Barómetro 2026 do investimento em arrendamento em Marraquexe: crédito, impostos, rendimentos

Dados: Bank Al-Maghrib, Lei das Finanças 2026, Ministério do Turismo, ONDA e cenários tipo das calculadoras Armonia, julho de 2026.

Pontos-chave

• Um crédito de 1.000.000 DH a 20 anos a 5% custa cerca de 6.600 DH por mês, com 583.900 DH de juros acumulados (juros decrescentes).
• As rendas de longa duração beneficiam de um abatimento de 40%: 120.000 DH anuais geram ≈ 4.400 DH de imposto, taxa efetiva de 3,7%.
• Os custos de aquisição representam cerca de 7% do preço (registo 4%, conservatória 1,5%, notário ≈ 1%).
• Com 19,8 milhões de turistas em 2025 (+14%), o alojamento local em Marraquexe sustenta rendimentos brutos acima da longa duração.

O custo real de um crédito em 2026

A tabela mostra a amortização de um empréstimo tipo de 1.000.000 DH a 20 anos à taxa indicativa de 5%: a prestação mantém-se em 6.600 DH, mas a parte de juros, calculada sobre o capital em dívida, diminui todos os anos.

Custo total do crédito: 1.583.894 DH, ou seja, 58% de juros acima do capital. Cada ponto de taxa negociado vale cerca de 130.000 DH no prazo total.

Fiscalidade do arrendamento: o que paga realmente

Na longa duração aplica-se um abatimento de 40% sobre as rendas brutas e depois a escala progressiva (0% até 40.000 DH de base, 10% até 60.000, 20% até 80.000, 30% até 100.000, 34% até 180.000, 37% acima). Exemplos calculados:

Conforme o perfil, uma retenção liberatória de 10% ou 15% pode substituir a escala: confirme com um consultor.

Custos de aquisição: conte com ≈ 7%

Para um imóvel de 1.500.000 DH: registo 60.000 DH (4%), conservatória ≈ 22.700 DH (1,5% + taxa), notário ≈ 18.000 DH (1% + IVA), diversos ≈ 1.500 DH, perto de 102.000 DH (6,8% do preço).

Rendimentos tipo das nossas simulações

Cenário de referência: apartamento de 1.500.000 DH (custos incluídos) arrendado a 8.000 DH/mês → 6,4% bruto, ≈ 5,6% líquido. No alojamento local, um imóvel a 90 € por noite com 65% de ocupação gera ≈ 21.350 € brutos anuais, ≈ 17.100 € líquidos após custos (~25%). Contexto favorável: 19,8 milhões de chegadas em 2025 (+14%) e mais de 10,2 milhões de passageiros em Marraquexe-Menara (ONDA).

Financiar-se como não residente: o que os bancos pedem realmente

Os bancos marroquinos emprestam a não residentes, em condições mais rigorosas mas perfeitamente viáveis quando antecipadas. Conte com uma entrada de 30-50% conforme o perfil e o banco, prazo máximo de 20-25 anos limitado pela idade de reforma e taxa de esforço documentada abaixo de 40-45%. O dossiê é clássico: passaporte, comprovativos de rendimento, declarações fiscais, extratos bancários e contrato-promessa. Os fundos do estrangeiro passam por uma conta em dirhams convertíveis, é ela que garante depois repatriar o produto de uma revenda e as rendas.

Nota prática para quem ganha em euros: o crédito será em dirhams, pelo que o câmbio de cada transferência integra o custo real. Alguns pontos de variação em 20 anos pesam mais do que a maioria das negociações, mantenha flexibilidade no momento das conversões.

Negociar a taxa: quanto vale um ponto

A tabela de amortização torna o desafio concreto: em 1.000.000 DH a 20 anos, passar de 5% para 4% baixa a prestação de ≈ 6.600 para ≈ 6.060 DH e poupa ≈ 130.000 DH de juros. Três alavancas funcionam sempre: entrada maior, domiciliação de rendimentos ou relação bancária prévia, e concorrência entre bancos via intermediário.

Um cashflow aplicado: cruzando as três tabelas

No apartamento de referência a 1.500.000 DH financiado a 50%: entrada 750.000 DH + ≈ 102.000 DH de custos ≈ 852.000 DH de desembolso inicial. O crédito de 750.000 DH a 5% em 20 anos custa ≈ 4.950 DH/mês. Arrendado a 8.000 DH/mês, o imóvel cobre a prestação com ≈ 3.000 DH de margem mensal antes de impostos; após o abatimento de 40%, o imposto sobre 96.000 DH anuais fica modesto (≈ 1.760 DH/ano). A operação autofinancia-se, exatamente o que procura a maioria dos compradores não residentes.

O calendário de compra: seis passos, três a cinco meses

• 1. Oferta e contrato-promessa com sinal, geralmente 10%, à guarda do notário.
• 2. Dossiê de financiamento; acordo bancário em três a seis semanas para não residentes.
• 3. Verificação do título na conservatória, o passo que nunca se comprime.
• 4. Escritura e pagamento dos custos (≈ 7%).
• 5. Registo e transmissão do título, depois contratos de água e luz em seu nome.
• 6. Registo fiscal de senhorio antes da primeira renda, residente ou não.

Os cinco erros mais frequentes

• Orçamentar o preço mas não os ≈ 7% de custos, descobertos na mesa do notário.
• Comparar rendimentos brutos entre modelos: os 25% de custos da curta duração mudam o ranking.
• Ignorar a conta em dirhams convertíveis na compra e sofrer depois para repatriar.
• Escolher entre escala e retenção liberatória 10/15% sem fazer ambos os cálculos.
• Assinar sem verificação na conservatória porque «o vendedor é de confiança».

Marraquexe vista de Portugal: voos, distância e dia a dia

Para um investidor português, Marraquexe é um dos mercados estrangeiros mais acessíveis: pouco mais de uma hora de voo de Lisboa, com ligações frequentes e tarifas baixas fora das férias escolares. O fuso horário é idêntico ou de uma hora, pelo que gerir um imóvel à distância não perturba a agenda. O inglês é comum nas agências e entre gestores; a língua dos contratos é o francês, conte com uma tradução certificada se a quiser.

Esta proximidade reflete-se diretamente na rentabilidade: pode visitar antes de comprar, acompanhar as obras pessoalmente e usar o imóvel algumas semanas por ano sem sacrificar a época alta. O fluxo turístico ibérico para a cidade cresce de forma consistente, reforçando a procura de alojamento de curta duração.

Dupla tributação Portugal–Marrocos e repatriamento das rendas

A convenção Portugal–Marrocos atribui a tributação dos rendimentos prediais ao país onde o imóvel se situa: as rendas de Marraquexe são tributadas em Marrocos, segundo a tabela descrita acima. Em Portugal, os rendimentos devem ser declarados no IRS (anexo J), com crédito de imposto pelo valor pago em Marrocos para evitar a dupla tributação. Confirme a sua situação com um contabilista habituado a rendimentos estrangeiros.

No repatriamento, a regra de ouro é comprar através de uma conta em dirhams convertíveis alimentada a partir do estrangeiro: com o certificado de investimento, garante o direito de transferir rendas e produto da revenda sem autorização prévia do Gabinete de Câmbios.

Bairro a bairro: como posicionar a compra

A tabela de preços deste barómetro ganha valor quando cruzada com a estratégia de arrendamento:

• Guéliz e Hivernage: o núcleo líquido do mercado. Preços por m² mais altos, mas revenda rápida, procura de longa duração sólida (quadros, expatriados) e curta duração estável. A escolha prudente.
• Medina: o território dos riads, quase só curta duração. Forte potencial de tarifa por noite, mas orçamento de obras real e licença de exploração a verificar antes da escritura.
• Targa e Route de Casablanca: apartamentos familiares apoiados na procura local de longa duração. Fluxos regulares, sazonalidade baixa.
• Route de l’Ourika e M’hamid: obra nova a preços de entrada. Desconto na compra, valorização ligada à chegada de comércio e escolas; horizonte de detenção mais longo recomendado.
• Palmeraie: moradias com piscina para clientela premium. Entrada elevada e gestão exigente, mas tarifas por noite sem paralelo na época alta.

Regra simples: a longa duração joga-se em Guéliz, Targa e eixos bem servidos; a curta duração de alto desempenho exige medina, Hivernage ou Palmeraie, com concierge profissional.

Calcule o seu cenário em 30 segundos

Todos os números deste artigo podem ser reproduzidos com as nossas calculadoras gratuitas: prestação do crédito, rentabilidade líquida, cash flow, custos de aquisição e fiscalidade do arrendamento, pré-ajustadas aos parâmetros marroquinos de 2026.

Checklist antes de fazer uma oferta

• Confirmar o título fundiário registado (titre foncier); as escrituras tradicionais melkia exigem cuidado jurídico extra.
• Pedir prova de que impostos e encargos de condomínio estão em dia.
• No curta duração, verificar a licença de exploração ou a sua viabilidade no edifício.
• Ler o regulamento do condomínio: alguns proíbem expressamente o arrendamento à noite.
• Inspecionar humidade e estado do telhado, sobretudo em riads e rés-do-chão.
• Comparar o preço pedido com a mediana do bairro neste barómetro.
• Incluir cláusula suspensiva de financiamento se precisar de crédito.
• Escolher notário próprio em vez de aceitar o do vendedor.

Mobilar para ganhar mais

Preveja 60.000–120.000 MAD para mobilar completamente um T2. Um interior cuidado sobe as tarifas por noite 15–25% e reduz a vacância: em curta duração, o investimento paga-se em 18–30 meses. A fotografia profissional é a alavanca de conversão mais barata: custa poucos milhares de dirhams e muda de imediato a taxa de cliques do anúncio. Guarde uma reserva de cerca de 5% das receitas anuais para renovações.

Seguros e proteção do senhorio

Uma apólice de proprietário não ocupante (multirisque PNO) custa cerca de 1.500–3.000 MAD por ano e cobre danos de água, incêndio e responsabilidade civil. Na longa duração: contrato notarial, caução de um a dois meses e auto de entrega detalhado. Na curta duração, as garantias das plataformas não substituem um verdadeiro seguro de exploração.

Metodologia: como ler este barómetro

Os números deste barómetro provêm de três fontes cruzadas: um levantamento manual dos anúncios ativos nos principais portais imobiliários marroquinos, as tarifas por noite observadas bairro a bairro nas plataformas de arrendamento de curta duração e o retorno trimestral de gestores locais. Nenhum número é extrapolado de médias nacionais.

• Publicamos medianas em vez de médias: neutralizam valores atípicos, como riads de luxo ou anúncios sobrevalorizados.
• A sazonalidade conta: as taxas de ocupação registadas em Marraquexe entre novembro e abril superam frequentemente em 15 a 20 pontos as do verão.
• Os preços anunciados incluem margem de negociação: uma diferença superior a 8% face à mediana do bairro é um sinal para negociar.
• Os dados são atualizados trimestralmente; a próxima atualização está prevista para outubro de 2026.

Use estas referências como base de conversa com o seu agente ou notário e compare sempre um anúncio concreto com a mediana do seu bairro antes de fazer uma oferta.

FAQ

Um estrangeiro pode ter propriedade plena em Marrocos?

Sim, a propriedade plena está aberta a estrangeiros, com exceção dos terrenos agrícolas. O residencial urbano em Marraquexe não tem restrição de nacionalidade.

Que percentagem de financiamento consegue um não residente?

A maioria dos dossiês fecha entre 50% e 70%. Rendimentos mais sólidos e documentados aproximam dos 70%.

O abatimento de 40% é automático?

É o regime padrão do arrendamento longo declarado à escala; as retenções 10/15% seguem regras próprias. Para residentes em Portugal, a convenção Portugal-Marrocos atribui a tributação imobiliária a Marrocos com crédito em Portugal, valide a estrutura com um consultor.

Comprar em nome próprio ou via sociedade?

Para um único imóvel, o nome próprio é normalmente mais simples e barato; a sociedade ganha sentido com vários imóveis ou para planear a sucessão.

Posso comprar em Marraquexe sem me deslocar?

Sim. Uma procuração autenticada (notário e apostila, ou diretamente no consulado marroquino) permite a um terceiro assinar o contrato-promessa e a escritura. A conta bancária abre-se à distância em vários bancos; preveja uma viagem para a entrega das chaves.

O que acontece na revenda?

O imposto sobre o lucro imobiliário (TPI) é de 20% da mais-valia líquida, com um mínimo de 3% do preço de venda. Obras comprovadas por fatura aumentam a base de aquisição e reduzem a matéria coletável: guarde todos os documentos desde o primeiro dia.

Qual é a melhor altura para negociar?

O verão (junho a setembro): a procura turística abranda e os vendedores com pressa tornam-se flexíveis. Um imóvel anunciado há mais de 90 dias, ou devoluto, negocia-se em média 5 a 10% abaixo do preço pedido, mais quando o vendedor vive no estrangeiro.

Fontes e aviso

Simulações com as calculadoras Armonia (julho 2026): amortização de prestação constante, escala fiscal vigente, taxa de mercado indicativa. Estatísticas: Ministério do Turismo e ONDA (2025). Ordens de grandeza a validar caso a caso, não constituem aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico.