الأشغال والترميم في العقار المؤجَّر بالمغرب: القواعد والتكاليف وإدارة الإيجار في مراكش

تُعدّ الأشغال والإصلاحات في العقار المؤجَّر بالمغرب من أكثر مصادر التوتر شيوعًا بين الملّاك والمستأجرين. من يدفع مقابل ماذا؟ وهل يحقّ للمالك الدخول لإنجاز الأشغال؟ وماذا يحدث إذا تأخّر المالك في إصلاح تسرّب مائي أو تجهيز معطوب؟ إنّ الإلمام الجيّد بالقواعد يجنّب النزاعات، ويحافظ على قيمة العقار، ويصون علاقة كرائية هادئة. يقدّم هذا الدليل قراءة عملية لتوزيع المسؤوليات والمسطرة الواجب اتّباعها وأفضل الممارسات، على ضوء التشريع المغربي الجاري به العمل، مع ما يهمّ المستثمر الخليجي الذي يملك عقارًا في مراكش أو أكادير ويبحث عن إدارة إيجار موثوقة عن بُعد.

نوضّح شروحاتنا بمبالغ بالدرهم المغربي (MAD) مع مقابل تقريبي بالدرهم الإماراتي (د.إ) على أساس تقريبي قدره 2.7 درهم مغربي لكل درهم إماراتي واحد. القواعد المعروضة عامة، وكل حالة خاصة تستحقّ رأي مختصّ في القانون. نكتب هذا الدليل بخبرة تتجاوز 25 عامًا، Armonia Solutions، شركة كونسيرج وإدارة كرائية بين باريس ومراكش وأكادير.

أرقام أساسية وتوزيع المسؤوليات (2026)

يلخّص الجدول التالي المنطق العام لتوزيع الأشغال بين المالك والمستأجر كما ينبثق عن الإطار القانوني المغربي. إنه مرجع استرشادي يجب مقارنته بالمضمون الدقيق لعقد الكراء الخاص بك، لأنّ بعض البنود التعاقدية قد توضّح حالات بعينها.

الإطار القانوني: القانون رقم 67.12

بالمغرب، تخضع العلاقات بين المكرين والمكترين للمحلات المعدّة للسكن أو للاستعمال المهني للقانون رقم 67.12، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.13.111 بتاريخ 19 نونبر 2013، الذي عوّض ظهير 1980 القديم. يؤطّر هذا النص إبرام عقد الكراء وأداء الوجيبة الكرائية والتزامات كل طرف وشروط الفسخ. وفي مجال الأشغال، يضع مبدأ بسيطًا: يضمن المكري للمكتري الانتفاع الهادئ بمسكن لائق، ويتحمّل كل طرف صنف الإصلاحات الراجع إليه.

يُلزم القانون المكري بتسليم مسكن يستجيب لمتطلبات أساسية، من عزل مائي وتهوية وولوج إلى الماء والكهرباء، وبالحفاظ عليه في حالة تسمح بالاستعمال المتّفق عليه. أما المكتري فعليه استعمال العقار استعمال الرجل الحريص، أي بعناية، وردّه في حالة جيدة عند نهاية الكراء مع مراعاة التآكل العادي. هذا التمفصل هو الأساس الذي يقوم عليه كل ما يلي.

الإصلاحات الكبرى: على عاتق المالك

تقع الإصلاحات الكبرى على عاتق المالك. وهي تهمّ كل ما يمسّ صلابة البناية وديمومتها: الهيكل (الجدران الحاملة، الأساسات)، السقف، التجهيزات الرئيسية للسباكة والكهرباء، وكذا الأجزاء المشتركة في العمارة الجماعية. هذه الأشغال ليست اختيارية، فهي تشترط قابلية السكن وسلامة القاطنين.

من مصلحة المالك أن يستبق هذه الأشغال بدل أن يتحمّلها لاحقًا. فتسرّب مائي غير مُعالَج يتحوّل إلى خلل هيكلي مكلف، وتجهيز كهربائي قديم يشكّل خطرًا حقيقيًا. إنّ برمجة صيانة منتظمة وتكوين مخصّص للأشغال الكبرى يحميان الذمة العقارية والعلاقة الكرائية معًا. وبالنسبة لعقار يُستغَلّ في الكراء قصير الأمد حيث تكون الدورية مرتفعة، تصبح هذه الصرامة أكثر حسمًا. ولمن يفوّض هذه المتابعة، يوضّح عقد التدبير الكرائي وبنوده الحامية للمالك كيفية توزيع الأدوار بدقة.

الإصلاحات الكرائية: على عاتق المستأجر

في المقابل، تقع الإصلاحات المسمّاة كرائية والصيانة الجارية على عاتق المستأجر. ويتعلّق الأمر بالإصلاحات اليومية البسيطة: تبديل الوصلات، صيانة الحنفيات، إعادات طلاء داخلية صغيرة، الأقفال، الزجاج المكسور بفعله. كما على المستأجر صيانة التجهيزات الموضوعة رهن إشارته والتبليغ دون تأخير عن الأعطاب التي تدخل في اختصاص المالك.

تكون الحدود بين الإصلاح الكرائي والإصلاح الكبير غامضة أحيانًا، وهنا بالضبط تنشأ النزاعات. إنّ محضر معاينة مفصّل عند الدخول والخروج، مرفقًا بصور مؤرَّخة، هو أفضل حماية للطرفين، إذ يميّز بين ما يدخل في التآكل العادي على عاتق المالك، وما ينتج عن نقص في الصيانة أو تدهور يُنسب إلى المستأجر.

ماذا لو تأخّر المالك في تنفيذ الأشغال؟

يحمي القانون 67.12 المستأجر في مواجهة مالك متقاعس. فحين لا تُنجَز إصلاحات ضرورية للانتفاع بالمسكن، يمكن للمستأجر، بعد إنذار، أن يلجأ إلى المحكمة للحصول على إذن بإنجاز الأشغال وخصم كلفتها من الوجيبة الكرائية. غير أنّ هذا المسلك يفترض احترام مسطرة: الاحتفاظ بأدلة الخلل، وتوجيه طلب كتابي إلى المالك، ثمّ اللجوء إلى القضاء عند غياب أي تفاعل.

الدرس واضح بالنسبة للمالك: تجاهل طلب مشروع للإصلاح يعرّضه لأن تُنجَز الأشغال خارج رقابته، وأحيانًا بكلفة أعلى، وتُخصَم من الإيجار. فالأفضل معالجة التبليغات الجدّية بسرعة. أما المستأجر فيتعلّم أنّ المسطرة تحميه لكنها تقتضي دقة في التوثيق ولا تعفي من الحوار المسبق. ولتأمين المداخيل، يشرح ملف ضمانات الإيجار للمالك كيف تُبنى الحماية من عدم الأداء.

الأشغال أثناء سريان العقد: الدخول والإشعار المسبق

قد يحتاج المالك إلى الدخول إلى المسكن لإنجاز أشغال ضرورية. ويجب أن يُمارَس حقّ الدخول هذا مع احترام الحياة الخاصة للمستأجر: فهو يفترض إشعارًا مسبقًا معقولًا، وتوقيتًا متّفقًا عليه، ومبرّرًا حقيقيًا. ولا يمكن للمستأجر أن يعترض تعسّفًا على أشغال لا غنى عنها، لكن يحقّ له أن يطلب تنظيمها بما يحدّ من الإزعاج، وربما تخفيضًا في الإيجار إذا تقلّص الانتفاع بشكل دائم.

المفتاح هو الكتابة: رسالة تُعلن طبيعة الأشغال ومدّتها التقديرية وكيفيات الدخول تتجنّب أغلب سوء التفاهم. وبالنسبة للعقارات المُدارة كرائيًا، يُعدّ توثيق هذه المراسلات جزءًا من تدبير احترافي يحمي الطرفين في حال خلاف لاحق.

مثال توضيحي (محاكاة)

الحالة التالية افتراضية وذات طابع تربوي. مستثمر إماراتي مقيم في دبي يملك شقة في مراكش ويكريها. يظهر تسرّب في سقف إحدى الغرف مصدره قناة مطمورة، أي إصلاح كبير على عاتقه. يبلغ الثمن التقديري 18000 درهم مغربي (نحو 6670 د.إ). يعالج المالك المشكل بسرعة: كلفة مضبوطة، مستأجر مطمئنّ، وعقد كراء محفوظ.

على العكس، لنفترض أنه تجاهل التبليغات أشهرًا. يمتدّ التسرّب إلى الجدار، فيرتفع الثمن التقديري إلى 45000 درهم مغربي (نحو 16670 د.إ)، ويحصل المستأجر بعد الإنذار على إذن من المحكمة بإنجاز جزء من الأشغال وخصمها من الإيجار. يكون التقاعس قد كلّف أكثر وأضرّ بالعلاقة. يجسّد هذا المثال قاعدة ذهبية في التدبير الكرائي: مشكل صغير يُعالَج مبكرًا خير من مشكل كبير يُتحمَّل متأخرًا.

الأشغال والضرائب: ما الذي يمكن للمالك خصمه (2026)

ليست للأشغال المنجَزة في مسكن مُكرى أبعاد قانونية فقط، بل لها أثر ضريبي أيضًا. فبالمغرب، يمكن أخذ بعض نفقات الصيانة والإصلاح التي يتحمّلها المالك بعين الاعتبار في احتساب الدخل العقاري الخاضع للضريبة، شريطة تبريرها بفواتير نظامية. لذا فإنّ الاحتفاظ بكل ثمن تقديري وفاتورة وإثبات أداء عادة مربحة قد تخفّف بشكل ملموس الوعاء الضريبي للمالك. وينبغي التمييز بين الصيانة الجارية القابلة للخصم عمومًا، وأشغال التحسين أو التوسيع التي تندرج غالبًا في منطق الاستثمار والرفع من قيمة الذمة العقارية. وكمثال على حجم الكلفة، قد يمثّل إصلاح للسباكة ما بين 3000 و8000 درهم مغربي (نحو 1110 إلى 2960 د.إ) حسب حجم الأعطاب.

بالنسبة للمستثمر الخليجي المقيم في الإمارات، هناك بُعد إضافي: تربط المغرب ودولة الإمارات العربية المتحدة اتفاقية لتفادي الازدواج الضريبي في مجال الضرائب على الدخل، تحدّد الدولة التي يخضع فيها الدخل العقاري للضريبة وآليات تفادي فرض الضريبة مرّتين على المداخيل نفسها. المداخيل العقارية تخضع مبدئيًا للضريبة في بلد وجود العقار، أي المغرب، وتُؤخَذ الاتفاقية بعين الاعتبار عند تسوية الوضع الضريبي في بلد الإقامة. ومع غياب ضريبة على الدخل الشخصي في الإمارات، تظلّ المعالجة الأساسية مغربية، لكن يُنصَح دومًا باستشارة مختصّ ضريبي قبل أي قرار. إنّ صرامة محاسبية عبر مدبّر محلي يُركّز الفواتير ويمسك سجلًّا للأشغال تُبسّط التصريح السنوي وتُؤمّن المالك في حال مراقبة.

الأشغال في الملكية المشتركة

حين يوجد المسكن المُكرى داخل ملكية مشتركة، تحدّد الحدود بين الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة من يتحمّل الأشغال. فالإصلاحات داخل الشقة تعود للمالك أو للمستأجر حسب طبيعتها، بينما السقف والواجهات وبيت الدرج والقنوات الجماعية على عاتق اتحاد الملّاك وتُموَّل من التكاليف المشتركة.

على المالك إذن أن يستبق طلبات الأداء المصادَق عليها في الجمع العام، خاصة لأشغال إصلاح الواجهات الكبرى أو التأهيل. هذه النفقات، المهمّة أحيانًا، لا يمكن عمومًا تحميلها للمستأجر ويجب إدماجها في الميزانية التقديرية للمالك. وبمراكش، قد تبلغ المساهمة في إصلاح واجهة عدة آلاف من الدراهم لكل حصّة. إنّ تنسيقًا جيّدًا مع المتصرّف (السانديك) يتفادى العرقلة، ويؤمّن تمثيل مصالح المالك المُكري بشكل سليم.

حالة الكراء قصير الأمد (Airbnb)

بالنسبة لمسكن يُستغَلّ في الكراء قصير الأمد من نوع Airbnb، يظلّ منطق التوزيع هو منطق القانون، لكن كثافة الاستعمال تغيّر المعطيات. فالدورية السريعة للمسافرين تسرّع تآكل التجهيزات والأثاث والتشطيبات. لذا يتحمّل المالك الذي يستغلّ عقاره بنفسه صيانة أكثف: تبديل منتظم للبياضات، صيانة الأجهزة، إعادات طلاء أكثر تواترًا. إنّ استباق هذه الكلفات في احتساب المردودية يتفادى المفاجآت السيّئة.

حين يتدخّل مدبّر احترافي، يصبح تنسيق الأشغال الصغيرة والصيانة الوقائية جزءًا من الخدمة. وهذا من فوائد التفويض: توفّر مخاطب يكتشف الأعطاب مبكرًا وينظّم التدخّلات ويُبقي المالك على اطّلاع. وبالنسبة لعقار في مراكش أو أكادير مُكرى للمسافرين، تحمي هذه التفاعلية أيضًا السمعة والتقييمات الرقمية.

أفضل الممارسات والأخطاء الشائعة

تتيح بعض ردود الفعل البسيطة تفادي أغلب النزاعات المرتبطة بالأشغال. ومن الأخطاء الشائعة الخلط بين التآكل العادي (على المالك) وتدهور بفعل المستأجر، أو تأجيل معالجة تسرّب صغير حتى يتفاقم:

• إنجاز محضر معاينة مفصّل عند الدخول والخروج، مع صور مؤرَّخة.
• الاحتفاظ كتابةً بكل التبليغات والردود المتبادَلة مع المستأجر.
• المعالجة السريعة للأعطاب التي تدخل في الإصلاحات الكبرى.
• تكوين مخصّص سنوي للأشغال الكبرى.
• الإعلان برسالة عن طبيعة الأشغال ومدّتها وكيفيات الدخول أثناء سريان العقد.
• عرض كل وضعية نزاعية على محامٍ قبل التصرّف.

لمن يخطّط أفق استثماره على المدى البعيد، تندرج هذه الصرامة ضمن رؤية أشمل يوضّحها ملف الاستثمار في مساكن التقاعد بالمغرب من زاوية العائد والضرائب.

محضر المعاينة وقيمة الإثبات

تنشأ أغلب النزاعات المرتبطة بالأشغال من خلاف حول مصدر تدهورٍ ما. ويشكّل محضر المعاينة عند الدخول، المؤرَّخ والموقَّع من الطرفين، القطعة الأساسية للحسم: فهو يثبت الحالة الأولية للمسكن ويسمح لاحقًا بنسب كل ضرر إما إلى التآكل العادي، أو إلى نقص في صيانة المستأجر، أو إلى قِدَمٍ على عاتق المالك. بدون هذه الوثيقة تصبح المسؤولية صعبة الإثبات.

تعزّز الصور المؤرَّخة قيمة الملف الإثباتية بشكل كبير. ننصح بتوثيق حالة المسكن عند كل دخول وخروج، والاحتفاظ بالمراسلات الكتابية المتعلقة بطلبات الإصلاح. وفي حال خلاف مستمرّ، تصلح هذه العناصر أساسًا لحلّ ودّي، وهو دائمًا أفضل من مسطرة قضائية طويلة ومكلفة. إنّ التواصل السريع من المالك يلعب دورًا وقائيًا حاسمًا يمنع تحوّل الأعطاب الصغيرة إلى نزاعات.

أشغال التحسين والرفع من قيمة العقار

إلى جانب الإصلاحات التي يفرضها القانون، يمكن للمالك أن يختار إنجاز أشغال تحسين: تجديد مطبخ، تحديث حمّام، تأهيل طاقي. هذه الاستثمارات ليست إجبارية، لكنها ترفع الجاذبية الكرائية والقيمة العقارية للعقار. وحين تُستهدَف جيّدًا، تُترجَم إلى إيجارات أعلى، وشغور أقلّ، وإعادة بيع أيسر. تبقى قاعدة الحيطة هي التمييز بين هذه الأشغال الاختيارية والإصلاحات الواجبة: الأولى تندرج في استراتيجية استثمار وتُقاس بالعائد المنتظَر، والثانية التزام. والخلط بينهما يؤدّي إما إلى الإفراط في الاستثمار بلا مردود، أو إلى إهمال إصلاحات أساسية.

التأمين: شبكة أمان لا غنى عنها

يشكّل تأمين سكني مناسب مكمّلًا أساسيًا للإطار القانوني. فبالنسبة للمالك، يغطّي الأضرار اللاحقة بالبناء وبعض الحوادث (أضرار المياه، الحريق)، وبالنسبة للمستأجر يحمي أمتعته ومسؤوليته. وفي حال حادث مرتبط بالأشغال، يمكن للتأمين أن يتحمّل كلّ الكلفة أو جزءًا منها، شريطة أن تكون الضمانات قد اكتُتِبت بشكل سليم مسبقًا. إنّ التحقّق من نطاق التغطيات قبل أي مشكل جزء من تدبير مسؤول يحمي المستثمر الخليجي البعيد عن عقاره.

سيناريوهات مجهّلة وتوضيحية

الوضعيات التالية سيناريوهات مركّبة ومجهّلة، الغرض منها توضيح حالات متكرّرة. السيناريو الأول، التبليغ المُتجاهَل: لم يتفاعل مالك مع عدة رسائل تشير إلى تسرّب، فامتدّت الأضرار وتضاعفت الفاتورة. الدرس: الردّ السريع على التبليغات الجدّية. السيناريو الثاني، محضر المعاينة المنقذ: عند الخروج، حُسم نزاع حول تدهورات بفضل محضر معاينة دخول مصحوب بصور. الدرس: التوثيق منذ اليوم الأول. السيناريو الثالث، التباس المسؤوليات: ظنّ مستأجر أنّ الطلاء الباهت على عاتقه، بينما كان تآكلًا عاديًا يعود للمالك. الدرس: معرفة الحدّ الفاصل بين الإصلاح الكرائي والإصلاح الكبير. تتكرّر هذه السيناريوهات كثيرًا لدى الملّاك غير المقيمين الذين يديرون عقارهم عن بُعد، حيث يعوّض حضورُ مدبّرٍ محلّي بُعدَ المسافة ويؤمّن التفاعل السريع.

لمسة ثقافية: منطق الحفاظ في العمارة المراكشية

في المدينة العتيقة بمراكش، ورثت الرياضات التقليدية ثقافة صيانة دقيقة تتجدّد بها الجدران الطينية والزليج والخشب المنقوش موسمًا بعد موسم. لم يكن الترميم لدى الصنّاع المغاربة حدثًا استثنائيًا، بل إيقاعًا هادئًا يرافق العقار طوال حياته: تجديد الجير للجدران قبل الحرّ، مراقبة السطوح قبل أمطار الخريف. يستلهم المالك المعاصر من هذه الحكمة مبدأً بسيطًا: الاستباق أرخص من الإصلاح المتأخر. وهذا الحسّ بالصيانة المنتظمة، المتجذّر في الحرفة المحلية، يلتقي تمامًا مع منطق التدبير الكرائي الحديث الذي يقوم على الوقاية قبل العلاج.

الأسئلة الشائعة

من يؤدّي مقابل الإصلاحات الكبرى؟

المالك. وهي تهمّ الهيكل والسقف والتجهيزات الرئيسية والأجزاء المشتركة.

من يؤدّي مقابل الإصلاحات الصغيرة؟

المستأجر، بعنوان الإصلاحات الكرائية والصيانة الجارية.

ما النص الذي يؤطّر كل هذا؟

القانون رقم 67.12 (الظهير 1.13.111 بتاريخ 19 نونبر 2013) المتعلق بالعلاقات بين المكرين والمكترين.

ماذا أفعل إذا لم يُصلح المالك؟

بعد الإنذار، يمكن للمستأجر اللجوء إلى المحكمة لإنجاز الأشغال وخصم كلفتها من الإيجار.

هل يحقّ للمالك الدخول لإنجاز أشغال؟

نعم، لأشغال ضرورية، مع إشعار مسبق معقول واحترام الحياة الخاصة للمستأجر.

هل التآكل العادي على عاتق المستأجر؟

لا، التآكل العادي المرتبط بمرور الزمن يعود للمالك.

هل محضر المعاينة إجباري؟

يُنصَح به بشدّة: فهو أفضل دليل في حال نزاع حول حالة العقار.

هل يمكن للمستأجر إنجاز أشغال تهيئة؟

ليس دون موافقة كتابية من المالك، خاصة إذا كانت تغيّر العقار.

هل يمكن الحصول على تخفيض في الإيجار خلال أشغال طويلة؟

حسب الحالة، يمكن طلب تخفيض إذا تقلّص الانتفاع بالمسكن بشكل دائم.

هل يلزم مختصّ لتدبير هذه الوضعيات؟

للحالات النزاعية أو العقارات المُكراة بكثافة، يُنصَح بمواكبة في التدبير الكرائي واستشارة قانونية.

خلاصة

يقوم تدبير الأشغال في مسكن مُكرى على مبدأ واضح: للمالك الإصلاحات الكبرى وضمان مسكن لائق، وللمستأجر الصيانة الجارية والإصلاحات الكرائية. وبين الاثنين، يحسم التوثيق (محضر المعاينة، الكتابات، الصور) أغلب الخلافات. يبقى الاستباق والحوار والمعالجة السريعة أفضل حماية للذمة العقارية وللعلاقة الكرائية معًا.

في Armonia Solutions، نتكفّل بالتدبير الكرائي وتنسيق الأشغال لملّاك مراكش وأكادير، بما في ذلك المستثمرون الخليجيون الذين يديرون عقارهم عن بُعد. لتفويض هذه المتابعة بكل اطمئنان، اطلبوا تقييمًا مجانيًا من فريقنا اليوم.

المصادر

يستند هذا المقال إلى القانون رقم 67.12 المنظِّم لكراء السكن بالمغرب، المنشور نصّه الرسمي بالجريدة الرسمية عبر الأمانة العامة للحكومة: sgg.gov.ma. لأي وضعية نزاعية، استشِر محاميًا.