Barómetro 2026 de la inversión en alquiler en Marrakech: crédito, fiscalidad, rentabilidades

¿Está pensando en comprar un apartamento o un riad en Marrakech para alquilarlo en 2026? Este barómetro reúne, en un solo lugar, las cifras que realmente deciden si su proyecto funciona: lo que cuesta de verdad un crédito hipotecario marroquí, cómo tributan los ingresos por alquiler, qué pagará en gastos de compra y las rentabilidades observadas en escenarios realistas, tanto en alquiler de larga duración como en alquiler turístico tipo Airbnb. Todas las cifras proceden de datos de Bank Al-Maghrib, de la Ley de Finanzas marroquí de 2026, del Ministerio de Turismo, de las estadísticas aeroportuarias de ONDA y de los calculadores de Armonia Solutions (julio de 2026).

Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions gestiona propiedades de alquiler para propietarios internacionales en Marrakech y Agadir, desde arrendamientos de larga duración hasta la conserjería Airbnb en Marrakech con servicio completo. Este barómetro refleja lo que vemos cada semana sobre el terreno: expedientes de financiación, declaraciones fiscales y datos reales de ocupación, condensados en órdenes de magnitud que puede usar antes de comprometerse.

Una advertencia antes de las cifras: cada situación es distinta y nada de lo que sigue constituye asesoramiento financiero, fiscal o jurídico. Tome estas cifras como una brújula y valide su caso con un profesional.

Cifras clave de la inversión y la gestión de alquileres en Marrakech en 2026

Lo que cuesta de verdad un crédito hipotecario en Marruecos en 2026

El escenario de referencia de este barómetro es un préstamo de 1.000.000 MAD (unos 91.000 €) a 20 años a un tipo indicativo de mercado del 5%. La cuota mensual se mantiene constante en unos 6.600 MAD (unos 600 €), pero su composición cambia cada mes: los intereses se calculan sobre el capital pendiente, de modo que la parte de intereses disminuye año tras año mientras crece la parte de capital.

A lo largo de todo el plazo, el coste total del crédito alcanza 1.583.894 MAD (unos 144.000 €), es decir, los intereses acumulados añaden un 58% al capital prestado. Es la cifra que conviene recordar al negociar: en este escenario, cada punto porcentual de tipo de interés supone aproximadamente 130.000 MAD (unos 11.800 €) en la vida del préstamo. Comparar dos o tres bancos, o negociar a través de un intermediario, rara vez es tiempo perdido en Marruecos. Los compradores no residentes deben preguntar además a cada banco por sus condiciones específicas para expedientes con ingresos extranjeros, ya que la entrada exigida y la documentación aceptada varían de una entidad a otra.

Fiscalidad del alquiler en Marruecos: lo que paga realmente

La fiscalidad marroquí del alquiler es más favorable de lo que muchos inversores internacionales esperan. Para el alquiler de larga duración, el régimen general aplica una reducción del 40% sobre las rentas brutas, y solo el 60% restante pasa por la escala progresiva del impuesto sobre la renta: 0% hasta 40.000 MAD de base imponible, 10% hasta 60.000, 20% hasta 80.000, 30% hasta 100.000, 34% hasta 180.000 y 37% en adelante. Esto es lo que produce en la práctica:

Según el perfil del arrendador, una retención liberatoria del 10% o del 15% puede sustituir a la escala progresiva. Que esa opción supere al régimen general depende del nivel de renta y de sus demás ingresos marroquíes, por lo que el arbitraje merece la validación de un asesor. Para el panorama completo de los impuestos recurrentes sobre la propiedad, consulte nuestra guía sobre la fiscalidad de las segundas residencias en Marruecos.

Gastos de compra: cuente con un 7% adicional

Los costes de adquisición en Marruecos suelen subestimarse. Para un inmueble de 1.500.000 MAD (unos 136.400 €), prevea derechos de registro de 60.000 MAD (4%), tasas de conservación de la propiedad de unos 22.700 MAD (1,5% más una cantidad fija), honorarios de notario de unos 18.000 MAD (1% más IVA) y gastos diversos de unos 1.500 MAD. El total se acerca a 102.000 MAD (unos 9.300 €), es decir, el 6,8% del precio. Intégrelo en su plan de financiación desde el primer día: un presupuesto de compra que ignore estos gastos es un 7% demasiado optimista antes incluso de cobrar un dirham de alquiler.

Rentabilidad en larga duración frente al alquiler turístico en Marrakech

Escenario de referencia en larga duración: un apartamento comprado por 1.500.000 MAD con todos los gastos incluidos (unos 136.400 €), alquilado por 8.000 MAD al mes (unos 730 €). Eso produce una rentabilidad bruta del 6,4% y una neta de alrededor del 5,6% tras los gastos corrientes. Son cifras sólidas en comparación internacional, con la estabilidad de un inquilino todo el año.

El alquiler turístico eleva el techo. Un inmueble bien posicionado explotado a 90 € la noche (unos 990 MAD) con un 65% de ocupación genera unos 21.350 € brutos al año, y unos 17.100 € netos una vez absorbidos los gastos de explotación de aproximadamente el 25%. Las variables decisivas son la fiscalidad y la estacionalidad: la ocupación en Marrakech oscila entre la temporada alta del invierno y la primavera y los meses más calurosos del verano. El contexto, en cambio, es claramente favorable: Marruecos recibió 19,8 millones de turistas en 2025, un 14% más, y el aeropuerto de Marrakech-Menara superó los 10,2 millones de pasajeros según ONDA. La demanda de alquileres turísticos de calidad en Marrakech nunca ha sido tan profunda.

La comparación honesta no es bruto contra bruto. El alquiler de corta duración exige intensidad de gestión: rotación de huéspedes, ropa de cama, limpieza, precios dinámicos, comisiones de plataformas. Precisamente por eso, delegar en un operador profesional de gestión de alquileres en Marrakech suele pagarse solo, tanto en ocupación como en tranquilidad.

Ejemplo ilustrativo (simulación): una inversora de Valencia hace números

Ejemplo ilustrativo (simulación): cifras indicativas, no un caso real de cliente. Tomemos una inversora española de Valencia con un presupuesto de 1.600.000 MAD (unos 145.500 €) todo incluido para un apartamento de dos dormitorios en Guéliz. Con gastos de compra de alrededor del 7%, el inmueble en sí cuesta unos 1.500.000 MAD. Financia 1.000.000 MAD a 20 años al 5%, es decir, unos 6.600 MAD (unos 600 €) al mes, y aporta el resto como capital propio.

Alquilado en larga duración por 8.000 MAD al mes, el apartamento genera 96.000 MAD de renta anual (unos 8.700 €). Tras la reducción del 40%, su base imponible es de 57.600 MAD, que cae en los tramos bajos de la escala y produce una cuota marroquí modesta. La renta cubre la cuota del crédito con un pequeño margen, y su rentabilidad real se construye con la amortización del capital: en el año 10, ya se han devuelto más de 380.000 MAD del préstamo. Si pasa el mismo apartamento a alquiler turístico con un 65% de ocupación, el ingreso bruto aproximadamente se duplica, pero también las exigencias operativas, y ahí es donde un gestor local cambia la ecuación. Insistimos: simulación únicamente, a validar con su situación fiscal en España y en Marruecos.

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Inversores españoles: doble imposición y repatriación de las rentas

Las rentas del alquiler marroquí tributan primero en Marruecos. Para los residentes en España existe el Convenio entre el Reino de España y el Reino de Marruecos para evitar la doble imposición, firmado en Madrid el 10 de julio de 1978 y en vigor desde 1985; el texto y la información oficial están disponibles en la Agencia Tributaria. En la práctica, el residente español declara su renta mundial en el IRPF y aplica la deducción por doble imposición internacional por el impuesto pagado en Marruecos, dentro de los límites del convenio. Los inversores residentes en otros países deben comprobar el convenio específico entre su país de residencia y Marruecos, porque la mecánica varía de un tratado a otro.

Sobre la repatriación: Marruecos aplica una normativa de cambios administrada por la Office des Changes. El inversor extranjero que financia su compra en divisas y registra correctamente la inversión en el momento de la adquisición conserva la capacidad de transferir al exterior las rentas del alquiler y el producto de una futura reventa dentro de ese marco. Hacer este trámite bien desde el principio es mucho más sencillo que reconstruirlo años después, y es uno de los puntos que señalamos sistemáticamente a los nuevos propietarios.

Buenas prácticas y los errores que más vemos

Lo que funciona: negociar el tipo en cada expediente de financiación, porque un solo punto vale unos 130.000 MAD en 20 años en el escenario de referencia; presupuestar el 7% de gastos de compra desde el inicio; elegir el régimen fiscal (escala progresiva con reducción del 40% frente a retención liberatoria) con un asesor y no por defecto; registrar la inversión extranjera ante las autoridades de cambios en el momento de la compra; y fijar los precios del alquiler turístico con datos reales de estacionalidad en lugar de una media anual plana.

Lo que falla: comprar mirando solo la rentabilidad bruta y descubrir después los gastos de explotación; saltarse las comprobaciones de título y de contrato que hacen segura una compra; subestimar el trabajo de rotación en el alquiler turístico y perder impulso de valoraciones en las plataformas; y dejar el inmueble sin gestión desde el extranjero, lo que suele costar más en vacancia de lo que costaría una gestión profesional en honorarios.

Marrakech vista desde España: la vecina exótica a dos horas de vuelo

Para el viajero español, Marrakech ocupa un lugar particular: es el destino exótico más cercano que existe, a poco más de dos horas de vuelo de Madrid o Barcelona, sin cambio horario significativo. La herencia andalusí compartida hace que el visitante español se mueva por la medina con una familiaridad que sorprende a otros europeos: los ecos de la Alhambra en los palacios saadíes, la cocina de especias que dialoga con la andaluza, el regateo que no hay que explicarle a nadie criado con mercadillos. En el calendario de alquiler, esa cercanía se nota: Semana Santa, los puentes de mayo y del Pilar y las escapadas de fin de semana llenan huecos que otros mercados emisores no cubren. Para un propietario, el huésped español es un complemento valioso de la clientela británica y neerlandesa de invierno.

Preguntas frecuentes

¿Cómo tributan los alquileres de larga duración en Marruecos?

El régimen general aplica una reducción del 40% sobre la renta bruta y después la escala progresiva sobre el 60% restante. Con 120.000 MAD de renta anual, el impuesto ronda los 4.400 MAD, un tipo efectivo del 3,7%.

¿Puedo optar por una retención fija en lugar de la escala progresiva?

Según el perfil del arrendador, una retención liberatoria del 10% o del 15% puede sustituir a la escala. Cuál conviene depende de su nivel de renta y de sus demás ingresos marroquíes: pida a un asesor que calcule ambas opciones.

¿Cuánto suponen los gastos de compra en Marrakech?

Alrededor del 7% del precio: 4% de registro, un 1,5% de conservación de la propiedad más una cantidad fija, un 1% de notario más IVA y gastos menores. En un inmueble de 1.500.000 MAD, unos 102.000 MAD.

¿Qué cuesta un crédito de 1.000.000 MAD a 20 años?

A un tipo indicativo del 5%, la cuota mensual es de unos 6.600 MAD y los intereses acumulados alcanzan 583.900 MAD, con lo que el total devuelto ronda 1.583.894 MAD, un 58% por encima del capital prestado.

¿Qué rentabilidad bruta puedo esperar en larga duración en Marrakech?

En el escenario del barómetro, un apartamento de 1.500.000 MAD todo incluido alquilado por 8.000 MAD al mes rinde un 6,4% bruto y alrededor del 5,6% neto tras cargas corrientes. El resultado real depende de la ubicación, el estado y el nivel de renta.

¿Es Airbnb más rentable que el alquiler de larga duración en Marrakech?

Normalmente sí en ingresos brutos: 90 € la noche con un 65% de ocupación generan unos 21.350 € brutos anuales en el escenario de referencia. Pero los gastos de explotación de en torno al 25%, la estacionalidad y la intensidad de gestión estrechan la diferencia; de ahí la importancia de una explotación profesional.

¿Pagaré impuestos dos veces por mis alquileres marroquíes siendo residente en España?

No íntegramente: el convenio hispano-marroquí de 1978, en vigor desde 1985, organiza la eliminación de la doble imposición. En la práctica se aplica en el IRPF la deducción por doble imposición internacional por el impuesto pagado en Marruecos, con los límites del convenio.

¿Puedo transferir a España las rentas de mi alquiler en Marruecos?

Sí, dentro del marco de cambios marroquí, siempre que la inversión original se haya financiado en divisas y registrado correctamente. Ese registro en el momento de la compra es la clave que preserva la libre transferencia de rentas y del producto de la reventa.

¿Qué fuerza tiene la demanda turística en Marrakech ahora mismo?

Marruecos registró 19,8 millones de llegadas de turistas en 2025, un 14% más, y el aeropuerto de Marrakech-Menara superó los 10,2 millones de pasajeros según ONDA. La demanda de alquiler turístico en Marrakech es profunda durante la mayor parte del año.

¿Necesito un gestor local si vivo en España?

No es obligatorio legalmente, pero gestionar un alquiler turístico a distancia es difícil: rotación de huéspedes, limpieza, precios y mantenimiento ocurren sobre el terreno. Un gestor profesional suele recuperar sus honorarios con mayor ocupación y mejores tarifas.

Conclusión: haga sus números y contrástelos con la realidad

Los fundamentos de 2026 para la inversión en alquiler en Marrakech son sanos: hay financiación a tipos donde negociar compensa de verdad, la fiscalidad de las rentas del alquiler es ligera en los niveles habituales y la demanda turística nunca ha sido tan alta. La diferencia entre una inversión mediocre y una excelente está en la ejecución: la compra correcta, el régimen correcto, la estrategia de alquiler correcta y el operador correcto.

Si quiere una segunda mirada sobre su proyecto, solicite una evaluación gratuita del potencial de alquiler de su inmueble en Marrakech. Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions le dirá lo que su propiedad puede ganar de forma realista, en larga duración y en alquiler turístico, y qué haríamos nosotros para conseguirlo.

Fuentes

Bank Al-Maghrib (datos indicativos del mercado de crédito, 2026); Ley de Finanzas marroquí 2026 (escala del impuesto sobre la renta y reducción sobre alquileres); Ministerio de Turismo de Marruecos y ONDA (estadísticas turísticas y aeroportuarias 2025); Convenio de doble imposición España-Marruecos (1978, en vigor desde 1985), Agencia Tributaria; calculadores Armonia Solutions, julio de 2026. Las cifras son órdenes de magnitud que deben validarse para cada situación individual y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico.

Metodología: cómo leer este barómetro

Las cifras de este barómetro proceden de tres fuentes cruzadas: un registro manual de los anuncios activos en los principales portales inmobiliarios marroquíes, las tarifas por noche observadas barrio a barrio en las plataformas de alquiler de corta duración y las respuestas trimestrales de gestores locales. Ninguna cifra se extrapola de medias nacionales.

• Publicamos medianas en lugar de medias: neutralizan los valores atípicos, como riads de lujo o anuncios sobrevalorados.
• La estacionalidad importa: la ocupación registrada en Marrakech entre noviembre y abril supera a menudo en 15 a 20 puntos la del verano.
• Los precios anunciados incluyen margen de negociación: una diferencia superior al 8 % respecto a la mediana del barrio es una señal para negociar.
• Los datos se actualizan cada trimestre; la próxima actualización está prevista para octubre de 2026.

Utilice estas referencias como base de conversación con su agente o notario y compare siempre un anuncio concreto con la mediana de su barrio antes de hacer una oferta.