Оценка дохода от аренды Airbnb в Марокко: сколько вы можете заработать? (2026)

Есть два типа владельцев арендной недвижимости в Марокко. Те, кто купил, потому что влюбился в место, и узнаёт о доходности постфактум. И те, кто сначала посчитал, и кого потом редко что удивляет. Эта статья написана для второй группы и для всех, кто хотел бы в неё перейти. Вопрос задать легко, а точно ответить трудно: сколько на самом деле может принести квартира или риад в Марракеше либо Агадире за год?

Ответ не зависит от везения. Он зависит от четырёх измеримых величин: цены за ночь, которую вы реально можете удерживать, доли ночей, которые действительно бронируются, расходов, вычитаемых по ходу, и налога, который добавляется в конце. Всё остальное шум. Опираясь на более чем 25 лет экспертизы, Armonia Solutions, мы ведём объекты в Марракеше и Агадире круглый год и видим, где чаще всего ломается расчёт: почти всегда на загрузке и почти никогда на цене.

Это руководство даёт метод, а не обещание. Внутри: ключевые цифры марокканского рынка, пошаговая методика расчёта, калькулятор в рублях, типичные ошибки и разбор того, что происходит с налогами, когда вы налоговый резидент России и владеете недвижимостью в Марокко.

Ключевые цифры для оценки аренды Airbnb (2026)

Прежде чем считать по своему объекту, полезно увидеть общую рамку. Марокканский туризм показывает сильные результаты несколько лет подряд, и именно этот спрос в итоге заполняет ваш календарь.

Туристические данные опубликованы марокканским министерством туризма. О вашем конкретном объекте они не говорят ничего, но показывают, что рынок растёт и что Агадир сейчас растёт быстрее Марракеша. Это стоит учитывать при выборе города для инвестиции.

Почему точная оценка важнее оптимистичной

Оценка это не маркетинговое упражнение. Это основание для трёх решений, которые дорого отменять: сколько вы готовы заплатить за объект, сколько можете занять и какой бюджет на меблировку оправдан. Завышенная на двадцать процентов оценка не даст вам просто на двадцать процентов меньше дохода. Она даст вам цену покупки, которую платить не следовало, и кассовый разрыв уже в первый низкий сезон.

Обратная ошибка тоже реальна. Владельцы, закладывающие чрезмерно осторожные допущения, часто делают вывод, что проект не окупается, и упускают рынок, который на самом деле работает. Смысл не в пессимизме. Смысл в проверяемости: каждую цифру в расчёте вы должны уметь обосновать чем-то, кроме ощущения.

У хорошей оценки есть ещё одно свойство, о котором редко говорят. Она делает вас лучшим переговорщиком. Когда вы знаете, что объект способен производить, вы знаете, сколько он стоит именно для вас, и перестаёте бороться за лоты, которые работают только в таблице.

Четыре фактора, определяющие ваш доход

Расположение внутри города. В Марракеше разница между объектом в Медине, в Гелизе и в Пальмерае это не только разница в цене. Это разные группы гостей, разная длительность проживания и разный сезонный профиль. В Агадире прибрежная застройка заметно отличается от сёрф-коридора на север в сторону Тагазута, у которого свой собственный сезон.

Вместимость и уровень объекта. Цена за ночь следует не за квадратными метрами, а за числом спальных мест и воспринимаемым качеством. Хорошо обставленная двухкомнатная квартира с рабочей террасой часто обходит более крупную, но безразлично обставленную. Бассейн, кондиционер и надёжный интернет здесь не роскошь, а условие того, чтобы объект вообще рассматривали.

Сезонность. У Марракеша два выраженных пика, весна и осень, и лето, когда жара снижает спрос части рынков. У Агадира длинный и стабильный зимний сезон, который формируют гости из Северной Европы. Годовой доход, посчитанный по ценам пиковой недели, это не оценка, а иллюзия.

Управление и видимость. Два одинаковых объекта в одном доме могут отличаться по годовому доходу на существенную сумму исключительно из-за качества объявления, скорости ответа, ценовой политики и отзывов. Это единственный из четырёх факторов, который можно изменить быстро, и потому самый интересный.

Методика оценки, шаг за шагом

Ниже метод, которым мы пользуемся сами. Он занимает полчаса и не требует платных сервисов.

Шаг 1: соберите группу сравнения. Найдите от десяти до пятнадцати объявлений, похожих на ваш объект: тот же район, столько же спальных мест, сопоставимый уровень. Не берите пять лучших. Возьмите представительную выборку, включая те, что выглядят посредственно, потому что они тоже присутствуют на рынке, где вы будете конкурировать.

Шаг 2: читайте календарь, а не цену. Откройте календарь каждого объявления и посчитайте, сколько ночей занято на ближайшие шестьдесят дней и сколько было занято за прошедшие шестьдесят. Это единственный способ приблизиться к реальной загрузке, не покупая рыночные данные. Отметьте также минимальный срок проживания: он многое говорит о стратегии владельца.

Шаг 3: определите реалистичную среднюю цену. Считайте медиану по группе сравнения, а не среднее арифметическое, чтобы одно завышенное объявление не вытянуло весь расчёт вверх. Затем скорректируйте вверх или вниз исходя из того, что вы действительно предлагаете. Будьте честны в этой корректировке. Именно здесь оценка чаще всего начинает уезжать.

Шаг 4: постройте три сценария. Осторожный, вероятный и хороший. Осторожный используйте, когда считаете кредит и ликвидность, вероятный когда решаете, интересен ли проект. Хороший нужен, чтобы понимать потолок, а не чтобы по нему планировать.

Шаг 5: вычтите расходы, прежде чем радоваться. Валовой доход это цифра, которую вы никогда не увидите на счёте. Кредит платит чистый доход.

Если хотите глубже разобрать именно ценообразование, логику цены за ночь мы разбираем в отдельной статье о том, сколько брать за Airbnb в Марокко.

Загрузка: самая решающая переменная

Если тратить силы только на одну цифру, тратьте их на загрузку. Причина в простой арифметике. Повышение цены на десять процентов даёт вам десять процентов сверху только на тех ночах, которые вы и так продали. Рост загрузки с 45 до 55 процентов даёт более двадцати процентов дополнительных ночей, и эти ночи почти не увеличивают постоянные расходы.

Загрузка в Марракеше и Агадире сильно зависит от сезона. В высокий сезон заполняемость может быть очень высокой, а в отдельные месяцы низкого сезона существенно ниже. Значение имеет среднегодовая величина, и именно её новые владельцы систематически переоценивают, потому что помнят Пасху и забывают ноябрь.

Три действия двигают загрузку сильнее прочих: объявление с профессиональными фотографиями и точным описанием, время ответа менее часа и ценовая стратегия, которая снижает цену заранее, а не за неделю до даты. Последнее психологически трудно и экономически очевидно. Пустую ночь невозможно продать повторно.

Следите и за стороной предложения. Число активных объявлений в марокканских городах за последние годы выросло значительно. Растущий рынок с ещё быстрее растущим предложением означает, что средний объект может терять загрузку даже в год, когда город в целом ставит рекорды. Ваша оценка должна выдерживать такой сценарий.

Расходы, которые нужно вычесть, чтобы увидеть реальный чистый доход

Вот список, который отличает таблицу от реальности. Сначала комиссия площадки, детали мы разбираем в статье о том, какие сборы и комиссию берёт Airbnb в Марокко. Далее уборка и смена белья между заездами: они масштабируются вместе с числом бронирований, а не с доходом. Затем электричество и вода, расход которых заметно растёт, когда кондиционер работает всё лето.

Дальше: взносы на содержание, если объект в кондоминиуме, страхование, текущее обслуживание и замена текстиля и мелкого инвентаря, о которой большинство полностью забывает первые два года и после этого не забывает никогда. Если добавляется управление, появляется вознаграждение, обычно рассчитываемое от дохода. В конце налог.

Полезное практическое правило: сумма операционных расходов и управления часто забирает значительную долю валового дохода. Насколько именно большую, зависит от длительности проживания. Много коротких заездов дают более высокую цену за ночь, но и заметно больше уборок. Меньше заездов и длиннее сроки дают более низкую цену и меньшие расходы. Это компромисс, а не готовый ответ.

Калькулятор: оцените свой арендный доход

Иллюстративный пример (симуляция)

Возьмём двухкомнатную квартиру в Гелизе в Марракеше на четверых, хорошо обставленную, с общим бассейном. Владелец налоговый резидент России и хочет понять, что реалистично.

Группа сравнения показывает медианную цену около 900 MAD за ночь. Анализ календарей указывает на среднегодовую загрузку около 50 процентов для объектов, которыми занимаются активно, то есть примерно 180 забронированных ночей. Это даёт валовой доход порядка 162 000 MAD, что по справочному курсу соответствует примерно 1 470 000 рублей.

Из этой суммы вычитаются комиссия площадки, уборка между заездами, электричество и вода, взносы на содержание, страхование, обслуживание и управление. Если принять их совокупно за 35 процентов, у владельца остаётся около 105 000 MAD, то есть порядка 955 000 рублей до налога. В пересчёте на месяц это около 80 000 рублей.

Это иллюстративный пример (симуляция), а не гарантируемый нами результат. Смысл в структуре: валовая цифра выглядит хорошо, счета оплачивает чистая, и разрыв между ними больше, чем предполагает большинство до того, как отработает первый сезон.

Российский владелец, марокканская недвижимость: что с налогами

Здесь встречаются два правовых режима, и оценивать их нужно сначала по отдельности.

На марокканской стороне арендный доход от недвижимости облагается как доход от недвижимого имущества. Валовой годовой доход менее 40 000 MAD освобождается. Выше этого порога применяются ставки, зависящие от уровня дохода: более низкая до 120 000 MAD валовой годовой аренды и более высокая начиная с этого уровня. При налогообложении по прогрессивной шкале предоставляется вычет в размере 40 процентов валовой арендной платы. С 1 июля 2026 года профессиональный арендатор дополнительно удерживает налог у источника в размере 5 процентов. Ставки и пороги меняются финансовыми законами, поэтому всегда сверяйтесь с действующими значениями в марокканской налоговой службе, прежде чем закладывать их в бюджет.

На российской стороне налоговый резидент Российской Федерации платит налог с доходов, полученных как в России, так и за её пределами. Между правительствами России и Марокко действует Соглашение об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество, подписанное 4 сентября 1997 года, вступившее в силу 31 августа 1999 года и применяемое с 1 января 2000 года. Соглашение содержит статью о доходах от недвижимого имущества и статью о методах устранения двойного налогообложения.

По общему правилу подобных соглашений доход от недвижимого имущества может облагаться в государстве, где имущество расположено, то есть в Марокко, а государство резидентства устраняет двойное налогообложение зачётом уплаченного за рубежом налога. Практический вывод простой: сохраняйте марокканские налоговые документы и подтверждения об уплате с первого же года, потому что зачёт возможен только при документальном подтверждении. Ставки НДФЛ и порядок декларирования зарубежных доходов в России менялись в последние годы, поэтому проверяйте актуальные требования до подачи декларации, а не после.

Отдельно учитывайте валютную сторону вопроса. В Марокко возможность репатриировать доход и выручку от последующей продажи для нерезидента связана с тем, была ли инвестиция изначально оформлена в конвертируемой валюте через банковский канал и зарегистрирована в соответствии с правилами Управления валютного контроля. Это оформляется в момент покупки, и исправить задним числом это сложно. Если для вас важна возможность вывести средства, обсудите порядок оформления до сделки.

Хорошие привычки и дорогие ошибки

Хорошие привычки. Стройте оценку на медиане, а не на среднем. Всегда берите двенадцать месяцев, а не экстраполированный высокий сезон. Последовательно разделяйте валовой и чистый доход во всех расчётах для самого себя. С первого месяца откладывайте фиксированную долю дохода на обслуживание. Обновляйте оценку ежеквартально своими фактическими цифрами, которые быстро становятся ценнее рыночных данных. И держите резерв минимум на два месяца постоянных расходов.

Повторяющиеся ошибки. Закладывать 70 процентов среднегодовой загрузки, потому что столько бывает в высокий сезон. Забывать, что стоимость уборки следует за числом бронирований, а не за выручкой. Полностью упускать взносы на содержание и страхование. Принимать цену в выдаче площадки за то, что вы реально получите. Считать, что новый объект выйдет на полную мощность в первый же год, тогда как отзывы накапливаются постепенно. И самая дорогая: выбирать объект по цене покупки, а не по ожидаемому чистому доходу на вложенный рубль.

И последняя привычка, о которой стоит сказать. Записывайте свои допущения рядом с цифрами. Через год вы не вспомните, почему поставили загрузку именно 50 процентов, и тогда извлечь урок из отклонения будет невозможно.

Как сделать оценку надёжнее до покупки

Приезжайте на просмотр в низкий сезон, а не в высокий. Район, который кажется живым в апреле, может быть тихим в ноябре, а именно ноябрь определяет ваш среднегодовой результат. Поговорите с двумя или тремя владельцами, которые уже работают в этом доме или на этой улице, и спрашивайте конкретно про число забронированных ночей, а не про доход. Доход люди преувеличивают, а ночи называют довольно точно.

Запросите документы по взносам на содержание за последние два года, а не только действующий тариф. Проверьте, что реально входит в цену объекта, особенно мебель и бытовую технику, которые быстро превращаются в существенный дополнительный бюджет. И выясните, сколько похожих объектов строится поблизости, потому что именно рост предложения давит на загрузку в ближайшие годы.

И наконец: проверьте свои допущения на том, кто видит много объектов одновременно. Такой анализ мы проводим в рамках консультаций по управлению капиталом в Марракеше, а более широкий разбор соотношения цены и загрузки есть в статье о матрице доходности Марракеша на 2026 год.

Культурная заметка: гостеприимство как экономический фактор

В Марокко гостеприимство это не услуга, которую оказывают, а форма, которой следуют. Чай при заезде, хозяин, который находит время объяснить район, внимание к еде и к праздникам: марокканские хозяева воспринимают это не как дополнение, а как норму. Для российского владельца, привыкшего к более сдержанной и самостоятельной модели аренды, это заметный сдвиг.

У сдвига есть экономическая сторона. Отзывы в Марракеше и Агадире упоминают человеческий контакт значительно чаще, чем оснащение, а отзывы управляют видимостью, которая управляет загрузкой. Поэтому нанять местного сотрудника, который владеет этим кодом, это не статья расходов, добавленная из вежливости. Часто это самый дешёвый способ поднять загрузку. Рамадан при этом меняет и ритм операционной работы, и логику поездок, и его стоит заранее заложить в календарь.

Частые вопросы

Сколько может приносить квартира в Марракеше за год?

Разброс велик, и к любой единственной цифре стоит относиться скептически. Лучше посчитайте сами: медианная цена за ночь в вашем районе, умноженная на реалистичное число забронированных ночей, минус расходы. Калькулятор выше сделает арифметику за вас.

Какую загрузку закладывать в осторожный сценарий?

Заметно ниже того, что вы наблюдаете у лучших объявлений в вашей группе сравнения. У осторожного сценария единственная задача: показать, выдержит ли проект плохой год.

Агадир доходнее Марракеша или нет?

Они разные, а не выстроены по рангу. В Марракеше выше цены за ночь и более выражены сезонные пики. В Агадире цены ниже, но зимний сезон длинный и стабильный. По ночёвкам в 2025 году Агадир рос быстрее.

Нужно ли платить налог в Марокко с арендного дохода?

Да, выше порога освобождения в 40 000 MAD валового годового дохода. Ставка зависит от уровня дохода и выбранного режима. Действующие ставки сверяйте с марокканской налоговой службой.

Будет ли этот доход облагаться ещё и в России?

Налоговый резидент России декларирует зарубежные доходы. Соглашение 1997 года между Россией и Марокко предусматривает устранение двойного налогообложения, на практике через зачёт уплаченного за рубежом налога при документальном подтверждении. Проверьте актуальные требования к декларированию.

Сколько закладывать на расходы в первом бюджете?

Многие владельцы приходят к совокупной доле расходов примерно от трети до сорока процентов валового дохода, включая управление. Ваша доля сильно зависит от длительности заездов и от того, сколько вы делаете сами.

Сколько времени нужно новому объявлению, чтобы выйти на нормальный уровень?

Рассчитывайте, что первый год будет ниже нормализованного уровня, поскольку ранжирование и отзывы накапливаются постепенно. Лучше заложить это в оценку, чем разочароваться потом.

Оправдано ли привлекать управляющую компанию?

Зависит от того, превышает ли прирост загрузки и цены за ночь размер вознаграждения. Для владельцев, живущих не в Марокко, ответ обычно да, но всегда просите показать расчёт, а не только перечень услуг. Смотрите также, кто может управлять вашим Airbnb в Марокко.

Какая ошибка в оценке встречается чаще всего?

Загрузка, вне конкуренции. Цену за ночь легко наблюдать, а загрузку приходится выкапывать, поэтому её просто угадывают.

Делать ставку на короткие или на длинные заезды?

Короткие дают более высокую цену за ночь и более высокие операционные расходы. Длинные дают более низкую цену и более спокойную работу. Сочетание, с длинными заездами в низкий сезон, часто даёт лучший годовой результат.

Заключение

Оценить арендный доход объекта в Марокко несложно, но требуется устоять перед соблазном считать по лучшему возможному году. Берите медиану вместо среднего, двенадцать месяцев вместо одного сезона, чистый доход вместо валового и три сценария вместо одной цифры. Тогда вы получите оценку, на основании которой можно действовать.

Если хотите, чтобы мы посмотрели именно ваш объект, мы предлагаем бесплатную оценку арендного потенциала с разбором сопоставимых объектов, реалистичной загрузки и ожидаемого чистого дохода. Свяжитесь с нами для бесплатной оценки, и вы получите расчёт, который относится к вам, а не к среднему по рынку.

Источники

• Office des Changes, Марокко, правила по иностранным инвестициям и репатриации доходов: oc.gov.ma
• Генеральная дирекция по налогам Марокко, действующие правила налогообложения доходов от недвижимости.
• Министерство туризма, ремёсел и социальной экономики Марокко, ключевые показатели туризма за 2025 год.
• Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Королевства Марокко об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество, подписано 4 сентября 1997 года, вступило в силу 31 августа 1999 года.