Belasting op de Verkoop van Vastgoed in Marokko: Meerwaardebelasting (TPI) 2026

Bijgewerkt in 2026. Wie een woning in Marokko verkoopt, krijgt te maken met de belasting op vastgoedwinst, in het Frans de Taxe sur le Profit Immobilier (TPI). Deze heffing raakt de meerwaarde die u bij de verkoop realiseert en kan een merkbaar deel van uw opbrengst opeisen. Wie de berekening, de tarieven en de vrijstellingen goed begrijpt, verkoopt met een gerust hart en vermijdt onaangename verrassingen bij de notaris. Met meer dan 25 jaar expertise, Armonia Solutions, begeleidt dit team elk jaar Europese eigenaren, expats en investeerders bij hun verkoop tussen Europa en Marrakech.

Deze gids is geschreven voor Nederlandse eigenaren en zet voor 2026 de werking van de TPI uiteen: het tarief, de minimale bijdrage, de aftrekbare kosten en de belangrijke vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats. We combineren de Marokkaanse regelgeving met praktisch advies over vastgoedbeheer in Marrakech, zodat u uw verkoop optimaal voorbereidt.

Kerncijfers over de verkoopbelasting en vastgoedbeheer in Marrakech

De volgende tabel vat de belangrijkste referentiewaarden samen die in 2026 gelden voor de belasting op vastgoedwinst in Marokko.

Bron: Algemene Belastingwet van Marokko (CGI), Directie der Belastingen (tax.gov.ma), 2026.

Wat is de belasting op vastgoedwinst (TPI)?

De TPI is de Marokkaanse belasting op de winst die u maakt bij de verkoop van een onroerend goed. De heffing treft niet de volledige verkoopprijs, maar alleen de netto meerwaarde, dat wil zeggen het verschil tussen de verkoopprijs en de geherwaardeerde aankoopprijs, verminderd met bepaalde aftrekbare kosten. De TPI wordt betaald door de verkoper en moet binnen dertig dagen na de overdracht worden aangegeven en voldaan bij de belastingdienst.

Voor een Nederlandse eigenaar die een tweede woning of een investeringspand in Marrakech verkoopt, is de TPI dus een centrale parameter van het rendement. Een goede voorbereiding, met alle bewijsstukken van de aankoopprijs en de uitgevoerde werken, maakt het verschil tussen een correcte aangifte en een te hoge heffing.

Tarief en minimale bijdrage in 2026

Het tarief van de TPI bedraagt in de regel 20 procent van de netto meerwaarde. Daarnaast geldt een minimale bijdrage van 3 procent van de verkoopprijs: zelfs wanneer de berekende meerwaarde laag is of het pand met verlies wordt verkocht, kan de administratie deze ondergrens toepassen. In de praktijk betaalt u dus het hoogste van beide bedragen: 20 procent van de winst of 3 procent van de verkoopprijs.

Deze regel verrast veel verkopers. Wie een pand kort na de aankoop weer verkoopt of nauwelijks winst maakt, kan alsnog 3 procent van de prijs verschuldigd zijn. Reken deze minimale bijdrage daarom altijd mee wanneer u uw netto opbrengst inschat.

Hoe berekent u de netto meerwaarde?

De netto belastbare winst wordt berekend volgens een duidelijke formule: verkoopprijs min de aankoopprijs vermenigvuldigd met een herwaarderingscoefficient, min de aftrekbare kosten. De herwaarderingscoefficient houdt rekening met de inflatie sinds de aankoop en verhoogt dus fictief uw aankoopprijs, wat de belastbare winst verlaagt. De coefficienten worden jaarlijks door de administratie gepubliceerd.

Aftrekbaar zijn onder meer de aankoopkosten (registratierechten, notaris), de kosten van uitgevoerde en aantoonbare werken, en bepaalde makelaarskosten. Bewaar daarom alle facturen van renovaties en verbeteringen: zij verlagen rechtstreeks uw belastbare winst en dus uw TPI. Zonder bewijsstukken worden werken forfaitair en beperkt in rekening gebracht.

Vrijstellingen: de hoofdverblijfplaats en meer

De belangrijkste vrijstelling betreft de hoofdverblijfplaats. Wanneer u het verkochte goed gedurende ten minste zes ononderbroken jaren als hoofdverblijf heeft bewoond, is de meerwaarde volledig vrijgesteld van TPI. Deze vrijstelling geldt ook wanneer het pand door uw echtgenoot of ten laste komende kinderen werd bewoond. Voor Nederlandse eigenaren die in Marokko wonen en er hun hoofdverblijf hebben, is dit een aanzienlijk voordeel.

Daarnaast bestaan er andere vrijstellingen: een jaarlijkse winst tot 30.000 MAD is vrijgesteld, evenals overdrachten via erfenis en bepaalde overdrachten in specifieke zones of overheidsprogrammas. Voor een tweede woning of een zuiver investeringspand geldt de vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats echter niet, en is de TPI dus wel verschuldigd.

Illustratief voorbeeld (simulatie): verkoop van een appartement in Marrakech

Illustratief voorbeeld (simulatie). Stel dat een Nederlandse eigenaar uit Den Haag een appartement in Marrakech verkoopt voor 2.000.000 MAD, dat destijds voor 1.400.000 MAD werd gekocht. Na toepassing van een herwaarderingscoefficient en aftrek van de aankoopkosten en de werken bedraagt de netto meerwaarde bijvoorbeeld 450.000 MAD. De TPI bij 20 procent komt dan uit op 90.000 MAD (ongeveer 8.180 euro). De minimale bijdrage van 3 procent van de prijs zou 60.000 MAD bedragen; omdat 90.000 MAD hoger is, geldt dat bedrag. De verkoper houdt dus na belasting ongeveer 1.910.000 MAD over, oftewel rond 173.600 euro.

Deze cijfers zijn illustratief en dienen enkel als rekenvoorbeeld. De werkelijke TPI hangt af van de coefficient, de aftrekbare kosten en uw persoonlijke situatie. Gebruik de simulator hieronder voor een snelle inschatting.

TPI-simulator

De TPI en Nederlandse verkopers: dubbele belasting

De TPI betaalt u in Marokko, waar het goed is gelegen. Voor de Nederlandse fiscus geldt het belastingverdrag tussen Marokko en Nederland. Volgens artikel 6 en de bepalingen over vermogenswinst worden inkomsten en winsten uit onroerende zaken belast in het land waar het goed ligt, dus in Marokko, terwijl Nederland een voorkoming van dubbele belasting verleent. In de Nederlandse aangifte valt buitenlands vastgoed in beginsel in box 3; de Belastingdienst (belastingdienst.nl) kent daarbij een vermindering toe voor in het buitenland gelegen onroerend goed.

Let op: Nederland kent geen aparte meerwaardebelasting op box 3-vastgoed zoals Marokko de TPI heft, maar de vermogensrendementsheffing over de bezitsjaren blijft van toepassing. Laat uw situatie toetsen door een fiscalist die beide stelsels kent. Franse constructies zoals het LMNP-statuut of de SCI gelden uitsluitend in Frankrijk en spelen bij een Marokkaanse verkoop geen enkele rol.

Beste praktijken en veelgemaakte fouten

Om uw TPI te beheersen en uw netto opbrengst te beschermen, helpen de volgende principes:

• Bewaar alle facturen van aankoop, notaris en werken om uw aftrekbare kosten te bewijzen.
• Reken altijd de minimale bijdrage van 3 procent mee, ook bij een lage winst.
• Ga na of u in aanmerking komt voor de vrijstelling van de hoofdverblijfplaats na zes jaar.
• Dien de TPI-aangifte tijdig in, binnen dertig dagen na de overdracht.
• Vertrouw niet op Franse regelingen zoals LMNP of SCI, die in Marokko niet gelden.

Veelgemaakte fouten zijn: het verwaarlozen van de minimale bijdrage, het niet bewaren van facturen van werken, en het te laat aangeven van de TPI. Een goede voorbereiding en professioneel vastgoedbeheer in Marrakech voorkomen deze valkuilen.

De verkoop van vastgoed in de Marokkaanse context

In Marokko is de verkoop van een woning vaak een gebeurtenis waarbij familie, buren en vertrouwde tussenpersonen betrokken zijn. Een verkoop wordt zelden puur zakelijk benaderd: de reputatie van de verkoper, de mondelinge afspraken en het respect voor de gegeven belofte wegen zwaar. In een stad als Marrakech gebeurt de eerste kennismaking vaak in de rust van een riad of bij een kop muntthee, waar het vertrouwen wordt opgebouwd nog voordat de cijfers ter sprake komen. Voor een Nederlandse verkoper die gewend is aan een snelle, digitale transactie, kan dit ongewoon aanvoelen. Wie echter geduld toont en de lokale gebruiken respecteert, ontdekt dat deze menselijke aanpak de onderhandeling vergemakkelijkt en de verkoop soepeler laat verlopen.

Veelgestelde vragen

Wat is het tarief van de TPI in Marokko in 2026?

Het tarief bedraagt in de regel 20 procent van de netto meerwaarde die bij de verkoop wordt gerealiseerd.

Wat is de minimale bijdrage?

Er geldt een ondergrens van 3 procent van de verkoopprijs; u betaalt het hoogste van 20 procent van de winst of 3 procent van de prijs.

Wanneer is de verkoop van mijn woning vrijgesteld?

De meerwaarde is volledig vrijgesteld wanneer u het goed ten minste zes ononderbroken jaren als hoofdverblijf heeft bewoond.

Hoe wordt de belastbare winst berekend?

Netto winst is de verkoopprijs min de aankoopprijs vermenigvuldigd met een herwaarderingscoefficient, min de aftrekbare kosten.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Onder meer de aankoopkosten, notariskosten, aantoonbare werken en bepaalde makelaarskosten verlagen de belastbare winst.

Binnen welke termijn moet ik de TPI aangeven?

De TPI moet binnen dertig dagen na de overdracht worden aangegeven en betaald bij de belastingdienst.

Geldt de vrijstelling ook voor een tweede woning?

Nee, de vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats geldt niet voor een tweede woning of een zuiver investeringspand.

Moet een Nederlandse verkoper de opbrengst in Nederland aangeven?

Buitenlands vastgoed valt in beginsel in box 3, met een voorkoming van dubbele belasting op grond van het verdrag tussen Marokko en Nederland.

Gelden LMNP of SCI bij een Marokkaanse verkoop?

Nee, deze Franse regelingen gelden uitsluitend in Frankrijk en spelen in Marokko geen rol.

Conclusie

De belasting op vastgoedwinst in Marokko is goed te beheersen zodra u het tarief van 20 procent, de minimale bijdrage van 3 procent en de vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats kent. Bewaar al uw bewijsstukken, reken de minimale bijdrage altijd mee en laat u begeleiden door professionals die zowel het Marokkaanse als het Nederlandse recht beheersen. Wilt u weten wat uw verkoop of verhuur in Marrakech kan opleveren? Vraag vandaag nog uw gratis en vrijblijvende evaluatie aan bij Armonia Solutions en profiteer van meer dan 25 jaar ervaring in vastgoedbeheer tussen Europa en Marokko.

De rol van de herwaarderingscoefficient

De herwaarderingscoefficient is een sleutelelement in de berekening van de TPI. Hij corrigeert de oorspronkelijke aankoopprijs voor de inflatie tussen het jaar van aankoop en het jaar van verkoop. Hoe langer u het pand heeft aangehouden, hoe hoger de coefficient en dus hoe hoger de fictief opgetrokken aankoopprijs. Dat verlaagt de belastbare meerwaarde en daarmee de verschuldigde belasting. De administratie publiceert deze coefficienten jaarlijks, en voor 2026 zijn nieuwe waarden vastgesteld. Wie een pand al vele jaren bezit, kan hierdoor een aanzienlijk lagere TPI verwachten dan een snelle doorverkoper.

Voor een Nederlandse eigenaar die twintig jaar geleden een riad in de medina van Marrakech kocht, kan de coefficient de belastbare winst sterk drukken. Het is daarom essentieel om de exacte aankoopdatum en de oorspronkelijke akteprijs bij de hand te hebben, want deze gegevens bepalen rechtstreeks de uitkomst van de berekening.

De TPI-aangifte stap voor stap

De aangifte van de TPI verloopt via de notaris of rechtstreeks bij de belastingdienst. Na de ondertekening van de verkoopakte heeft u dertig dagen om de aangifte in te dienen en de belasting te betalen. In de praktijk houdt de notaris vaak een deel van de verkoopprijs in om de TPI namens de verkoper te voldoen, zeker wanneer die in het buitenland woont. Dat biedt zekerheid, maar vraagt om een correcte berekening vooraf, zodat het ingehouden bedrag klopt.

Bereid uw dossier zorgvuldig voor: de aankoopakte, de bewijzen van betaalde registratierechten en notariskosten, en de facturen van uitgevoerde werken. Een compleet dossier versnelt de verwerking en voorkomt dat de administratie een hogere winst veronderstelt dan de werkelijke. Bij twijfel kan een fiscalist de aangifte controleren voordat zij wordt ingediend.

Verkopen of verhuren: de fiscale afweging

Voor u besluit te verkopen, loont het om de fiscale gevolgen te vergelijken met die van verder verhuren. Een verkoop leidt tot een eenmalige TPI, terwijl verhuur jaarlijkse inkomstenbelasting en lokale heffingen met zich meebrengt, maar ook een terugkerend rendement. Wie de vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats nog niet heeft bereikt, kan overwegen om enkele jaren te wachten of om eerst te verhuren. Deze afweging hangt af van uw persoonlijke situatie, uw liquiditeitsbehoefte en de marktomstandigheden in Marrakech en Agadir.

Wisselkoers en repatriering van de opbrengst naar Nederland

Voor een Nederlandse verkoper is niet alleen de TPI van belang, maar ook de vraag hoe de netto opbrengst naar Nederland kan worden overgemaakt. Alle bedragen worden in Marokkaanse dirham (MAD) afgewikkeld, en de werkelijke waarde in euro hangt af van de wisselkoers op het moment van repatriering. In deze gids rekenen wij met een indicatieve koers van ongeveer 11 dirham per euro, maar die schommelt en kan bij grote bedragen een merkbaar verschil maken.

Cruciaal is of de oorspronkelijke aankoop destijds in deviezen is geregistreerd bij de Office des Changes. Wie het pand met buitenlands geld heeft gekocht en dit correct heeft laten registreren, kan de verkoopopbrengst doorgaans zonder grote belemmeringen naar Nederland overmaken. Ontbreekt deze registratie, dan kan de repatriering complexer en beperkter zijn. Bespreek dit punt vroeg met uw bank en uw beheerder, want een goede voorbereiding op dit vlak beschermt uw rendement net zozeer als een correcte TPI-berekening. Professioneel vastgoedbeheer in Marrakech kan u bij deze stappen begeleiden en de administratie op zich nemen.

Bronnen

• Directie der Belastingen van Marokko (tax.gov.ma)
• Belastingdienst Nederland (belastingdienst.nl)
• Verkopen of verhuren in Marokko: voordelen en nadelen
• Belastingen op een tweede woning in Marokko
• Kosten van uw woning in Marokko terugverdienen