ضريبة القيمة المضافة الجديدة على Airbnb في المغرب: تكلفة على الإيجار؟ (2026)

أثار الإعلان عن ضريبة قيمة مضافة جديدة تُطبَّق على المنصات الرقمية الأجنبية مثل Airbnb موجة من الأسئلة لدى المالكين الذين يؤجّرون عقاراتهم في مراكش أو أكادير أو تغازوت. هل سترتفع الأسعار؟ ومن يدفع هذه الضريبة فعلياً؟ وهل تمسّ مداخيل الإيجار أم عمولات المنصة فقط؟ في هذا المقال نوضّح الصورة بأرقام موثَّقة وأمثلة ملموسة.

برصيد +25 سنة من الخبرة, Armonia Solutions ترافق المستثمرين الخليجيين والدوليين في تدبير الإيجار السياحي بالمغرب. هدفنا هنا تقديم قراءة واضحة وعملية لضريبة القيمة المضافة لسنة 2026، دون تعقيدات لا لزوم لها، وبأرقام يمكنكم تطبيقها على وضعكم الخاص.

أرقام أساسية: ضريبة القيمة المضافة وAirbnb في المغرب (2026)

قبل الدخول في التفاصيل، من المفيد استحضار المقادير الجوهرية. كل المبالغ مذكورة بالدرهم المغربي (MAD)، مع ما يقابلها تقريباً بالدرهم الإماراتي (سعر إشاري قدره 2.7 درهم مغربي للدرهم الإماراتي الواحد).

ترسم هذه الأرقام الإطار العام: لا يزال الإيجار السياحي نشاطاً في توسّع مستمر بالمغرب، وتتركّز المستجدّات الضريبية لسنة 2026 أساساً على كيفية تطبيق ض.ق.م على الخدمات التي تقدّمها المنصات الأجنبية، أكثر من كونها عبئاً مباشراً جديداً على مداخيل إيجاركم.

ما الذي يتغيّر فعلاً: ض.ق.م بنسبة 20 % على الخدمات الرقمية الأجنبية

لا يمسّ التغيير الرئيسي مداخيل إيجاركم مباشرة، بل عمولات الخدمة التي تتقاضاها Airbnb وغيرها من المنصات الأجنبية مقابل الوساطة في حجزكم. منذ قانون المالية، أصبحت هذه الخدمات الرقمية المقدَّمة لزبناء بالمغرب خاضعة لضريبة القيمة المضافة المغربية بنسبة 20 %، تطبيقاً للمادة 115 مكرر من المدونة العامة للضرائب. وللمنصات أجل إلى غاية 11 يونيو 2026 للتكيّف مع هذا الالتزام وتحصيل الضريبة أو التصريح بها.

عملياً، يعني هذا أن العمولة التي تفوترها لكم المنصة (أو تقتطعها من تسويتكم) ستتضمّن 20 % من ض.ق.م. وإذا كانت عمولة المضيف لديكم في حدود 3 % من الإيجار، فإن الأثر بالقيمة المطلقة يبقى محدوداً، لكن يُستحسن إدماجه في حساب مردوديتكم. أما بالنسبة للمسافرين، فقد تتأثّر أيضاً رسوم الخدمة (14-16 %)، وهو ما ينعكس على السعر النهائي الذي يرونه عند الحجز.

من المهم التمييز بين مستويين: ض.ق.م على عمولة المنصة (تكلفة وساطة) وض.ق.م المحتملة على نشاط الإيواء الخاص بكم، الذي يخضع لقواعد مختلفة نوضّحها فيما يلي.

وماذا عن مداخيل إيجاركم؟ ض.ق.م على الإيواء السياحي بنسبة 10 %

يخضع الإيواء السياحي بالمغرب لـض.ق.م بنسبة 10 %، وهو سعر مخفَّض موجَّه للقطاع. غير أن المؤجِّرين لا يخضعون جميعاً تلقائياً لهذا الالتزام: هناك عتبة خضوع قدرها 500 000 درهم (≈ 185 185 د.إ) من رقم المعاملات السنوي. تحت هذه العتبة، لا يكون المؤجِّر الفرد الصغير ملزَماً عموماً بفوترة ض.ق.م بنسبة 10 % على إيجاراته.

وفوق هذا الحدّ، يدخل النشاط في نظام ض.ق.م: يجب عليكم تطبيق 10 % على زبنائكم، وإيداع تصاريح دورية، وفي المقابل يمكنكم خصم ض.ق.م المؤداة على بعض مصاريف الاستغلال. وهذه النقطة حاسمة لمن يدبّر عدة عقارات أو يحقّق نسب إشغال مرتفعة في الموسم.

تذكّروا أن ض.ق.م والضريبة على الدخل ضريبتان مختلفتان. تُثقِل ض.ق.م الاستهلاك (خدمة الإيواء)، بينما تظلّ أرباحكم خاضعة على حدة للضريبة على الدخل بالمغرب، مع تخفيض قدره 40 % على المداخيل العقارية في النظام المطبَّق.

الأثر على أسعاركم وقدرتكم التنافسية

السؤال الذي يشغل المالكين أكثر بسيط: هل سأربح أقل أم سأضطرّ لرفع أسعاري؟ يتوقّف الجواب على بنية تكاليفكم وعلى تموضعكم. فإذا طُبّقت ض.ق.م بنسبة 20 % على عمولة مضيف قدرها 3 %، فإن التكلفة الإضافية لا تمثّل سوى نحو 0.6 % من إيجاركم الخام: أثر هامشي نادراً ما يبرّر رفع التسعيرة.

غالباً ما يظهر الأثر الأوضح من جهة المسافر، عبر رسوم الخدمة (14-16 %). فالسعر النهائي الأعلى قليلاً قد يؤثّر على تحويل الحجوزات، خاصة في سوق تنافسية مثل مراكش. والخبر السار أن دينامية السياحة المغربية, 19.8 مليون وافد سنة 2025، بزيادة 14 %, تحافظ على طلب قوي يمتصّ إلى حدّ كبير هذه التعديلات.

المفتاح يكمن في تحسين ما تتحكّمون فيه فعلاً: جودة الإعلان، الصور الاحترافية، نسبة الإشغال، وتدبير التقييمات. فالعقار المُدار جيداً يعوّض التكلفة الضريبية الصغيرة بأضعاف عبر إشغال أفضل ومعدّل سعر أعلى لليلة.

مثال توضيحي (محاكاة): الأثر الحقيقي على موسم

مثال توضيحي (محاكاة), أرقام إشارية، وليست حالة زبون حقيقي.

لنتصوّر عائلة من دبي تملك رياضاً في مراكش يدرّ 300 000 درهم (≈ 111 111 د.إ) من الإيجار الخام سنوياً. بعمولة مضيف قدرها 3 %، تفوتر المنصة 9 000 درهم (≈ 3 333 د.إ) عمولةً. وتبلغ ض.ق.م الجديدة بنسبة 20 % على هذه العمولة 1 800 درهم (≈ 667 د.إ) سنوياً.

وبما أن رقم معاملاتها (300 000 درهم) دون عتبة 500 000 درهم، فإن هذه العائلة غير ملزَمة بتطبيق ض.ق.م الإيواء بنسبة 10 % على إيجاراتها. وبذلك تنحصر تكلفتها الضريبية الإضافية الناتجة عن الإصلاح في تلك 1 800 درهم سنوياً: أي ما يعادل أكثر بقليل من ليلة إيجار واحدة. الخلاصة: بالنسبة للمؤجِّر الصغير، الأثر حقيقي لكنه متواضع، وقابل تماماً للإدماج في خطة المردودية.

يتغيّر المشهد بالنسبة لمستغِلّ يملك عدة عقارات ويتجاوز 500 000 درهم من رقم المعاملات: عندئذٍ يدخل في نظام ض.ق.م بنسبة 10 %، مع التزامات تصريحية، لكن أيضاً مع حقّ خصم ض.ق.م المؤداة على مصاريف الاستغلال.

محاكي: قدّروا أثر ض.ق.م على نشاطكم

أدخِلوا إيجاركم الخام السنوي (بالدرهم المغربي) وعمولة المضيف لتقدير تكلفة ض.ق.م الجديدة. تُعرض النتائج بالدرهم المغربي وبالدرهم الإماراتي (سعر إشاري قدره 2.7 درهم مغربي للدرهم الإماراتي). هذا تقدير إشاري، وليس حساباً ضريبياً رسمياً.

ممارسات جيدة وأخطاء يجب تفاديها

الممارسة الجيدة الأولى هي الفصل الواضح بين التدفّقات: ميّزوا بين ض.ق.م التي تمسّ عمولة المنصة وض.ق.م التي قد تمسّ نشاط الإيواء الخاص بكم. فالخلط بينهما يؤدّي إلى المبالغة في تقدير الأثر واتخاذ قرارات تسعير خاطئة.

التوصية الثانية: راقبوا رقم معاملاتكم السنوي. فعتبة 500 000 درهم هي الخطّ الفاصل بين المؤجِّر الصغير والمستغِلّ الخاضع لض.ق.م بنسبة 10 %. وإذا اقتربتم من هذا الحدّ، استبقوا الالتزامات التصريحية وتساءلوا عمّا إذا كان من الأفضل هيكلة نشاطكم بشكل آخر.

من بين الأخطاء الأكثر شيوعاً: تجاهل عمولات المنصة الحقيقية عند حساب المردودية، وعدم الاحتفاظ بإثباتات المصاريف التي تتيح خصم ض.ق.م عند الخضوع لها، وتطبيق أنظمة ضريبية من بلد آخر على المغرب. ومن الأمثلة الكلاسيكية افتراض أن النظام الفرنسي للإيجار المفروش (LMNP) أو شركة عقارية أجنبية ينتقلان تلقائياً إلى المغرب: وهذا غير صحيح، كما سنرى.

أخيراً، تجنّبوا الرفع الانفعالي للأسعار. قِيسوا الأثر الحقيقي بالأرقام أولاً (يمكنكم استعمال المحاكي أعلاه) قبل تعديل التسعيرة. ففي أغلب الحالات تكون التكلفة الإضافية هامشية، وينبغي أن تكون الأولوية للإشغال لا للسعر.

ما الذي يتغيّر بالنسبة لمستثمر مقيم في الخليج؟

إذا كنتم مقيمين ضريبياً في دولة خليجية وتحصّلون مداخيل من إيجار عقار بالمغرب، فإن منطقَين ضريبيَّين يتفاعلان. الوقائع المغربية لا تتغيّر: ض.ق.م الإيواء بنسبة 10 %، وعتبة 500 000 درهم، وض.ق.م بنسبة 20 % على عمولات المنصات تُطبَّق بصرف النظر عن جنسيتكم. ما يُضاف هو كيفية معاملة بلد إقامتكم لهذه المداخيل نفسها.

تربط دولة الإمارات العربية المتحدة والمغرب اتفاقية لتفادي الازدواج الضريبي وُقِّعت سنة 1999 ودخلت حيّز التنفيذ سنة 2000، وهي توزّع الحقّ في فرض الضريبة بين الدولتين وتمنع إخضاع المدخول نفسه للضريبة مرتين. وكقاعدة عامة، يمكن إخضاع المداخيل العقارية للضريبة في البلد الذي يوجد فيه العقار (المغرب). وبالنسبة للمستثمرين القادمين من دول الخليج التي لا تفرض ضريبة على الدخل الشخصي، يظلّ العبء الأساسي عملياً هو العبء المغربي. ولمعرفة المعاملة الدقيقة، يبقى المرجع الرسمي في الإمارات هو وزارة المالية. وننصح دائماً بالتحقّق من قواعد بلد إقامتكم بدقّة.

نقطة مهمة في التكييف: نظام LMNP (المؤجِّر المفروش غير المهني) أداة فرنسية ولا تنطبق في المغرب ولا في دول الخليج. فمن يرغب في تحسين الإيجار المفروش عليه أن يستند إلى الإطار المغربي (الضريبة على المداخيل العقارية مع تخفيض 40 %، والخضوع المحتمل لض.ق.م بنسبة 10 %) وإلى قواعد بلد إقامته. لا تنقلوا التصنيفات الضريبية من بلد إلى آخر: فلكلّ نظام منطقه الخاص. للتعمّق، اطّلعوا على مقالنا حول الضرائب على المغتربين في المغرب ودليلنا حول الضرائب على الثروات الكبرى في المغرب 2026.

قائمة تحقّق سريعة للامتثال لض.ق.م

لتبسيط الأمور، إليكم خطوات عملية يمكن اعتمادها قبل بداية كل موسم. أولاً، احصروا رقم معاملاتكم المتوقَّع للسنة وقارنوه بعتبة 500 000 درهم لتعرفوا ما إذا كنتم ستخضعون لض.ق.م الإيواء بنسبة 10 %. ثانياً، اطلبوا من المنصة كشوفاتها التفصيلية للعمولات حتى تتمكّنوا من قراءة مبلغ ض.ق.م بنسبة 20 % المقتطعة فعلياً. ثالثاً، احتفظوا بفواتير مصاريف الاستغلال (التدبير، الصيانة، المنتجات) لأنها تتيح خصم الضريبة عند الخضوع لها. رابعاً، حدّثوا تسعيرتكم على أساس حسابات دقيقة لا على أساس انطباع عام. خامساً، إذا كانت لديكم عدة عقارات، فكّروا في مرافقة محاسبية محلّية لضبط التصاريح الدورية في آجالها. هذه الانضباطية البسيطة تجنّبكم المفاجآت وتحوّل الالتزام الضريبي إلى مجرّد إجراء روتيني مُتقَن.

فنّ الضيافة في المغرب، ورقة رابحة للمضيف الخليجي

أبعد من الجانب الضريبي، يبقى العنصر المميِّز حقاً للإيجار السياحي بالمغرب هو كرم الضيافة. فتقليد إكرام الضيف, ذلك الحسّ المغربي الشهير في الاستقبال, يتجلّى في كل تفصيل: أتاي بالنعناع عند الوصول، الرياض المنعش المنتظم حول صحنه، وعناية الطاقم المحلّي الذي يعرف الأماكن التي لا تذكرها الأدلّة السياحية. وبالنسبة لمسافر خليجي، تجمع هذه الأجواء بين ألفة الكرم العربي المشترك ونكهة مغربية أصيلة تجدّد التجربة. والمضيف الذي يُحسن نقل هذا الأسلوب في العيش, اقتراح الحمّام المناسب، كشك عصير البرتقال في ساحة جامع الفنا، رحلة ركوب الأمواج في تغازوت, يحوّل إقامة بسيطة إلى تجربة لا تُنسى. هذا الفارق الثقافي، الذي يستحيل على فندق نمطي تقليده، هو ما يصنع أفضل التقييمات، ومعها الإشغال الذي يبطل أثر أي تعديل ضريبي.

أسئلة شائعة, ض.ق.م على Airbnb في المغرب (2026)

هل تُطبَّق ض.ق.م بنسبة 20 % على إيجاراتي؟
لا. تُثقِل نسبة 20 % عمولات خدمة المنصات الأجنبية، وليس مداخيل إيجاركم. وقد يخضع إيواؤكم، عند الاقتضاء، لض.ق.م بنسبة 10 %.

من يحصّل ض.ق.م على عمولات الخدمة؟
المنصة الأجنبية مسؤولة عن تطبيقها والتصريح بها لدى الإدارة المغربية داخل الأجل المحدَّد.

ما هو أجل الامتثال؟
للمنصات أجل إلى غاية 11 يونيو 2026 للامتثال لالتزام ض.ق.م على الخدمات الرقمية.

كم تكلّفني هذه الضريبة فعلياً؟
بعمولة مضيف قدرها 3 %، تمثّل ض.ق.م بنسبة 20 % نحو 0.6 % من إيجاركم الخام. على 300 000 درهم إيجار، يكون ذلك نحو 1 800 درهم (≈ 667 د.إ) سنوياً.

هل سيدفع مسافروني أكثر؟
قد تتأثّر رسوم الخدمة على المسافر (14-16 %)، مما يرفع السعر النهائي قليلاً. ويبقى الأثر على التحويل محدوداً عموماً في سوق ذات طلب قوي.

هل أنا معنيّ بض.ق.م بنسبة 10 % على الإيواء؟
فقط إذا تجاوز رقم معاملاتكم 500 000 درهم (≈ 185 185 د.إ) سنوياً. تحت هذه العتبة، لا يكون المؤجِّر الصغير ملزَماً عموماً.

هل تحلّ ض.ق.م محلّ الضريبة على الدخل؟
لا. هما ضريبتان مختلفتان. تُثقِل ض.ق.م الاستهلاك؛ وتظلّ أرباحكم خاضعة للضريبة على الدخل بالمغرب، مع تخفيض 40 % على المداخيل العقارية.

هل ترتبط ضريبة الإقامة بض.ق.م؟
لا. ضريبة الإقامة (رسم المبيت) رسم محلّي مستقلّ عن ض.ق.م ويُدبَّر على حدة.

أقيم في الخليج، هل أدفع مرتين؟
تمنع اتفاقية تفادي الازدواج الضريبي بين الإمارات والمغرب (1999، نافذة منذ 2000) الازدواج الضريبي. صرّحوا وفق قواعد بلد إقامتكم وطبّقوا الآلية المنصوص عليها.

هل يفيدني نظام LMNP في المغرب؟
لا. LMNP نظام فرنسي. في المغرب يُطبَّق الإطار المحلّي للمداخيل العقارية؛ وفي بلد إقامتكم تُطبَّق قواعده الخاصة.

خلاصة: استبقوا ولا ترتجلوا

ض.ق.م الجديدة على Airbnb في المغرب هي قبل كل شيء تعديل على عمولات المنصات الأجنبية، بأثر متواضع على المؤجِّر الصغير والتزامات أكثر صرامة ابتداءً من 500 000 درهم من رقم المعاملات. وفهم الفرق بين 20 % على العمولة و10 % على الإيواء يتيح لكم اتخاذ قرارات مبنية على أرقام لا على إشاعات. تبقى الأولوية لجودة التدبير والإشغال، وهما يعوّضان التكلفة الضريبية الصغيرة بأضعاف.

في Armonia Solutions نضع رهن إشارتكم +25 سنة من الخبرة في تدبير الإيجار السياحي بمراكش وأكادير وتغازوت. وإذا رغبتم في تقدير شخصي لأثر ض.ق.م على نشاطكم وفي تدبير يرفع إشغالكم إلى أقصى حدّ، تواصلوا مع فريقنا: نحوّل التعقيد الضريبي إلى طمأنينة ومردودية.

المصادر

المديرية العامة للضرائب (DGI), tax.gov.ma. المدونة العامة للضرائب بالمغرب وقانون المالية (المادة 115 مكرر). وزارة السياحة المغربية (أرقام الوافدين 2025). وزارة المالية بدولة الإمارات (اتفاقية الازدواج الضريبي بين الإمارات والمغرب، 1999/2000). معطيات المنصة حول عمولات المضيف والخدمة.