Verschil tussen compromis en verkoopbelofte in Marokko: gids 2026

Wie vastgoed koopt in Marokko tekent bijna altijd eerst een voorcontract. Het verschil tussen een compromis (wederkerige koopovereenkomst) en een eenzijdige verkoopbelofte lijkt een detail, maar bepaalt wie juridisch gebonden is, wie zich nog mag terugtrekken en tegen welke prijs. In Marrakech en Agadir, waar veel transacties buitenlandse kopers betreffen, maakt de keuze van het juiste voorcontract het verschil tussen een veilige aankoop en jarenlange procedures. Deze gids 2026 legt de definities uit, het Marokkaanse wettelijke kader, de kosten, de valkuilen en geeft een becijferd voorbeeld.

Met +25 jaar expertise begeleidt Armonia Solutions Nederlandse en internationale investeerders bij aankoop, verhuurbeheer en Airbnb-conciergerie in Marrakech en Agadir: van de zoektocht naar het pand tot de notariele akte en de verhuurexploitatie.

Kerncijfers: vastgoed kopen in Marrakech en Agadir in 2026

Voordat we de twee contractvormen vergelijken, zet deze tabel de bedragen op een rij die u bij elk voorcontract in Marokko moet kennen.

De definities: eenzijdige verkoopbelofte versus compromis

De eenzijdige verkoopbelofte is een contract waarbij de eigenaar (de belover) zich verbindt om zijn pand aan een begunstigde te verkopen, tegen een vaste prijs en binnen een afgesproken optietermijn. De begunstigde verbindt zich niet tot kopen: hij beschikt over een optie die hij vrij mag lichten of laten vervallen. Als tegenprestatie voor deze exclusiviteit betaalt hij doorgaans een immobilisatievergoeding, meestal tussen 5 en 10 % van de prijs.

Het compromis (wederkerige verkoopbelofte) is een wederzijdse verbintenis: de verkoper verbindt zich te verkopen en de koper verbindt zich te kopen, tegen de afgesproken prijs en voorwaarden. Juridisch geldt dat het compromis de verkoop waard is zodra er overeenstemming is over het goed en de prijs; de ondertekening van de definitieve akte is slechts de formalisering, onder voorbehoud van de opschortende voorwaarden.

Het Marokkaanse juridische kader: wet 39-08 en de notariele akte

In Marokko vallen voorcontracten onder een drievoudig kader. Eerst de Dahir van Verbintenissen en Contracten (DOC), die de algemene beginselen regelt van toestemming, handgeld (artikel 288 en volgende) en de belofte om te contracteren. Daarnaast wet 39-08 houdende het Wetboek van zakelijke rechten: artikel 4 vereist, op straffe van nietigheid, dat elke verkoop van een geregistreerd onroerend goed, en elk voorcontract daarover, wordt opgesteld bij authentieke akte (notaris, adoul) of bij een akte met vaste datum, opgesteld door een advocaat die erkend is bij het Hof van Cassatie. Een onderhands compromis dat door een makelaarskantoor is opgesteld, een praktijk die nog vaak voorkomt, is dus juridisch kwetsbaar voor een pand met eigendomstitel. Ten slotte regelt het Algemeen Belastingwetboek de verplichte registratie van voorcontracten en van de definitieve verkoop.

De praktische conclusie voor Nederlandse kopers: het onderhandse makelaarscompromis dat u misschien uit andere landen kent, heeft geen plaats in een veilige Marokkaanse transactie. Langs de notaris gaan vanaf het voorcontract is geen luxe, het is een geldigheidsvereiste voor geregistreerde panden, en vrijwel alle panden die in Marrakech-stad en Agadir worden verkocht, zijn geregistreerd.

Wat gebeurt er bij terugtrekking? Scenario’s en gevolgen

De redactie van de clausules maakt het hele verschil: een slecht gedateerde opschortende kredietvoorwaarde, een ontbrekende boeteclausule of een vage termijn voor de definitieve akte verandert een beschermend voorcontract in een valkuil. Lees daarom ook onze gids over de opschortende voorwaarden in het voorlopig koopcontract in Marokko, want daar worden de meeste dossiers gewonnen of verloren.

Kosten en fiscaliteit: wat kost elke stap?

Het voorcontract zelf moet binnen 30 dagen worden geregistreerd. De kosten die de koper in Marokko werkelijk draagt voor een geregistreerde woning zien er zo uit:

In totaal moet de koper ongeveer 6,5 tot 7,5 % van de prijs aan aankoopkosten reserveren. De officiele tarieven van de registratierechten zijn te raadplegen bij de Direction Generale des Impots (tax.gov.ma). Denk voor de jaren na de aankoop ook aan de lopende heffingen; onze gids over de belastingen op een tweede woning in Marokko zet ze op een rij.

Illustratief voorbeeld (simulatie): aankoop van een appartement in Gueliz, Marrakech

Illustratief voorbeeld (simulatie), indicatieve cijfers, geen echt klantdossier. Sanne, woonachtig in Utrecht, koopt een appartement van 95 m2 in Gueliz voor 1 500 000 MAD (ongeveer 136 364 euro), bestemd voor korteduurverhuur. Op 5 februari tekent zij bij de notaris een compromis met een voorschot van 150 000 MAD (ongeveer 13 636 euro), dus 10 %, in bewaring op de derdenrekening van het kantoor, met twee opschortende voorwaarden: het verkrijgen van een krediet van 900 000 MAD (ongeveer 81 818 euro) voor 20 maart en de overlegging door de verkoper van een eigendomsattest zonder enige inschrijving.

Op 12 maart geeft haar Marokkaanse bank het kredietakkoord af. Op 28 maart wordt de definitieve akte getekend. Volledige afrekening: prijs 1 500 000 MAD (ongeveer 136 364 euro); registratierechten 60 000 MAD (ongeveer 5 455 euro), zijnde 4 %; kadaster 22 600 MAD (ongeveer 2 055 euro); notaris 16 500 MAD (ongeveer 1 500 euro) inclusief btw; diversen 2 400 MAD (ongeveer 218 euro). Totale aankoopkosten: 1 601 500 MAD (ongeveer 145 591 euro), dus 6,77 % kosten. Was Sanne zonder toepasselijke opschortende voorwaarde teruggekrabbeld, dan had zij 150 000 MAD (ongeveer 13 636 euro) verloren; dankzij de correct geformuleerde kredietclausule zou een bankweigering haar het volledige voorschot hebben teruggegeven. Omgekeerd: had de verkoper tussen februari en maart aan een hoger bod toegegeven, dan had de door de notaris opgenomen clausule van gedwongen uitvoering haar in staat gesteld de verkoop tegen de afgesproken prijs af te dwingen.

Checklist voordat u een compromis of verkoopbelofte tekent

Eis een recent eigendomsattest (minder dan 30 dagen oud) en controleer dat er geen hypotheek, beslag of voorlopige inschrijving op rust; identificeer de verkoper nauwkeurig (titel, volmacht, huwelijksvermogensregime); laat de akte opstellen door een notaris of erkend advocaat, nooit onderhands via een makelaar voor een pand met titel; beding een opschortende financieringsvoorwaarde met een realistische einddatum (45 tot 60 dagen); benoem de aard van het betaalde bedrag, voorschot, handgeld of immobilisatievergoeding, want de gevolgen verschillen; eis bewaring van de gelden bij de notaris; leg de uiterste datum voor de definitieve akte vast plus een wederkerige boeteclausule; voeg bij een verhuurd pand de huurovereenkomst en het huuroverzicht toe; eis bij een appartement het reglement van mede-eigendom en het overzicht van de lasten; en laat bij een ouder of verwaarloosd pand eerst een grondige technische inspectie uitvoeren voordat u zich verbindt.

De meest voorkomende fouten en de clausules om over te onderhandelen

Vijf fouten keren voortdurend terug in de dossiers die wij overnemen. De eerste: het voorschot rechtstreeks aan de verkoper betalen, buiten elke bewaring om; bij een geschil wordt het terugvorderen van de gelden een gerechtelijke lijdensweg van jaren. De tweede: een voorcontract tekenen zonder recent eigendomsattest, en daarna een hypotheek, een bewarend beslag of een voorlopige inschrijving ontdekken die de overdracht blokkeert. De derde: een opschortende kredietvoorwaarde zonder einddatum en zonder precies bedrag, die rechtbanken onvoorspelbaar uitleggen. De vierde: handgeld en voorschot verwarren, en ten onrechte denken dat men zich vrij kan terugtrekken. De vijfde: de Marokkaanse banktermijnen onderschatten, zeker voor niet-ingezetenen, en in gebreke zijn op de datum van de definitieve akte.

Aan de onderhandelingskant verdienen drie clausules bijzondere aandacht. De wederkerige boeteclausule, die de schadevergoeding bij wanprestatie van een van beide partijen vooraf becijfert en een lang geschil voorkomt. De clausule van vervroegd genot, soms gevraagd door de koper om voor de definitieve akte al werken te starten: die moet strikt worden omkaderd (verzekering, inventaris, verbod op structurele wijzigingen). En de substitutieclausule, die de koper toestaat een vennootschap in zijn plaats te stellen, nuttig voor investeerders die hun aankoop gaandeweg structureren, mits de fiscale gevolgen van de substitutie vooraf zijn doordacht.

Voor een verhuurinvesteerder is het voorcontract ook het moment om de exploitatie voor te bereiden: vraag de verkoper naar bestaande vergunningen, de historiek van de gemeentelijke belastingen en, voor een pand bestemd voor korteduurverhuur, controleer dat het reglement van mede-eigendom deze activiteit niet verbiedt. Enkele extra regels in het compromis over de overdracht van exploitatiedocumenten, de water- en elektriciteitsabonnementen en de lopende contracten besparen weken aan formaliteiten na de ondertekening.

Bijzonderheden voor Nederlandse en buitenlandse kopers in Marrakech en Agadir

Niet-ingezetenen mogen in Marokko vrij een woning kopen (landbouwgrond uitgezonderd). Twee voorzorgen komen daar voor Nederlandse kopers bij. Ten eerste moet de invoer van de gelden via een converteerbare dirhamrekening lopen, met aangifte bij het Office des Changes: die traceerbaarheid garandeert bij een latere verkoop het recht om kapitaal en meerwaarde te repatrieren. Het voorcontract moet dus voldoende tijd voorzien voor dit bancaire circuit. Ten tweede is tekenen op afstand via een consulaire of geapostilleerde volmacht gebruikelijk: het opstellen en legaliseren daarvan duurt twee tot vier weken, in te calculeren in de einddatum. Een goed geadviseerde buitenlandse koper tekent daarom eerder een eenzijdige verkoopbelofte met een optietermijn van 90 dagen dan een compromis op 30 dagen dat onhaalbaar is. Wie het hele aankooptraject wil overzien, vindt in onze complete gids voor het kopen van een vakantiehuis in Marokko alle stappen op een rij.

Simulator: bereken uw huurinkomsten in Marrakech

Schat uw jaarlijkse inkomsten uit korteduurverhuur. Bedragen in MAD met indicatief equivalent in euro.

Van drie dagen bedenktijd naar Marokkaanse notariszekerheid

Nederlandse kopers zijn gewend aan de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek: na ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst van een woning heeft de particuliere koper drie dagen om er zonder opgave van redenen van af te zien. Dat vangnet bestaat in Marokko niet. Wie in Marrakech of Agadir een compromis tekent, is gebonden vanaf de handtekening; er is geen wettelijke herroepingstermijn en geen automatische ontbinding. De bescherming die in Nederland uit de wet komt, moet u in Marokko dus zelf organiseren: via de notariele akte, de bewaring van het voorschot op de derdenrekening en zorgvuldig gedateerde opschortende voorwaarden. Wie met die reflex tekent, koopt in Marokko net zo veilig als thuis, alleen staat de zekerheid in het contract in plaats van in het wetboek.

FAQ: compromis en verkoopbelofte in Marokko

Is een compromis verplicht voor de definitieve verkoop?

Nee. Het voorcontract is een beveiligingsstap, geen wettelijke verplichting: partijen kunnen direct de definitieve akte tekenen als de transactie klaar is.

Is een onderhands getekend compromis geldig in Marokko?

Voor een geregistreerd pand niet: artikel 4 van wet 39-08 eist een authentieke akte of een akte met vaste datum opgesteld door een erkend advocaat, op straffe van nietigheid.

Welk voorschot is gebruikelijk bij de ondertekening?

In de praktijk 10 % van de prijs, soms 5 % voor duurdere panden. Boven 15 % is wantrouwen geboden: niets rechtvaardigt dat in dit stadium.

Wat is het verschil tussen handgeld en een voorschot?

Handgeld geeft een terugtredingsrecht: de koper kan afzien en verliest het handgeld, de verkoper kan afzien en betaalt het dubbele terug. Een voorschot geeft geen enkel herroepingsrecht: de verbintenis blijft afdwingbaar.

Kan ik het compromis annuleren als mijn krediet wordt geweigerd?

Ja, als een opschortende kredietvoorwaarde met een precieze termijn is bedongen: het voorcontract vervalt en het voorschot wordt volledig terugbetaald.

Wat als de verkoper weigert de definitieve akte te tekenen?

Ingebrekestelling via een deurwaarder, daarna de rechtbank vragen om gedwongen uitvoering van de verkoop of schadevergoeding. Een notarieel voorcontract maakt die vordering aanzienlijk sterker.

Moet het voorcontract bij de belastingdienst worden geregistreerd?

Ja, binnen 30 dagen na ondertekening, tegen een vast recht. De notaris regelt dit gewoonlijk.

Hoeveel tijd zit er tussen compromis en definitieve akte?

In de praktijk 30 tot 90 dagen, afhankelijk van de financiering, de hypotheeksituatie van de verkoper en de formaliteiten (doorhaling, volmachten, gelden uit het buitenland).

Blokkeert een verkoopbelofte het pand?

Ja: gedurende de optietermijn mag de belover niet aan een derde verkopen en zijn aanbod niet intrekken, op straffe van gedwongen uitvoering ten gunste van de begunstigde.

Kan een buitenlander een voorcontract tekenen zonder naar Marokko te komen?

Ja, via een authentieke volmacht opgesteld bij het Marokkaanse consulaat of gelegaliseerd en geapostilleerd, en daarna neergelegd bij de notaris die de akte verlijdt.

Conclusie: kies het voorcontract dat bij uw situatie past

Het verschil tussen compromis en verkoopbelofte is geen academische kwestie: het bepaalt wie gebonden is, wie mag afzien en tegen welke prijs. Besliste koper met rond financieringsplaatje? Dan is het notariele compromis met opschortende voorwaarden het natuurlijke instrument. Tijd nodig om het pand te auditen, een financiering te structureren of een internationale overboeking te organiseren? Dan beschermt de eenzijdige verkoopbelofte met optietermijn uw vrijheid beter. In beide gevallen geldt in Marrakech en Agadir dezelfde regel: notariele akte, bewaring van de gelden, gedateerde clausules. Armonia Solutions begeleidt investeerders van a tot z, van de zoektocht en de notariele coordinatie tot verhuurbeheer en conciergerie in Marrakech en Agadir. Vraag uw gratis evaluatie aan en teken uw volgende aankoop in alle veiligheid.

Bronnen

Dahir van Verbintenissen en Contracten (artikel 288 en volgende); wet 39-08 houdende het Wetboek van zakelijke rechten (artikel 4); Algemeen Belastingwetboek 2026, registratierechten; tarieven van de Direction Generale des Impots; artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (Nederland); notariele praktijk waargenomen in Marrakech en Agadir, dossiers begeleid door Armonia Solutions 2024-2026.