ברומטר 2026 להשקעות שכירות במרקש: משכנתא, מיסוי, תשואות

נתונים: בנק אל-מגרב, חוק התקציב 2026, משרד התיירות, ONDA ותרחישי מודל ממחשבוני Armonia, יולי 2026.

עיקרי הדברים

• הלוואה של 1,000,000 דירהם ל-20 שנה ב-5% עולה כ-6,600 דירהם בחודש, מתוכם 583,900 דירהם ריבית מצטברת (ריבית פוחתת).
• שכירות ארוכת טווח נהנית מניכוי של 40%: 120,000 דירהם שכירות שנתית מייצרים ≈ 4,400 דירהם מס, שיעור אפקטיבי 3.7%.
• עלויות הרכישה הן כ-7% מהמחיר (רישום 4%, מקרקעין 1.5%, נוטריון ≈ 1%).
• עם 19.8 מיליון תיירים ב-2025 (+14%), שכירות קצרה במרקש תומכת בתשואות ברוטו מעל ארוכת טווח.

העלות האמיתית של משכנתא ב-2026

הטבלה מציגה סילוקין של הלוואה טיפוסית של 1,000,000 דירהם ל-20 שנה בריבית מנחה של 5%: התשלום נשאר 6,600 דירהם, אך חלק הריבית, על היתרה, יורד מדי שנה.

עלות אשראי כוללת: 1,583,894 דירהם, כלומר 58% ריבית מעבר לקרן. כל נקודת ריבית במשא ומתן שווה כ-130,000 דירהם על פני התקופה.

מיסוי שכירות: כמה משלמים באמת

בשכירות ארוכה: ניכוי 40% מהשכירות ברוטו ואז סולם פרוגרסיבי (0% עד בסיס 40,000 דירהם, 10% עד 60,000, 20% עד 80,000, 30% עד 100,000, 34% עד 180,000, 37% מעל). דוגמאות:

בהתאם לפרופיל, ניכוי סופי של 10% או 15% יכול להחליף את הסולם, לוודא עם יועץ.

עלויות רכישה: חשבו ≈ 7%

לנכס של 1,500,000 דירהם: רישום 60,000 (4%), מקרקעין ≈ 22,700 (1.5% + אגרה), נוטריון ≈ 18,000 (1% + מע״מ), שונות ≈ 1,500, סה״כ קרוב ל-102,000 דירהם (6.8% מהמחיר).

תשואות טיפוסיות מהסימולציות שלנו

תרחיש ייחוס: דירה ב-1,500,000 דירהם (כולל עלויות) מושכרת ב-8,000 דירהם/חודש → 6.4% ברוטו, ≈ 5.6% נטו. בשכירות קצרה, נכס ב-90 € ללילה עם 65% תפוסה מייצר ≈ 21,350 € ברוטו בשנה, ≈ 17,100 € נטו אחרי עלויות (~25%). הרקע חיובי: 19.8 מיליון כניסות ב-2025 (+14%), מעל 10.2 מיליון נוסעים במרקש-מנארה (ONDA).

מימון כתושב חוץ: מה הבנקים דורשים באמת

בנקים מרוקאיים מלווים לתושבי חוץ, בתנאים מחמירים יותר אך בהחלט ישימים כשנערכים מראש. צפו להון עצמי של 30-50% לפי פרופיל ובנק, תקופה מרבית של 20-25 שנה מוגבלת בגיל הפרישה, ויחס חוב מתועד מתחת ל-40-45%. התיק קלאסי: דרכון, אישורי הכנסה, דוחות מס, דפי בנק והסכם מוקדם. כספים מחו״ל עוברים דרך חשבון בדירהם ניתן להמרה, הוא שמבטיח בהמשך את הזכות להחזיר לחו״ל תמורת מכירה ושכירויות.

הערה מעשית למי שמרוויח באירו או בשקלים: ההלוואה תהיה בדירהם, כך ששער ההמרה בכל העברה הוא חלק מהעלות האמיתית. תנודה של אחוזים בודדים על פני 20 שנה שוקלת יותר מרוב הישגי המשא ומתן, שמרו גמישות בעיתוי ההמרות.

משא ומתן על הריבית: כמה שווה נקודה

לוח הסילוקין ממחיש: על 1,000,000 דירהם ל-20 שנה, ירידה מ-5% ל-4% מורידה את התשלום מ-≈ 6,600 ל-≈ 6,060 דירהם וחוסכת ≈ 130,000 דירהם ריבית. שלושה מנופים עובדים תמיד: הון עצמי גבוה יותר, ניתוב הכנסות או קשר בנקאי קיים, ותחרות בין בנקים דרך מתווך.

תזרים יישומי: שילוב שלוש הטבלאות

על דירת הייחוס ב-1,500,000 דירהם במימון 50%: הון עצמי 750,000 + ≈ 102,000 עלויות ≈ 852,000 דירהם הוצאה התחלתית. הלוואה של 750,000 ב-5% ל-20 שנה עולה ≈ 4,950 דירהם לחודש. מושכרת ב-8,000 דירהם לחודש, הדירה מכסה את התשלום עם ≈ 3,000 דירהם מרווח חודשי לפני מס; אחרי ניכוי 40% המס על 96,000 דירהם בשנה נותר צנוע (≈ 1,760 דירהם/שנה). העסקה מממנת את עצמה בקירוב, בדיוק מה שמחפשים רוב הרוכשים תושבי החוץ.

לוח הזמנים לרכישה: שישה שלבים, שלושה עד חמישה חודשים

• 1. הצעה והסכם מוקדם עם מקדמה, בדרך כלל 10%, אצל הנוטריון.
• 2. תיק מימון; אישור בנק בתוך שלושה עד שישה שבועות לתושב חוץ.
• 3. בדיקת הרישום ברשם המקרקעין, השלב שלעולם לא מדלגים עליו.
• 4. חתימת החוזה ותשלום העלויות (≈ 7%).
• 5. רישום והעברת בעלות, ואז חוזי מים וחשמל על שמכם.
• 6. רישום מס כמשכיר לפני השכירות הראשונה, תושב או לא.

חמש הטעויות הנפוצות ביותר

• לתקצב את המחיר אבל לא את ≈ 7% עלויות הרכישה, שמתגלות אצל הנוטריון.
• להשוות תשואות ברוטו בין מודלים: 25% עלויות התפעול של הטווח הקצר משנות את הדירוג.
• להתעלם מחשבון הדירהם הניתן להמרה בקנייה, ולסבול אחר כך בהחזרת כספים.
• לבחור בין הסולם לניכוי 10/15% בלי לחשב את שניהם.
• לחתום בלי בדיקת רישום כי «המוכר אמין».

שאלות נפוצות

האם זר יכול להחזיק בעלות מלאה במרוקו?

כן, בעלות מלאה פתוחה לזרים, למעט קרקע חקלאית. נדל״ן מגורים עירוני במרקש ללא מגבלת אזרחות.

איזה אחוז מימון משיג תושב חוץ?

רוב התיקים נסגרים בין 50% ל-70%. ככל שההכנסה חזקה ומתועדת יותר, מתקרבים ל-70%.

האם ניכוי ה-40% אוטומטי?

זה המשטר הסטנדרטי לשכירות ארוכה לפי הסולם; לניכויים 10/15% כללים משלהם. לתושבי ישראל, אמנת המס עם מרוקו מסדירה את חלוקת המיסוי ומונעת כפל, אשרו את המבנה עם יועץ.

לקנות על שם פרטי או דרך חברה?

לנכס בודד, שם פרטי בדרך כלל פשוט וזול יותר; חברה רלוונטית בהיקף תיק או לתכנון ירושה.

מתודולוגיה

סימולציות במחשבוני Armonia (יולי 2026): סילוקין בתשלום קבוע, סולם המס התקף, ריבית שוק מנחה. סטטיסטיקה: משרד התיירות ו-ONDA (2025). סדרי גודל לאימות פרטני, אינם ייעוץ פיננסי, מיסויי או משפטי.

מרקש מישראל: טיסות ישירות, מרחק וחיי היום-יום

למשקיע הישראלי, מרקש נגישה מתמיד: מאז חידוש היחסים פועלות טיסות ישירות מנתב״ג במשך כחמש שעות וחצי. הפרש השעות הוא שעה עד שעתיים – ניהול נכס מרחוק אינו משבש את היום. בסוכנויות ובחברות הניהול מדברים אנגלית באופן שוטף; שפת החוזים היא צרפתית, וכדאי לתקצב תרגום נוטריוני.

הקרבה הזו משפיעה ישירות על התשואה: אפשר לבקר לפני הקנייה, לפקח על השיפוצים ולהשתמש בנכס כמה שבועות בשנה מבלי לוותר על העונה. התיירות הישראלית למרוקו בצמיחה מתמשכת – רוח גבית נוספת להשכרה לטווח קצר.

מיסוי כפול והחזרת דמי השכירות לישראל

הכנסות מנדל״ן ממוסות תחילה במדינה שבה נמצא הנכס – כלומרבמרוקו, לפי המדרגות שתוארו לעיל. בישראל יש לדווח על ההכנסות לרשות המסים, וניתן לקבל זיכוי מס זר בגין המס ששולם במרוקו, בהתאם לכללים החלים עליכם. מומלץ לאמת את המבנה מול יועץ מס המתמחה במיסוי בינלאומי.

לעניין החזרת כספים, כלל הזהב: קנו דרך חשבון דירהם המיר שמוזן מחו״ל. יחד עם אישור ההשקעה, הוא מבטיח את הזכות להעביר שכירות ותמורת מכירה ללא אישור מראש של רשות המטבע.

שכונה אחר שכונה: איך למקם את הרכישה

טבלת המחירים של הברומטר מקבלת משמעות רק בשילוב אסטרטגיית ההשכרה:

• גליז ואיברנאז: הליבה הנזילה של השוק. המחירים הגבוהים למ״ר, אבל מכירה מהירה, ביקוש יציב לטווח ארוך והשכרה קצרה יציבה. הבחירה הזהירה.
• המדינה: טריטוריית הריאדים, כמעט רק השכרה קצרה. פוטנציאל מחיר ללילה גבוה, אבל תקציב שיפוצים אמיתי ורישיון הפעלה שחובה לבדוק לפני הרכישה.
• טרגה וכביש קזבלנקה: דירות משפחתיות עם ביקוש מקומי לטווח ארוך. תזרים סדיר, עונתיות נמוכה.
• כביש אוריקה ומחמיד: בנייה חדשה במחירי כניסה. הנחה ברכישה, עליית ערך עם הגעת מסחר ובתי ספר; מומלץ אופק החזקה ארוך.
• הפלמראי: וילות עם בריכה לקהל פרמיום. כרטיס כניסה גבוה וניהול תובעני, אבל מחירי לילה ללא מתחרים בעונה.

כלל פשוט: השכרה ארוכה עובדת בגליז, טרגה ובצירים נגישים; השכרה קצרה מצטיינת דורשת מדינה, איברנאז או פלמראי – עם ניהול מקצועי.

חשבו את התרחיש שלכם ב-30 שניות

כל המספרים במאמר ניתנים לשחזור במחשבונים החינמיים שלנו: תשלום משכנתא, תשואה נטו, תזרים, עלויות רכישה ומיסוי שכירות – מכוילים מראש לפרמטרים המרוקאים של 2026.

אפשר לקנות במרקש בלי לטוס?

כן. ייפוי כוח מאומת (נוטריון ואפוסטיל, או ישירות בקונסוליה המרוקאית) מאפשר לצד שלישי לחתום על הסכם מקדמי ועל החוזה הסופי. חשבון בנק נפתח מרחוק בכמה בנקים; תכננו נסיעה אחת למסירת המפתחות.

מה קורה במכירה חוזרת?

מס רווח הנדל״ן (TPI) הוא 20% מהרווח הנקי, ולפחות 3% ממחיר המכירה. שיפוצים מתועדים בחשבוניות מגדילים את בסיס הרכישה ומקטינים את המס – שמרו כל מסמך מהיום הראשון.

מתי הכי כדאי לנהל משא ומתן?

בקיץ (יוני–ספטמבר): הביקוש התיירותי נחלש ומוכרים לחוצים נעשים גמישים. נכס המפורסם מעל 90 יום או עומד ריק נמכר בממוצע 5–10% מתחת למחיר המבוקש, ויותר כשהמוכר מתגורר בחו״ל.

רשימת בדיקות לפני הגשת הצעה

• ודאו נסח טאבו רשום (titre foncier); מסמכי מלקיה מסורתיים דורשים זהירות משפטית מיוחדת.
• בקשו אישור שמסים ודמי ועד הבית שולמו.
• להשכרה קצרה: בדקו את רישיון ההפעלה או את היתכנותו בבניין.
• קראו את תקנון הבית המשותף: יש האוסרים במפורש השכרה ללילה.
• בדקו רטיבות ומצב גג, במיוחד בריאדים ובקומות קרקע.
• השוו את המחיר המבוקש לחציון השכונה שבברומטר זה.
• אם דרושה משכנתא – הוסיפו תנאי מתלה למימון.
• בחרו נוטריון משלכם במקום לקבל אוטומטית את זה של המוכר.

ריהוט שמרוויח

תקציב של 60,000–120,000 דרהם מספיק לריהוט מלא של דירת שני חדרים. עיצוב פנים מוקפד מעלה את מחיר הלילה ב־15–25% ומקטין את התקופות הריקות: בהשכרה קצרה ההשקעה מוחזרת תוך 18–30 חודשים. צילום מקצועי הוא מנוף ההמרה הזול ביותר: הוא עולה אלפי דרהמים בודדים ומשנה מיד את שיעור ההקלקות על המודעה. שמרו עתודה של כ־5% מההכנסות השנתיות לחידושים.

ביטוח והגנה על המשכיר

פוליסת בעלים שאינם מתגוררים בנכס (multirisque PNO) עולה כ־1,500–3,000 דרהם בשנה ומכסה נזקי מים, אש ואחריות. בהשכרה ארוכה: חוזה נוטריוני, פיקדון של חודש–חודשיים ופרוטוקול מסירה מפורט. בהשכרה קצרה זכרו: ערבויות הפלטפורמות אינן תחליף לביטוח הפעלה אמיתי.

כמה עולה ניהול בשטח?

בהשכרה קצרה, חברות קונסיירז׳ במרקש גובות 15–25% מההכנסות ומטפלות בצ׳ק-אין, ניקיון, כביסה ותמחור; דמי הקמה חד-פעמיים של 2,000–5,000 דרהם הם מקובלים. בהשכרה ארוכה, סוכנויות גובות בדרך כלל שכר חודש עבור איתור שוכר ו־5–8% עבור ניהול שוטף. כללו תמיד את העלויות הללו בסימולציית התשואה – הן שמבדילות בין תשואה על הנייר לתזרים אמיתי.

אופק יציאה: מתי ואיך למכור

תכננו החזקה של חמש עד שבע שנים לפחות, כך שעלויות הרכישה ומס ה-TPI יכוסו על ידי עליית הערך. מכרו רצוי בעונה הגבוהה (אוקטובר–אפריל), כשקונים בינלאומיים נמצאים בעיר, והציגו את הדירה מרוהטת ומצולמת מקצועית. שמרו כל חשבונית מהיום הראשון: הן מקטינות משמעותית את בסיס המס במכירה.

מתודולוגיה: איך לקרוא את הברומטר

המספרים בברומטר זה מגיעים משלושה מקורות מוצלבים: סקירה ידנית של מודעות פעילות בפורטלי הנדל"ן המרכזיים במרוקו, מחירי לילה שנצפו שכונה אחר שכונה בפלטפורמות השכרה לטווח קצר, ומשוב רבעוני ממנהלי נכסים מקומיים. אף נתון אינו מושלך מממוצעים ארציים.

• אנחנו מפרסמים חציונים ולא ממוצעים: הם מנטרלים חריגים כמו ריאדים יוקרתיים או מודעות במחיר מופרז.
• העונתיות משמעותית: התפוסה במרקש בין נובמבר לאפריל גבוהה לרוב ב־15 עד 20 נקודות מהקיץ.
• מחירי המודעות כוללים מרווח מיקוח: פער של יותר מ־8% מהחציון השכונתי הוא איתות למיקוח.
• הנתונים מתעדכנים מדי רבעון; העדכון הבא מתוכנן לאוקטובר 2026.

השתמשו בנקודות ייחוס אלה כבסיס לשיחה עם הסוכן או הנוטריון שלכם, והשוו תמיד מודעה ספציפית לחציון השכונה לפני הגשת הצעה.