Impuesto de habitación sobre una vivienda amueblada en Marruecos: alquiler anual y Airbnb (2026)

Actualizado para 2026. Con más de 25 años de experiencia entre París y Marrakech, Armonia Solutions asesora a propietarios de viviendas amuebladas en Marruecos sobre su fiscalidad, tanto si alquilan por años como por noches en Airbnb. Una pregunta se repite sin cesar: ¿quién paga el impuesto de habitación (taxe d’habitation) sobre una vivienda amueblada, y cambia según el modo de alquiler? La respuesta depende por completo del uso del inmueble: residencia principal, segunda residencia, alquiler de larga duración o explotación turística. Esta guía completa, con cifras y al día para 2026, desenreda el impuesto de habitación (TH), la tasa de servicios comunales (TSC) y el impuesto sobre las rentas del alquiler para cada configuración, con los baremos oficiales como base. Para los propietarios españoles tratamos además el convenio de doble imposición entre España y Marruecos, para que sepa dónde declarar. Y si está valorando una gestión de alquileres en Marrakech o Agadir, aquí encontrará los argumentos fiscales para hacer números.

Cifras clave: la fiscalidad del alquiler amueblado en Marruecos (2026)

Los baremos pueden evolucionar con las leyes de finanzas: verifique los textos vigentes antes de cualquier decisión.

El principio: la TH sigue a la ocupación, no al mobiliario

Contrariamente a una idea extendida, no es el carácter «amueblado» lo que determina el impuesto de habitación, sino el destino de la vivienda. La TH grava los locales ocupados como vivienda, sobre la base de su valor locativo catastral. Cuatro situaciones cubren la práctica totalidad de los casos:

El punto decisivo para un inversor: una vivienda amueblada no alquilada y conservada a disposición se trata como segunda residencia, con TH y TSC sobre base íntegra. Una vivienda explotada pasa a la fiscalidad de las rentas del alquiler. Entre ambas, cada mes de vacancia cuesta también en fiscalidad local.

Larga duración: lo que paga realmente el arrendador

En alquiler amueblado anual, el propietario no «paga la TH del inquilino»: la ocupación como vivienda corresponde al ocupante. El arrendador soporta en cambio:

• El IR sobre los alquileres: reducción a tanto alzado del 40 %, luego baremo progresivo 2026 (0 % hasta 40.000 DH, ≈ 3.636 €, de base, después 10 %, 20 %, 30 %, 34 % y 37 % por encima de 180.000 DH, ≈ 16.364 €, con cantidades a deducir por tramo).
• La TSC calculada sobre el alquiler (10,5 % en zona urbana).
• Los gastos no repercutibles y el mantenimiento de la vivienda amueblada (renovación del mobiliario incluida).

Ejemplo rápido: una vivienda alquilada por 5.500 DH (≈ 500 €) al mes (66.000 DH, ≈ 6.000 €, al año) deja una base de IR de 39.600 DH (≈ 3.600 €) tras la reducción, por debajo del umbral de 40.000 DH: 0 DH de IR. Es uno de los efectos menos conocidos de la reducción del 40 %: las pequeñas viviendas amuebladas en alquiler anual apenas tributan.

Corta duración (Airbnb): tres gravámenes que conocer

La explotación turística cambia la perspectiva: ya no se razona en términos de «vivienda» sino de actividad. La fiscalidad se compone de tres niveles:

A ello se añaden la autorización de explotación (decreto 2.23.441) y, en su caso, el IVA del 20 % sobre las comisiones de las plataformas extranjeras, soportado sobre los gastos de servicio, no sobre los alquileres. La TSC, por su parte, permanece vinculada al inmueble según su régimen. En claro: la vivienda turística no está «sobregravada», sino fiscalizada como una actividad, lo que supone llevar registros y declaraciones rigurosas. Una conserjería Airbnb en Marrakech profesional se ocupa precisamente de esa parte administrativa.

Ejemplo ilustrativo (simulación): la misma vivienda bajo tres regímenes

Ejemplo ilustrativo (simulación): cifras indicativas, no un caso real de cliente.

El inmueble: apartamento amueblado de 75 m² en Marrakech, valor locativo catastral de 33.000 DH (≈ 3.000 €) al año, zona urbana.

Lectura. Dejar una vivienda amueblada vacía cuesta cerca de 20.000 DH (≈ 1.818 €) al año entre fiscalidad local y mantenimiento. La larga duración genera un neto cómodo con una fiscalidad casi nula a este nivel de alquiler. La corta duración bien explotada rinde un +75 % respecto a la larga duración tras impuestos y gastos, a cambio de una gestión activa. Ese es todo el arbitraje del alquiler amueblado en 2026.

Simulador: compare larga duración y Airbnb para su vivienda

Si el simulador no se muestra, esta tabla multiescenario ofrece los órdenes de magnitud (neto anual tras IR y gastos tipo):

Optimizar legalmente: tres palancas concretas

Primera palanca: el destino declarado. Muchos propietarios pagan una TH de segunda residencia por una vivienda que cumple las condiciones de la residencia principal (en particular los marroquíes residentes en el extranjero, los MRE): una simple declaración corrige la base en un 75 %. Segunda palanca: el valor locativo. Heredado de censos antiguos, a veces está desconectado de los alquileres reales del barrio; una reclamación documentada lo hace revisar, y el ahorro se repite cada año tanto en la TH como en la TSC. Tercera palanca: el calendario de explotación. Una vivienda que pasa de la vacancia al alquiler, incluso parcial, transforma una carga fiscal seca en ingreso gravado tras la reducción del 40 %: fiscalmente, casi no existe escenario en el que dejar un inmueble vacío sea racional.

Estas tres palancas tienen un punto en común: no requieren ningún montaje, solo rigor declarativo y un seguimiento anual. Es exactamente el tipo de pilotaje que un gestor local integra en su misión, en paralelo a la explotación del inmueble.

Herramientas prácticas: su checklist fiscal de la vivienda amueblada

• Determinar el destino real del inmueble (principal, secundaria, larga duración, corta duración): es lo que fija el régimen.
• Verificar el valor locativo aplicado en sus avisos TH/TSC y recurrirlo si está sobrevalorado.
• Declarar la residencia principal para beneficiarse de la reducción del 75 %.
• En larga duración: declarar los alquileres (reducción del 40 %) y provisionar la TSC.
• En corta duración: autorización de explotación, registro, tasa de estancia, seguimiento del umbral de IVA (500.000 DH, ≈ 45.455 €).
• Conservar todas las facturas (mobiliario, mantenimiento, gestión): documentan su explotación.
• Rehacer el arbitraje larga duración / corta duración cada año con sus cifras reales.

Errores frecuentes de los propietarios de viviendas amuebladas

Más allá de las reglas de cálculo, la experiencia de campo en Marrakech y Agadir revela cinco errores recurrentes que cuestan dinero inútilmente a los propietarios.

Confundir impuesto de habitación y tasa de servicios comunales. El primero disfruta de reducciones y exenciones (residencia principal, obra nueva); la segunda grava prácticamente todos los inmuebles, incluso vacíos en ciertos casos, con tipos distintos según el inmueble esté dentro o fuera del perímetro urbano. Verificar las dos líneas del aviso de imposición evita pagar un error de base sin recurrirlo.

Olvidar la exención quinquenal. Una construcción nueva destinada a vivienda principal disfruta de una exención temporal del impuesto de habitación. Los compradores sobre plano suelen ignorarlo y abonan avisos erróneos sin reclamar; la reclamación es sin embargo admisible dentro de los plazos legales ante la administración fiscal local.

Descuidar la reducción del 75 %. Reservada a la vivienda principal (y, bajo condiciones, a la vivienda de los MRE), desaparece en cuanto el inmueble se declara alquilado. A la inversa, declarar como residencia principal un bien explotado como alquiler turístico expone a una regularización con recargos: la coherencia entre el uso real, los ingresos declarados y la situación ante el impuesto de habitación se cruza hoy fácilmente por la administración.

Ignorar el paso a la taxe professionnelle. La explotación habitual en alquiler amueblado turístico es una actividad de carácter comercial: pasa entonces a la taxe professionnelle (con su exención durante los cinco primeros años de actividad) y no al simple impuesto de habitación sobre un bien de recreo. Esta calificación cambia también el tratamiento de los ingresos en el IR. Un arbitraje mal planteado al inicio se paga durante años.

Dejar dormir el valor locativo. Base de cálculo de ambos impuestos, el valor locativo se revisa periódicamente y puede impugnarse si excede manifiestamente el mercado. Para un riad o una villa atípica, una reclamación documentada (comparables, estado del bien) desemboca con regularidad en una reducción duradera de la base imponible.

El reflejo ganador: auditar cada aviso de imposición al recibirlo, conservar diez años de recibos y alinear declaración fiscal, seguro y uso real del inmueble. Ese tríptico es el que verificamos a la entrada de cada bien en gestión.

España y Marruecos: ¿dónde tributan sus rentas de alquiler marroquíes?

Para un residente en España con una vivienda amueblada en Marrakech o Agadir se aplica el convenio entre el Reino de España y el Reino de Marruecos para evitar la doble imposición, firmado en Madrid el 10 de julio de 1978 y en vigor desde el 10 de mayo de 1985. Según el convenio, las rentas de los bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado donde se sitúa el inmueble: para una vivienda en Marruecos grava en primer lugar Marruecos, con las reglas de este artículo (IR con reducción del 40 %, TSC, IVA en su caso). Como residente fiscal español, usted declara además su renta mundial en el IRPF, incluyendo esos alquileres, y aplica la deducción por doble imposición internacional por el impuesto pagado en Marruecos. La articulación exacta depende de su situación personal; consulte la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal para su declaración. Tomemos como ejemplo una familia de Valencia con un apartamento en Guéliz: el IR y la TSC marroquíes se liquidan en Marruecos, mientras que la familia declara las rentas en su IRPF y deduce el impuesto marroquí ya pagado. El mismo ingreso no se grava dos veces, pero la obligación de declarar existe en ambos países.

Del IBI a la taxe d’habitation: el pequeño cambio de cultura para el propietario español

El propietario español compara instintivamente el impuesto de habitación marroquí con el IBI, pero la lógica difiere en lo esencial. El IBI se calcula sobre un valor catastral que los ayuntamientos actualizan con cierta regularidad y se domicilia sin esfuerzo; la TH marroquí trabaja con un valor locativo procedente de censos locales, revalorizado solo un 2 % cada cinco años, y el aviso exige una verificación activa: ¿cuadran destino, base y exenciones? Tampoco existe la domiciliación generalizada a la española: se paga por aviso de imposición, en la oficina local de impuestos o en línea. Y mientras el IBI no distingue si la vivienda está vacía o alquilada, en Marruecos el uso lo cambia todo. Por eso muchos propietarios españoles delegan el seguimiento de los avisos, plazos y reclamaciones en un gestor local: la cercanía entre ambos países hace el resto.

FAQ: impuesto de habitación y vivienda amueblada en Marruecos (2026)

¿El carácter amueblado cambia el impuesto de habitación?

No: la TH depende de la ocupación de la vivienda (principal, secundaria) y de su valor locativo, no de la presencia de muebles.

¿Quién paga la TH cuando la vivienda se alquila por años?

La ocupación como vivienda corresponde al ocupante; el arrendador soporta el IR sobre los alquileres y la TSC calculada sobre el alquiler.

¿Y si mi vivienda amueblada queda vacía?

Conservada a su disposición, se trata como segunda residencia: TH y TSC sobre base íntegra, el régimen más costoso frente a cero ingresos.

¿Cuál es el baremo TH de 2026?

0 % hasta 5.000 DH (≈ 455 €) de valor locativo imponible, 10 % (menos 500) hasta 20.000, 20 % (menos 2.500) hasta 40.000, 30 % (menos 6.500) por encima.

¿Una vivienda Airbnb paga impuesto de habitación?

La explotación turística sigue una lógica de actividad: IR sobre los ingresos, tasa de estancia que recaudar, IVA por encima del umbral y fiscalidad local según el régimen del inmueble. Se recomienda un análisis caso por caso.

¿La reducción del 75 % se aplica a los MRE?

Sí, para la vivienda conservada en Marruecos como residencia principal en el sentido de la ley, previa declaración.

¿Cómo se fija el valor locativo de mi vivienda?

Por las comisiones locales de censo (superficie, barrio, categoría, alquileres comparables), con revalorización automática del 2 % cada cinco años.

¿Debo declarar en España mis rentas de alquiler marroquíes?

Sí. En virtud del convenio de 1978, Marruecos grava el inmueble; en España usted declara su renta mundial en el IRPF y aplica la deducción por doble imposición internacional. Consulte la Agencia Tributaria para su caso.

¿Qué modo de alquiler minimiza el impuesto?

En valor absoluto, la corta duración bien explotada genera el neto más alto pese a un IR superior; en simplicidad, la larga duración por debajo de 40.000 DH (≈ 3.636 €) de base es casi no imponible.

¿Qué arriesga una vivienda turística no declarada?

Regularizaciones y recargos, tanto más probables cuanto que plataformas y administración comparten ya sus datos. La conformidad cuesta alrededor del 3 % de los ingresos; la informalidad cuesta bastante más.

Conclusión

La fiscalidad de una vivienda amueblada en Marruecos se resume en una pregunta: ¿qué hace usted con ella? Vacía, acumula impuestos íntegros y renta nula; alquilada por años, disfruta de una fiscalidad suave; explotada en corta duración, maximiza el neto a cambio de una gestión exigente. Empiece por verificar su base imponible con nuestra guía del impuesto de habitación en Marruecos y confíe el arbitraje y la explotación a un equipo local. Solicite hoy mismo su evaluación gratuita a través de la página de contacto de Armonia Solutions: calculamos su escenario con sus propias cifras, para la gestión de alquileres en Marrakech, Agadir o Taghazout.

Fuentes

• Direction Générale des Impôts (DGI), portal oficial tax.gov.ma: TH, TSC y rentas del alquiler (citado sin enlace).
• Ley n.º 47-06 relativa a la fiscalidad de las colectividades locales: baremos TH y TSC, reducción del 75 %.
• Code Général des Impôts / Ley de Finanzas 2026: reducción del 40 %, baremo del IR, IVA sobre alojamiento turístico.
• Ley n.º 80-14 y decreto n.º 2.23.441: autorización de explotación de las viviendas amuebladas turísticas.
• Convenio hispano-marroquí de 10 de julio de 1978 para evitar la doble imposición (BOE de 22 de mayo de 1985): reparto de la potestad tributaria sobre las rentas inmobiliarias (véase agenciatributaria.gob.es).