ضريبة السكن على المسكن المفروش في المغرب: الإيجار السنوي وAirbnb (2026)

محدَّث لسنة 2026. بخبرة تمتد لأكثر من 25 عاماً بين باريس ومراكش، تقدم Armonia Solutions المشورة لملاك المساكن المفروشة في المغرب حول ضرائبهم، سواء كانوا يؤجرون سنوياً أو بالليلة عبر Airbnb. سؤال يتكرر باستمرار: من يدفع ضريبة السكن على المسكن المفروش، وهل تتغير بحسب نمط التأجير؟ الجواب يعتمد كلياً على استعمال العقار: سكن رئيسي، سكن ثانوي، إيجار طويل الأمد أو استغلال سياحي. هذا الدليل الشامل، بالأرقام والمحدّث لسنة 2026، يفكك ضريبة السكن (TH) ورسم الخدمات الجماعية (TSC) والضريبة على دخل الكراء لكل حالة، استناداً إلى الجداول الرسمية. وللمستثمرين الخليجيين نتناول أيضاً اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المغرب والإمارات، حتى تعرف أين تُصرِّح بدخلك. ومن يفكر في إدارة تأجير عقاره في مراكش أو أكادير سيجد هنا الحجج الضريبية لحساب جدواه.

أرقام أساسية: ضرائب العقار المفروش في المغرب (2026)

قد تتغير الجداول مع قوانين المالية السنوية: تحقق من النصوص السارية قبل أي قرار.

المبدأ: ضريبة السكن تتبع الإشغال لا الأثاث

خلافاً لفكرة شائعة، ليس الطابع “المفروش” هو ما يحدد ضريبة السكن، بل تخصيص المسكن. فضريبة السكن تفرض على المحلات المشغولة للسكنى، على أساس قيمتها الكرائية. أربع حالات تغطي جل الأوضاع:

النقطة الحاسمة للمستثمر: المسكن المفروش غير المؤجَّر والمحتفظ به رهن الإشارة يعامَل كسكن ثانوي، بضريبة سكن ورسم خدمات على الأساس الكامل. أما المسكن المستغَل فينتقل إلى جباية دخل الكراء. وبينهما، كل شهر شغور يكلف أيضاً ضرائب محلية.

الإيجار طويل الأمد: ما يدفعه المؤجِّر فعلاً

في التأجير المفروش السنوي، لا “يدفع” المالك ضريبة سكن المستأجر: فالإشغال للسكنى شأن الشاغل. لكن المؤجِّر يتحمل:

• الضريبة على دخل الكراء: خصم جزافي 40 %، ثم الجدول التصاعدي 2026 (0 % حتى 40.000 درهم، ≈ 14.800 د.إ، من الأساس، ثم 10 %، 20 %، 30 %، 34 % و37 % فوق 180.000 درهم، ≈ 66.700 د.إ، مع مبالغ تُخصم عن كل شريحة).
• رسم الخدمات الجماعية المحتسب على الكراء (10,5 % في المنطقة الحضرية).
• التكاليف غير القابلة للاسترجاع وصيانة المفروش (بما في ذلك تجديد الأثاث).

مثال سريع: مسكن مؤجَّر بـ 5.500 درهم (≈ 2.040 د.إ) شهرياً (66.000 درهم، ≈ 24.400 د.إ، سنوياً) يترك أساساً ضريبياً قدره 39.600 درهم (≈ 14.700 د.إ) بعد الخصم، وهو دون عتبة 40.000 درهم: أي 0 درهم من الضريبة. إنه أحد الآثار غير المعروفة لخصم 40 %: المساكن المفروشة الصغيرة في الإيجار السنوي تكاد لا تُفرض عليها ضريبة.

الإيجار القصير (Airbnb): ثلاثة اقتطاعات يجب معرفتها

الاستغلال السياحي يغير قواعد القراءة: لم نعد نفكر بمنطق “السكن” بل بمنطق النشاط. تتكون الجباية من ثلاث طبقات:

يضاف إلى ذلك ترخيص الاستغلال (المرسوم 2.23.441)، وعند الاقتضاء ضريبة قيمة مضافة بنسبة 20 % على عمولات المنصات الأجنبية، تُتحمل على رسوم الخدمة لا على الإيجارات. أما رسم الخدمات الجماعية فيبقى مرتبطاً بالعقار حسب نظامه. باختصار: المفروش السياحي ليس “مثقلاً بالضرائب”، بل يُفرض عليه كنشاط، وهو ما يفترض مسك سجلات وتصاريح دقيقة. وهذا بالضبط الجزء الإداري الذي تتكفل به خدمة كونسيرج Airbnb في مراكش الاحترافية.

مثال توضيحي (محاكاة): المسكن نفسه تحت ثلاثة أنظمة

مثال توضيحي (محاكاة): أرقام إرشادية، وليست حالة عميل حقيقي.

العقار: شقة مفروشة مساحتها 75 م² في مراكش، قيمتها الكرائية 33.000 درهم (≈ 12.200 د.إ) سنوياً، منطقة حضرية.

قراءة الجدول. ترك المسكن المفروش فارغاً يكلف قرابة 20.000 درهم (≈ 7.400 د.إ) سنوياً بين الضرائب المحلية والصيانة. الإيجار الطويل يحقق صافياً مريحاً بضريبة شبه منعدمة عند هذا المستوى من الكراء. أما الإيجار القصير المدار جيداً فيتفوق بنسبة +75 % على الإيجار الطويل بعد الضريبة والتكاليف، مقابل إدارة نشطة. هذا هو جوهر المفاضلة في العقار المفروش لسنة 2026.

المحاكي: قارن بين الإيجار السنوي وAirbnb لعقارك

إذا لم يظهر المحاكي، فهذا الجدول متعدد السيناريوهات يعطي رتب الحجم (الصافي السنوي بعد الضريبة والتكاليف المعتادة):

التحسين القانوني: ثلاث رافعات ملموسة

الرافعة الأولى: التخصيص المصرَّح به. كثير من الملاك يدفعون ضريبة سكن ثانوي عن مسكن يستوفي شروط السكن الرئيسي (خصوصاً المغاربة المقيمين بالخارج): تصريح بسيط يصحح الأساس بنسبة 75 %. الرافعة الثانية: القيمة الكرائية. الموروثة عن إحصاءات قديمة، قد تكون منفصلة عن الإيجارات الحقيقية للحي؛ ومطالبة موثقة تعيد النظر فيها، ويتكرر التوفير كل سنة على ضريبة السكن ورسم الخدمات معاً. الرافعة الثالثة: جدول الاستغلال. مسكن ينتقل من الشغور إلى التأجير، ولو جزئياً، يحول عبئاً ضريبياً جافاً إلى دخل لا يُفرض إلا بعد خصم 40 %: ضريبياً، لا يكاد يوجد سيناريو يكون فيه ترك العقار فارغاً قراراً رشيداً.

القاسم المشترك بين هذه الرافعات الثلاث: لا تتطلب أي هيكلة معقدة، فقط انضباطاً تصريحياً ومتابعة سنوية. وهذا بالضبط نوع القيادة الذي يدمجه المدبر المحلي في مهمته، بموازاة استغلال العقار.

أدوات عملية: قائمة التحقق الضريبية لمسكنك المفروش

• حدد التخصيص الحقيقي للعقار (رئيسي، ثانوي، إيجار طويل، إيجار قصير): فهو الذي يحدد النظام.
• تحقق من القيمة الكرائية المعتمدة في إشعارات الضريبة واعترض عليها إن كانت مبالغاً فيها.
• صرِّح بالسكن الرئيسي للاستفادة من خصم 75 %.
• في الإيجار الطويل: صرِّح بالإيجارات (خصم 40 %) وخصص مؤونة لرسم الخدمات.
• في الإيجار القصير: ترخيص الاستغلال، السجل، رسم الإقامة، ومراقبة عتبة الضريبة على القيمة المضافة (500.000 درهم، ≈ 185.000 د.إ).
• احتفظ بجميع الفواتير (أثاث، صيانة، إدارة): فهي توثق استغلالك.
• أعد المفاضلة بين الإيجار الطويل والقصير كل سنة بأرقامك الحقيقية.

الأخطاء الشائعة لملاك المساكن المفروشة

وراء قواعد الحساب، تكشف التجربة الميدانية في مراكش وأكادير خمسة أخطاء متكررة تكلف الملاك أموالاً بلا داع.

الخلط بين ضريبة السكن ورسم الخدمات الجماعية. الأولى تستفيد من خصوم وإعفاءات (السكن الرئيسي، البناء الجديد)؛ والثاني يطال جميع العقارات تقريباً، حتى الشاغرة في بعض الحالات، بأسعار مختلفة داخل المدار الحضري أو خارجه. مراجعة السطرين معاً في إشعار الضريبة تجنبك أداء خطأ في الأساس دون الاعتراض عليه.

نسيان الإعفاء الخماسي. البناء الجديد المخصص للسكن الرئيسي يستفيد من إعفاء مؤقت من ضريبة السكن. المشترون على التصاميم يجهلون ذلك غالباً ويؤدون إشعارات خاطئة دون مطالبة؛ مع أن المطالبة مقبولة داخل الآجال القانونية لدى الإدارة الضريبية المحلية.

إهمال خصم 75 %. وهو مخصص للسكن الرئيسي (وبشروط، لمسكن المغاربة المقيمين بالخارج)، ويسقط بمجرد التصريح بالعقار مؤجَّراً. وبالعكس، التصريح بعقار مستغَل سياحياً كسكن رئيسي يعرضك لتسوية مع غرامات: فالانسجام بين الاستعمال الفعلي والمداخيل المصرَّح بها والوضعية إزاء ضريبة السكن أصبح اليوم سهل التقاطع لدى الإدارة.

تجاهل الانتقال إلى الضريبة المهنية. الاستغلال الاعتيادي في التأجير المفروش السياحي نشاط ذو طابع تجاري: فيخضع حينها للضريبة المهنية (مع إعفائها خلال السنوات الخمس الأولى من النشاط) لا لمجرد ضريبة السكن على عقار للاستجمام. هذا التكييف يغير أيضاً معاملة المداخيل في الضريبة على الدخل. ومفاضلة خاطئة عند الانطلاق تُدفع كلفتها سنوات.

ترك القيمة الكرائية نائمة. باعتبارها أساس احتساب الضريبتين، تُراجَع القيمة الكرائية دورياً ويمكن الطعن فيها إذا تجاوزت السوق بوضوح. وبالنسبة لرياض أو فيلا غير نمطية، تفضي مطالبة موثقة (مقارنات، حالة العقار) بانتظام إلى تخفيض دائم للأساس الخاضع للضريبة.

العادة الرابحة: افحص كل إشعار ضريبي عند التوصل به، واحتفظ بعشر سنوات من الوصولات، ووفِّق بين التصريح الضريبي والتأمين والاستعمال الفعلي للعقار. هذا الثالوث هو ما نتحقق منه عند دخول كل عقار في التدبير.

الخليج والمغرب: أين يُفرض دخل إيجارك المغربي؟

بالنسبة لمقيم في الإمارات يملك مسكناً مفروشاً في مراكش أو أكادير، تسري اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المملكة المغربية ودولة الإمارات العربية المتحدة، الموقعة في 9 فبراير 1999 والسارية منذ فاتح يوليوز 2000. وبموجبها تخضع دخول الأموال العقارية للضريبة في الدولة التي يقع فيها العقار: أي أن المغرب هو من يفرض الضريبة أولاً على مسكن بالمغرب، وفق القواعد المشروحة في هذا المقال (الضريبة على الدخل بخصم 40 %، رسم الخدمات، والضريبة على القيمة المضافة عند الاقتضاء). وبما أن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد، فلن تؤدي عملياً ضريبة ثانية على الدخل نفسه؛ وتنظم الاتفاقية عند الاقتضاء إزالة الازدواج بطريقة الخصم. خذ مثلاً عائلة من دبي تملك شقة في جيليز: الضريبة على الدخل ورسم الخدمات يُسدَّدان في المغرب، ولا يُستحق أي اقتطاع إضافي في الإمارات على هذا الدخل العقاري. أما المقيمون في دول خليجية أخرى وقعت بدورها اتفاقيات مع المغرب، فعليهم التحقق من اتفاقية بلد إقامتهم ومن قواعده الداخلية قبل أي قرار.

من بيئة بلا ضريبة دخل إلى ثقافة التصريح المغربية

يعتاد المستثمر الخليجي بيئة شبه خالية من ضرائب الدخل الفردية، حيث تنحصر العلاقة بالإدارة الجبائية في رسوم محدودة. وفي المغرب يكتشف منطقاً مختلفاً: التصريح السنوي بدخل الكراء، وإشعارات ضريبية ورقية أو إلكترونية يجب فحصها، وآجال للاعتراض تسقط الحقوق بفواتها. المفارقة أن الضريبة الفعلية غالباً ما تكون أخف مما يُتوقع بفضل خصم 40 % وخصم 75 % للسكن الرئيسي، لكن الانضباط الإداري هو الذي يصنع الفرق. ولهذا يفضل كثير من ملاك الخليج، المعتادين على خدمات “الطرف الواحد” في إدارة عقاراتهم بدبي أو الرياض، تفويض متابعة الإشعارات والتصاريح والمواعيد لمدبر محلي في مراكش، ليبقى الاستثمار بنفس بساطة التجربة التي يعرفونها في بلدانهم.

أسئلة شائعة: ضريبة السكن والمسكن المفروش في المغرب (2026)

هل يغيّر الطابع المفروش ضريبة السكن؟

لا: تتوقف ضريبة السكن على إشغال المسكن (رئيسي أو ثانوي) وعلى قيمته الكرائية، لا على وجود الأثاث.

من يدفع ضريبة السكن عندما يُؤجَّر المفروش سنوياً؟

الإشغال للسكنى شأن الشاغل؛ أما المؤجِّر فيتحمل الضريبة على دخل الكراء ورسم الخدمات الجماعية المحتسب على الكراء.

وماذا لو بقي مسكني المفروش فارغاً؟

ما دام رهن إشارتك فهو يعامَل كسكن ثانوي: ضريبة سكن ورسم خدمات على الأساس الكامل، وهو أكثر الأنظمة كلفة مقابل دخل صفري.

ما هو جدول ضريبة السكن لسنة 2026؟

0 % حتى 5.000 درهم (≈ 1.850 د.إ) من القيمة الكرائية الخاضعة، ثم 10 % (ناقص 500) حتى 20.000، و20 % (ناقص 2.500) حتى 40.000، و30 % (ناقص 6.500) فما فوق.

هل يدفع عقار Airbnb ضريبة السكن؟

الاستغلال السياحي يتبع منطق النشاط: ضريبة على الدخل، ورسم إقامة يُجمع، وضريبة قيمة مضافة فوق العتبة، وجباية محلية حسب نظام العقار. ويُنصح بتحليل كل حالة على حدة.

هل يستفيد المغاربة المقيمون بالخارج من خصم 75 %؟

نعم، عن المسكن المحتفظ به في المغرب بصفة سكن رئيسي بمفهوم القانون، بناء على تصريح.

كيف تُحدَّد القيمة الكرائية لمسكني؟

عبر لجان الإحصاء المحلية (المساحة، الحي, المستوى، الإيجارات المقارنة)، مع إعادة تقييم تلقائية بنسبة 2 % كل خمس سنوات.

هل أصرّح بدخل إيجاري المغربي في بلد إقامتي الخليجي؟

يفرض المغرب الضريبة على العقار وفق اتفاقية 1999 مع الإمارات؛ وبما أن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد فلا اقتطاع إضافياً عملياً. سكان الدول الخليجية الأخرى مدعوون للتحقق من اتفاقية بلدهم مع المغرب.

أي نمط تأجير يقلل الضريبة؟

بالقيمة المطلقة، يحقق الإيجار القصير المدار جيداً أعلى صافٍ رغم ضريبة أعلى؛ ومن حيث البساطة، الإيجار السنوي دون أساس 40.000 درهم (≈ 14.800 د.إ) شبه معفى.

ماذا يخاطر به مفروش سياحي غير مصرَّح به؟

تسويات وغرامات، تزداد احتمالاً مع تبادل البيانات بين المنصات والإدارة. الامتثال يكلف نحو 3 % من الدخل؛ أما العمل غير الرسمي فيكلف أكثر بكثير.

الخلاصة

تتلخص جباية المسكن المفروش في المغرب في سؤال واحد: ماذا تفعل به؟ فارغاً، يراكم ضرائب كاملة على دخل معدوم؛ ومؤجَّراً سنوياً، يتمتع بجباية لطيفة؛ ومستغَلاً في الإيجار القصير، يعظّم الصافي مقابل إدارة دقيقة. ابدأ بالتحقق من أساسك الضريبي عبر دليلنا حول ضريبة السكن في المغرب، ثم فوّض المفاضلة والاستغلال لفريق محلي. اطلب اليوم تقييمك المجاني عبر صفحة الاتصال بـ Armonia Solutions: نحسب سيناريوك بأرقامك الخاصة، لإدارة تأجير العقارات في مراكش أو أكادير أو تغازوت.

المصادر

• المديرية العامة للضرائب (DGI)، البوابة الرسمية: ضريبة السكن، رسم الخدمات الجماعية ودخول الكراء.
• القانون رقم 47-06 المتعلق بجبايات الجماعات المحلية: جداول ضريبة السكن ورسم الخدمات، وخصم 75 %.
• المدونة العامة للضرائب / قانون المالية 2026: خصم 40 %، جدول الضريبة على الدخل، والضريبة على القيمة المضافة على الإيواء السياحي.
• القانون رقم 80-14 والمرسوم رقم 2.23.441: ترخيص استغلال المساكن المفروشة السياحية.
• اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المغرب والإمارات العربية المتحدة الموقعة في 9 فبراير 1999 (سارية منذ 2000)، تُذكر وزارة المالية الإماراتية بالاسم دون رابط.