Comment Fonctionne le Droit de Préemption ? Guide Complet

Le droit de préemption permet à une autorité publique ou privée d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, en se substituant à l’acquéreur initial. Ce mécanisme sert principalement à réguler l’urbanisme, protéger le patrimoine et répondre à des besoins d’intérêt général.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail le fonctionnement du droit de préemption au Maroc, les démarches à suivre et les conséquences pour les propriétaires et les acheteurs.

Qu’est-ce que le Droit de Préemption ?

Le droit de préemption donne à certaines entités le privilège d’acquérir un bien en priorité lorsqu’un propriétaire décide de le vendre. Il s’applique dans plusieurs situations, notamment pour :

• Faciliter la réalisation de projets d’aménagement urbain.
• Préserver le patrimoine culturel et architectural.
• Contrôler le développement immobilier dans des zones stratégiques.

Ainsi, ce droit contribue à une meilleure gestion du territoire en influençant directement les transactions immobilières.

Le Cadre Juridique du Droit de Préemption au Maroc

Le droit de préemption au Maroc repose sur plusieurs textes législatifs, dont :

• Le Dahir portant loi n° 1-60-063, qui régit les compétences des collectivités locales en matière d’urbanisme.
• La loi n° 25-90, qui définit les zones où le droit de préemption peut être exercé.
• Le Code des droits réels, qui précise les conditions d’exercice de ce droit par les collectivités et les organismes publics.

Ces dispositions légales encadrent strictement l’exercice de ce droit afin de garantir la transparence et d’éviter tout abus.

Consultez les textes officiels ici.

Qui Peut Exercer le Droit de Préemption ?

Les entités qui peuvent exercer ce droit incluent :

1. Les collectivités locales, pour répondre aux besoins d’aménagement du territoire.
2. L’État, en cas de projets d’infrastructure d’envergure nationale.
3. Les organismes publics, pour la construction de logements sociaux ou la mise en œuvre de politiques de développement.
4. Certaines entreprises privées, dans des cas spécifiques prévus par la législation.

Chaque entité doit respecter les procédures légales pour faire valoir ce droit, sous peine d’annulation de la transaction.

Conditions d’Application du Droit de Préemption

Pour que le droit de préemption s’applique, plusieurs conditions doivent être réunies :

1. La localisation du bien, qui doit se situer dans une zone désignée par les plans d’aménagement urbain.
2. L’intention de vendre, qui doit être notifiée aux autorités compétentes.
3. Le respect des délais, car l’administration dispose d’un temps limité pour manifester son intérêt.
4. Un objectif d’intérêt public, comme la construction d’infrastructures publiques ou la protection de l’environnement.

La Procédure d’Exercice du Droit de Préemption

Étape 1 : Déclaration d’Intention de Vente

Dès qu’un propriétaire souhaite vendre un bien soumis au droit de préemption, il doit transmettre une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) aux autorités compétentes. Ce document doit mentionner :

• L’identité du propriétaire.
• La description du bien (superficie, usage, adresse).
• Le prix et les conditions de vente.

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Étape 2 : Examen de la Demande par les Autorités

Après réception de la déclaration, l’autorité concernée dispose d’un délai de 30 à 60 jours pour :

• Accepter la préemption et se porter acquéreur du bien.
• Refuser la préemption, permettant ainsi au propriétaire de finaliser la vente avec l’acheteur initial.
• Négocier le prix si elle estime qu’il dépasse la valeur réelle du marché.

Étape 3 : Acquisition du Bien par l’Autorité

Si la préemption est acceptée, l’autorité publique devient l’acquéreur du bien et doit respecter les termes de la vente définis dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le paiement doit s’effectuer dans un délai défini par la loi.

Conséquences du Droit de Préemption pour les Parties Concernées

Pour le Propriétaire

• Il doit vendre son bien à l’autorité publique au prix initialement convenu avec l’acheteur.
• Il ne peut pas se rétracter après l’exercice du droit de préemption.
• En cas de litige, il peut saisir le tribunal administratif pour contester la décision.

Pour l’Acquéreur Initial

• Il perd la possibilité d’acheter le bien.
• Il peut demander le remboursement des frais engagés pour la promesse de vente.
• Il peut contester la légitimité de la préemption si des irrégularités sont constatées.

Exceptions au Droit de Préemption

Le droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Ventes entre membres de la famille, jusqu’au 4ᵉ degré de parenté.
• Partages successoraux, qui suivent un régime légal spécifique.
• Biens vendus aux enchères, sauf si l’État fait valoir son intérêt.

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FAQ : Réponses aux Questions Fréquentes

1. Quels types de biens sont concernés par le droit de préemption ?
Les terrains à bâtir, les immeubles en centre-ville et certaines zones agricoles peuvent être soumis à ce droit.

2. Comment savoir si un bien est concerné ?
Il est recommandé de consulter le plan d’aménagement urbain auprès de la commune ou de la wilaya concernée.

3. Quelle est la durée du droit de préemption ?
L’autorité dispose d’un délai légal de 30 à 60 jours pour se prononcer après la notification de vente.

4. Peut-on contester une décision de préemption ?
Oui, le propriétaire ou l’acquéreur initial peut saisir le tribunal administratif en cas d’abus ou de non-respect de la procédure.

5. Que se passe-t-il si l’autorité ne répond pas dans les délais ?
L’absence de réponse dans les délais vaut renonciation tacite au droit de préemption.

Conclusion

Le droit de préemption est un outil de régulation important qui permet aux autorités de contrôler le développement urbain et d’assurer un usage optimal des biens immobiliers. Toutefois, il est essentiel pour les propriétaires et les acquéreurs de bien comprendre leurs droits et obligations afin de gérer au mieux une transaction immobilière soumise à cette réglementation.