושקע.

והרגל אחרון שראוי להזכיר. רשמו את ההנחות שלכם לצד המספרים. בעוד שנה לא תזכרו למה קבעתם תפוסה של 50 אחוזים בדיוק, ואז יהיה בלתי אפשרי ללמוד מהפער.

איך להפוך את ההערכה לאמינה יותר לפני הרכישה

סעו לביקור בעונה הנמוכה ולא בגבוהה. שכונה שנראית תוססת באפריל יכולה להיות שקטה בנובמבר, ודווקא נובמבר קובע את הממוצע השנתי שלכם. דברו עם שניים או שלושה בעלים שכבר מפעילים נכס באותו בניין או באותו רחוב, ושאלו ספציפית על מספר לילות מוזמנים ולא על הכנסה. אנשים מגזימים בהכנסה ומדייקים יחסית בלילות.

בקשו אסמכתאות על דמי ועד בית משנתיים אחרונות ולא רק את התעריף הנוכחי. בדקו מה באמת כלול במחיר הנכס, במיוחד ריהוט ומוצרי חשמל, שהופכים במהירות לתקציב נוסף משמעותי. וברֵרו כמה יחידות דומות נבנות בסביבה, כי צמיחת ההיצע היא שלוחצת את התפוסה כלפי מטה בשנים הבאות.

ולבסוף: בחנו את ההנחות שלכם מול גורם שרואה נכסים רבים במקביל. ניתוח מסוג זה אנחנו עורכים במסגרת ייעוץ ניהול הון במרקש, וניתוח רחב יותר של היחס בין מחיר לתפוסה תמצאו במאמר על מטריצת הרווחיות של מרקש לשנת 2026.

הערה תרבותית: הכנסת אורחים כגורם כלכלי

במרוקו הכנסת אורחים אינה שירות שמסופק אלא צורה שנשמרת. תה שמוגש בהגעה, מארח שמקדיש זמן להסביר את השכונה, תשומת לב לארוחות ולחגים: מארחים מרוקאים אינם רואים בזה תוספת אלא את הנורמה. עבור בעלים ישראלי שרגיל למודל השכרה מאופק ועצמאי יותר, זהו שינוי ממשי.

לשינוי הזה יש צד כלכלי. ביקורות במרקש ובאגאדיר מזכירות מגע אנושי הרבה יותר מאשר ציוד, והביקורות מכתיבות את הנראות, שמכתיבה את התפוסה. לכן העסקת אנשי צוות מקומיים שמכירים את הקוד הזה אינה סעיף הוצאה שמוסיפים מתוך נימוס. פעמים רבות זו הדרך הזולה ביותר להעלות תפוסה. רמדאן משנה גם את קצב התפעול וגם את דפוסי הנסיעה, וכדאי להכניס אותו ליומן מבעוד מועד.

שאלות נפוצות

כמה יכולה דירה במרקש להניב בשנה?

הטווח רחב, וכדאי להתייחס בחשדנות לכל מספר בודד שמוצג. עדיף שתחשבו בעצמכם: מחיר חציוני ללילה בשכונה שלכם, כפול מספר ריאלי של לילות מוזמנים, פחות הוצאות. המחשבון למעלה יעשה את האריתמטיקה.

איזו תפוסה להכניס לתרחיש שמרני?

נמוך במובהק ממה שאתם רואים אצל המודעות המנוהלות הכי טוב בקבוצת ההשוואה שלכם. לתרחיש השמרני יש מטרה אחת: להראות אם הפרויקט עומד בשנה גרועה.

אגאדיר רווחית יותר או פחות ממרקש?

הן שונות, לא מדורגות. במרקש מחירי הלילה גבוהים יותר והשיאים העונתיים חדים יותר. באגאדיר המחירים נמוכים יותר אך עונת החורף ארוכה ויציבה. בלינות, אגאדיר צמחה מהר יותר ב-2025.

האם צריך לשלם מס במרוקו על הכנסות השכירות?

כן, מעל סף הפטור של 40,000 דירהם הכנסה שנתית ברוטו. השיעור תלוי ברמת ההכנסה ובמסלול שנבחר. את השיעורים התקפים ודאו מול רשות המסים המרוקאית.

האם יש אמנת מס בין ישראל למרוקו?

לא, אין אמנה למניעת כפל מס בתוקף בין המדינות. ההקלה מבוססת על הדין הפנימי הישראלי, ולכן הבחירה בין מסלולי המס בישראל חשובה במיוחד.

מסלול 15 האחוזים או המסלול הרגיל?

מסלול סעיף 122א פשוט יותר אך שולל ניכוי הוצאות למעט פחת וגם זיכוי בגין מס זר. אם שילמתם מס משמעותי במרוקו או שיש לכם הוצאות ניכרות, המסלול הרגיל עשוי להיות עדיף. זו החלטה לרואה חשבון, ולא כלל אצבע.

כמה להפריש להוצאות בתקציב ראשון?

בעלים רבים מגיעים לשיעור הוצאות כולל של כשליש עד ארבעים אחוזים מהברוטו, כולל ניהול. השיעור שלכם תלוי מאוד במשך השהיות ובכמה אתם עושים בעצמכם.

כמה זמן לוקח למודעה חדשה להגיע לביצועים רגילים?

הניחו שהשנה הראשונה תהיה מתחת לרמה המנורמלת, כי דירוג וביקורות נבנים לאורך זמן. עדיף להכניס זאת להערכה מאשר להתאכזב בדיעבד.

האם משתלם להיעזר בחברת ניהול?

תלוי אם העלייה בתפוסה ובמחיר ללילה עולה על שכר הטרחה. לבעלים שאינם גרים במרוקו התשובה בדרך כלל חיובית, אך בקשו תמיד לראות את החישוב ולא רק את רשימת השירותים. ראו גם מי יכול לנהל את ה-Airbnb שלכם במרוקו.

מהי הטעות הנפוצה ביותר בהערכה?

התפוסה, ללא תחרות. את המחיר ללילה קל לראות, את התפוסה צריך לחפור, ולכן פשוט מנחשים אותה.

סיכום

להעריך הכנסות שכירות מנכס במרוקו אינו קשה, אבל זה דורש לעמוד בפיתוי לחשב לפי השנה הטובה ביותר האפשרית. קחו חציון במקום ממוצע, שנים עשר חודשים במקום עונה אחת, נטו במקום ברוטו, ושלושה תרחישים במקום מספר יחיד. כך תקבלו הערכה שאפשר לפעול לפיה.

אם תרצו שנבחן דווקא את הנכס שלכם, אנחנו מציעים הערכה חינם של פוטנציאל ההשכרה, הכוללת סקירת נכסים דומים, תפוסה ריאלית ונטו צפוי. צרו קשר להערכה חינם, ותקבלו חישוב ששייך לכם ולא לממוצע השוק.

מקורות

• הנציבות העליונה לתכנון של מרוקו, נתונים סטטיסטיים רשמיים: hcp.ma
• המנהל הכללי למסים במרוקו, הכללים התקפים למיסוי הכנסות מנכסי מקרקעין.
• משרד התיירות, המלאכה והכלכלה החברתית והסולידרית של מרוקו, נתוני מפתח לתיירות 2025.
• פקודת מס הכנסה, סעיף 122א וסעיף 121, וחוק הביטוח הלאומי, סעיף 350(א)(7).