摩洛哥LMNP折旧：理解其中的关键问题
要点
- 很多来自中国的投资者带着"非专业家具式出租（LMNP）+折旧抵税"的法式直觉来到马拉喀什，却发现摩洛哥并不存在名为"LMNP"的专门税制。理解两者的差异，是避免税务误判、优化净收益的第一步。本文所有金额以迪拉姆（MAD）列示，并附人民币（¥）近似等值（按约 1 ¥ ≈ 1.39 MAD 折算，仅供参考）。
- 下表汇总了2026年摩洛哥家具式租赁与折旧相关的核心参数，数据来源于2026年财政法（Loi de Finances 2026）及摩洛哥税务总局（DGI）公开口径。
- 摩洛哥税法没有"LMNP"这一专门类目，但折旧的经济逻辑依然存在 - - 前提是通过公司（受企业所得税约束的法人）持有并出租。以个人名义直接出租时，摩洛哥适用的是上文提到的 40% 定额扣除，而不允许逐项折旧。换言之：想要在摩洛哥实现"折旧抵税"，必须把资产装入一个公司架构。这是本文最关键的结论之一。
- 当通过公司持有资产时，可对下列资产类别按直线法计提折旧（土地不可折旧）： 关键提醒：购入价中土地部分（通常约 20%）不可折旧。因此在签约与做账时，合理拆分"土地/建筑/家具"三块价值，直接决定了未来可折旧基数的大小。
由 Armonia Solutions 编辑团队撰写 · 2026年更新。凭借在房地产与旅游租赁管理领域25年以上的经验，Armonia Solutions（总部位于欧洲与马拉喀什）为希望在摩洛哥配置家具式租赁资产的中国投资者提供陪伴。本文聚焦一个常被误解的核心问题：“LMNP折旧”这一源自法国的逻辑，在摩洛哥税法框架下究竟如何对应、如何落地，以及对中国业主而言哪条路径更划算。
很多来自中国的投资者带着”非专业家具式出租（LMNP）+折旧抵税”的法式直觉来到马拉喀什，却发现摩洛哥并不存在名为”LMNP”的专门税制。理解两者的差异，是避免税务误判、优化净收益的第一步。本文所有金额以迪拉姆（MAD）列示，并附人民币（¥）近似等值（按约 1 ¥ ≈ 1.39 MAD 折算，仅供参考）。
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关键数据（2026）
下表汇总了2026年摩洛哥家具式租赁与折旧相关的核心参数，数据来源于2026年财政法（Loi de Finances 2026）及摩洛哥税务总局（DGI）公开口径。
| 参数 | 2026年数值 | 适用范围 |
|---|---|---|
| 租金收入定额扣除（个人） | 毛租金的 40% | 计税基数 = 租金的 60% |
| 个人所得税起征门槛（累进表） | 40,000 MAD/年（≈ ¥28,800，约 3,333 MAD/月） | 低于此额的应税净收入免征 |
| 个人所得税最高边际税率 | 37%（超过 180,000 MAD/年，≈ ¥129,500） | 6级累进税率 |
| 法人向个人支付租金的预扣税 | 毛租金的 10% | 可抵扣的所得税预缴 |
| 支付给公司的租金新预扣税 | 5%（不含增值税，自2026年7月1日起） | 2026年财政法措施 |
| 标准企业所得税税率（利润 < 1亿 DH） | 20% | 适用于绝大多数公司 |
| 企业所得税最低缴纳额 | 营业额的 0.25%（下限 3,000 MAD） | 即使亏损也需缴纳 |
LMNP折旧：法式逻辑与它在摩洛哥的对应物
在法国，LMNP（非专业家具式出租）允许业主对建筑物本体与家具按账面进行折旧（amortissement），从而在多年内大幅降低甚至抵消应税租金收入。这正是中国投资者最熟悉、也最希望复制的机制。
摩洛哥税法没有”LMNP”这一专门类目，但折旧的经济逻辑依然存在 - - 前提是通过公司（受企业所得税约束的法人）持有并出租。以个人名义直接出租时，摩洛哥适用的是上文提到的 40% 定额扣除，而不允许逐项折旧。换言之：想要在摩洛哥实现”折旧抵税”，必须把资产装入一个公司架构。这是本文最关键的结论之一。
摩洛哥允许的折旧率：参考表
当通过公司持有资产时，可对下列资产类别按直线法计提折旧（土地不可折旧）：
| 固定资产类别 | 常规使用年限 | 参考直线折旧率 |
|---|---|---|
| 建筑物/构筑物（不含土地） | 20 至 25 年 | 4% 至 5% |
| 装修与设施 | 10 年 | 10% |
| 家具与设备 | 5 至 10 年 | 10% 至 20% |
| 家电与床品布草 | 5 年 | 20% |
| 电脑设备/智能家居 | 5 至 7 年 | 15% 至 20% |
关键提醒：购入价中土地部分（通常约 20%）不可折旧。因此在签约与做账时，合理拆分”土地/建筑/家具”三块价值，直接决定了未来可折旧基数的大小。
两条税务路径：个人持有 vs 公司持有
下表帮助中国业主在两条路径之间快速定位：
| 标准 | 个人直接持有 | 通过公司持有（企业所得税） |
|---|---|---|
| 可抵扣折旧 | 否（改为 40% 定额扣除） | 是（建筑 + 家具） |
| 计税基数 | 租金的 60% | 扣除成本与折旧后的净利润 |
| 税率 | 个人所得税累进 0% 至 37% | 企业所得税 20%（分红时再计税） |
| 可扣除费用 | 定额（40%） | 实际（利息、管理费、工程、折旧） |
| 账务义务 | 较轻 | 完整会计 + 税务申报 |
| 适用情形 | 中小额租金 | 高租金、多套房产、短租 |
折旧如何通过公司运作
当资产由一家受企业所得税约束的公司持有时，公司每年可将建筑与家具的折旧额计入费用，连同贷款利息、物业管理、维修工程一并从租金收入中扣除。其结果是：在资产持有的前若干年，账面利润可能极低甚至为零，从而把企业所得税压到”最低缴纳额”（营业额的 0.25%，下限 3,000 MAD/年）。
需要注意的是，折旧并非”凭空免税”：它递延而非消灭税负。当未来出售资产或公司分红时，相关收益仍会进入计税。但对于长期持有、追求现金流再投资的中国投资者而言，这种递延本身就是一项重要的财务杠杆。中国与摩洛哥之间已签订避免双重征税协定（2002年于拉巴特签署），在摩洛哥已缴纳的税款通常可在中国境内按协定抵免，避免同一笔收入被两国重复征税 - - 具体抵免方式建议结合个人居民身份与专业顾问确认。
计算实例：马拉喀什 Guéliz 的一套家具式公寓
设某中国投资者在马拉喀什 Guéliz 区购入一套家具齐全的公寓，参数如下：
| 项目 | 金额（MAD） | 人民币近似等值 |
|---|---|---|
| 购入价（不含费用） | 1,600,000 MAD | ≈ ¥1,151,000 |
| 其中土地份额（20%，不可折旧） | 320,000 MAD | ≈ ¥230,000 |
| 其中建筑（按 4% 折旧） | 1,280,000 MAD | ≈ ¥921,000 |
| 家具与设备（按 20% 折旧） | 150,000 MAD | ≈ ¥108,000 |
| 每月家具式租金 | 9,000 MAD | ≈ ¥6,475 |
| 年度毛租金 | 108,000 MAD | ≈ ¥77,700 |
若通过公司持有：建筑年折旧 = 1,280,000 × 4% = 51,200 MAD；家具年折旧 = 150,000 × 20% = 30,000 MAD；合计年折旧约 81,200 MAD（≈ ¥58,400）。在 108,000 MAD 的毛租金基础上，再扣除管理费、保险、维修与可能的贷款利息后，应税利润在前几年往往趋近于零，公司仅需缴纳最低额 3,000 MAD/年（≈ ¥2,160）。
若以个人名义持有：计税基数 = 108,000 × 60% = 64,800 MAD，落在累进税率较低档，年税约 3,000–7,000 MAD。对这套中等租金的房产而言，两条路径的当期税负差距尚不悬殊；但租金越高、房产越多，公司+折旧路径的优势越明显。
短租（Airbnb）情形
对于以 Airbnb 为代表的高收益短租，结论更为清晰。假设一套精装短租房年毛收入达 180,000 MAD（≈ ¥129,500），实际运营成本（清洁、平台佣金、布草折旧、管理）约 70,000 MAD。此时：
个人路径下，60% 计税基数会把大量收入推入较高税档；而公司+折旧路径可将家具、布草、家电的高折旧率（20%）与运营成本充分扣除，前几年企业所得税常常仅为最低缴纳额（约 3,000 MAD）。对于追求规模化、持有多套短租房的中国投资者，公司架构几乎是必选项。Armonia Solutions 可协助完成从公司设立、做账到日常托管的全链条衔接。
模拟器：估算你的年度折旧
输入建筑价值与家具价值（迪拉姆），即可估算通过公司持有时的年度可计折旧额（建筑按 4%、家具按 20% 直线折旧），并自动换算为人民币近似值。
实用工具与清单
在落地”公司+折旧”路径前，建议中国业主逐项核对：
- 购房合同中是否明确拆分土地/建筑/家具三部分价值（决定折旧基数）；
- 是否准备好完整发票（家具、家电、装修工程）以支撑折旧计提；
- 公司形式选择（SARL 为中小投资者最常用，注册资本可自由设定，常见 10,000 DH）；
- 是否安排本地会计师（expert-comptable）负责做账与年度申报；
- 是否评估了中摩避免双重征税协定下的回国抵免路径；
- 短租房是否已纳入合规登记与旅游税（taxe de séjour）申报。
实地经验反馈（匿名化示例）
以下为基于真实情形改编的匿名化案例，仅作说明：
一位常驻深圳的投资者持有马拉喀什两套短租公寓，最初以个人名义申报，年税负约 14,000 MAD。在 Armonia Solutions 协助下将资产重组进一家 SARL 并系统计提家具与建筑折旧后，前三年企业所得税降至最低缴纳额附近，节省的现金流被用于第三套房产的首付。该投资者反馈，最大的价值不在于”省了多少”，而在于把分散、易错的申报变成了可预测、可规划的财务流程。
中国投资者的折旧策略：资产多元化与长期居留视角
对中国投资者而言，在马拉喀什配置家具式租赁资产，往往不只是收益率的计算，更是一种跨地域资产多元化的布局：在欧元区门口、以迪拉姆计价、面向欧洲客源的旅游地产，与国内资产形成对冲。折旧逻辑在这里的意义因此被放大 - - 它让前期现金流得以最大化保留，从而支撑投资者在摩洛哥逐步扩大持仓、建立长期立足点。许多中国家庭还看重摩洛哥相对友好的居留与营商环境：一家本地公司不仅是折旧的载体，也是未来申请长期居留、开展更广泛地中海地区业务的支点。把”折旧节税”放在”多元配置 + 长期落地”的框架里理解，才能真正发挥它的战略价值，而不仅仅把它当作一年一度的报税技巧。
常见问题（FAQ）
问：以个人名义在摩洛哥出租，能像法国 LMNP 那样折旧吗？
答：不能。个人出租适用 40% 定额扣除，无法逐项折旧。要实现折旧，需通过公司持有。
问：土地可以折旧吗？
答：不可以。土地不计折旧，因此购入价中通常约 20% 的土地份额需先行剔除。
问：折旧是”永久免税”吗？
答：不是。折旧是递延税负的工具，未来出售或分红时相关收益仍会计税。
问：建筑和家具的折旧率分别是多少？
答：建筑通常 4%–5%/年，家具与设备 10%–20%/年，家电与布草可达 20%。
问：中国投资者会被两国重复征税吗？
答：中摩之间有避免双重征税协定，在摩洛哥已缴税款通常可在中国按协定抵免。
问：公司每年最少要交多少税？
答：即使亏损，也需缴企业所得税最低额，即营业额的 0.25%，下限 3,000 MAD/年。
问：开公司持有划算的门槛大概在哪里？
答：租金越高、房产越多、短租占比越大，公司+折旧越划算；单套中低租金时差距有限。
问：设立公司复杂吗？
答：SARL 设立通常 2–3 周，费用（不含资本）约 5,000–15,000 MAD，可委托本地团队办理。
问：我人在中国，能远程管理吗？
答：可以。Armonia Solutions 提供从设立、做账到房产托管的远程一站式服务。
问：折旧需要保留哪些凭证？
答：购房合同（含价值拆分）、家具家电与装修发票，以及每年的会计折旧表。
结论与下一步
在摩洛哥，”LMNP折旧”并非一项现成税制，而是一种需要通过公司架构才能激活的财务逻辑。对租金较高、房产较多或经营短租的中国投资者而言，公司+折旧路径能显著优化前期现金流并实现可预测的税务规划；对单套中低租金房产，个人 40% 定额扣除往往已足够简单高效。关键在于事前规划：合理拆分资产价值、保留凭证、选对持有结构。
如果你希望针对自己的具体情况做一次清晰对比，欢迎联系 Armonia Solutions。我们在欧洲与马拉喀什两地的团队可为中国投资者提供从公司设立、会计折旧到房产托管的全程陪伴。延伸阅读：在摩洛哥设立控股公司：2026年税收优势。
来源与参考
摩洛哥税务总局（DGI）官方网站：www.tax.gov.ma；2026年财政法（Loi de Finances 2026）；摩洛哥总税法典（Code Général des Impôts）关于折旧与企业所得税的相关条款。本文为信息性内容，不构成税务或法律意见，具体操作请咨询持牌专业人士。
如需了解更全面的节税方法，可参阅我们的摩洛哥税务优化 2026 完整指南。
