Airbnb en Marrakech 2026: la parrilla de rentabilidad precio por noche × ocupación
Puntos clave
- Inicio › Gestión de Alquiler Inmobiliario › Airbnb en Marrakech 2026: la parrilla de rentabilidad precio por noche × ocupaciónSimulaciones Armonia, julio 2026, hipótesis al final.
- Lectura: ingresos mensuales brutos estimados (media anualizada, 30,4 noches/mes).
- Añada después ≈ 25% de gastos de explotación (gestión, limpieza, ropa, consumibles, plataformas) para pasar de bruto a neto antes de impuestos.
- Un piso tipo alquilado a 8.000 DH/mes rinde ≈ 8.900 € brutos al año, casi sin vacancia ni gastos de explotación.
Simulaciones Armonia, julio 2026, hipótesis al final. Indicativo: 1 € ≈ 10,8 DH.
Estime sus ingresos de Airbnb en Marrakech
Dos ajustes bastan para un orden de magnitud.
Puntos clave
- Un inmueble a 90 € la noche con 65% de ocupación genera ≈ 21.350 € brutos al año, es decir ≈ 17.100 € netos tras gastos de explotación (~25%).
- El punto de equilibrio frente a la larga duración ronda el 45-50% de ocupación: por debajo, gana el alquiler amueblado de larga duración.
- Diez puntos más de ocupación valen unos +3.300 € brutos al año en un inmueble a 90 €/noche.
- La demanda sigue fuerte: 19,8 millones de turistas en 2025 (+14%) y más de 10,2 millones de pasajeros en Marrakech-Menara (ONDA).
La parrilla de ingresos 2026: precio por noche × ocupación
La tabla cruza las gamas de precios del mercado de Marrakech con cuatro niveles de ocupación. Lectura: ingresos mensuales brutos estimados (media anualizada, 30,4 noches/mes).
| Precio / noche | 40% | 55% | 70% | 85% |
|---|---|---|---|---|
| 50 € (estudio medina) | 608 € | 836 € | 1.064 € | 1.292 € |
| 80 € (piso Guéliz) | 973 € | 1.338 € | 1.702 € | 2.067 € |
| 125 € (riad 2-3 hab.) | 1.520 € | 2.090 € | 2.660 € | 3.230 € |
| 180 € (villa con piscina) | 2.189 € | 3.010 € | 3.830 € | 4.651 € |
Añada después ≈ 25% de gastos de explotación (gestión, limpieza, ropa, consumibles, plataformas) para pasar de bruto a neto antes de impuestos.
El punto de equilibrio frente a la larga duración
Un piso tipo alquilado a 8.000 DH/mes rinde ≈ 8.900 € brutos al año, casi sin vacancia ni gastos de explotación. El mismo inmueble a 80 €/noche debe superar el ≈ 45-50% de ocupación anual para hacerlo mejor en neto.
La estacionalidad, variable decisiva
La temporada alta marroquí (octubre-abril, vacaciones escolares europeas, fin de año) concentra la demanda y permite precios 30-60% superiores a la media; el verano, más flojo en Marrakech, se compensa con estancias más largas y tarifas ajustadas. Un calendario dinámico vale por sí solo varios puntos de ocupación.
Las bandas de precio por barrio: dónde se sitúa realmente su inmueble
Las medias de ciudad engañan. Lo que cuenta es la banda que su calle puede sostener durante una temporada completa. Los rangos siguientes reflejan lo que observamos en carteras gestionadas en 2026, bandas, no promesas; una azotea o piscina excepcional sube de gama.
| Zona | Banda ADR típica | Perfil de huésped |
|---|---|---|
| Medina (riads y estudios) | 45-140 € | Parejas, escapadas culturales |
| Guéliz / Hivernage | 70-130 € | Confort urbano, ocio, negocios |
| Agdal / Ruta de Casablanca | 55-95 € | Familias, estancias largas, parking |
| Palmeraie / Ruta del Ourika | 120-300+ € | Grupos, villas con piscina, eventos |
Quién reserva Marrakech, y por qué dicta su calendario
La demanda de temporada alta la dominan los city-breakers europeos en estancias de 3-5 noches: reservan con 3-8 semanas, comparan sobre fotos y convierten con cancelación flexible. Fiestas y vacaciones escolares traen grupos familiares que exigen dormitorios reales y reservan antes. El verano desplaza el mix hacia viajeros del Golfo y teletrabajadores en estancias largas, donde los descuentos semanales y mensuales hacen el trabajo. Tarificar según el mix correcto de cada mes es donde las carteras gestionadas ganan discretamente sus puntos de ocupación.
Dónde va realmente el 25 % de gastos
| Partida | Parte típica del bruto |
|---|---|
| Gestión delegada (calendario, precios, huéspedes) | 15-20 % |
| Limpieza y ropa (parte refacturada) | 3-6 % |
| Comisiones de plataformas a cargo del anfitrión | 0-3 % |
| Consumibles, pequeño mantenimiento, desgaste | 2-4 % |
Suministros y seguro se añaden y varían demasiado por inmueble para promediarlos con honestidad, presupuéstelos aparte, sobre todo con piscina en verano.
Ejemplo completo de principio a fin
Un piso en Guéliz de 1.500.000 DH (≈ 139.000 €) comprado con el ≈ 7 % de gastos del barómetro y amueblado por ≈ 80.000 DH, explotado a 80 €/noche y 65 % de ocupación, factura ≈ 19.000 € brutos al año → ≈ 14.250 € netos del 25 % → en torno a 12.500 € tras suministros y seguro, antes de impuestos. Sobre ≈ 154.000 € de coste total, eso es ≈ 8,1 % bruto / 6,2 % neto operativo, por delante del repère de larga duración (6,4 %/5,6 %), pero solo porque la ocupación aguanta al 65 %. Rehaga el cálculo al 45 % antes de comprar: si sigue saliendo, el proyecto es robusto.
Cumplimiento para anfitriones extranjeros: checklist corta
- Registro de huéspedes: el anfitrión declara la identidad de los viajeros a las autoridades, como un hotel, su gestor lo hace en la práctica.
- Alta fiscal: los ingresos de fuente marroquí tributan en Marruecos, residente o no.
- Tasas turísticas: la taxe de séjour y la tasa de servicios comunales se cobran y se liquidan.
- Su país de residencia: los propietarios residentes en España declaran también el inmueble y las rentas en España; el convenio España-Marruecos evita la doble imposición. Valide la combinación antes de comprometerse.
Los 12 primeros meses: plan de lanzamiento realista
- Meses 0-1: acabados, estilismo, fotos profesionales; apertura con precio de lanzamiento ≈ 15 % bajo banda para cosechar las diez primeras reseñas.
- Meses 2-3: subida a banda a medida que llegan reseñas; herramienta de pricing dinámico; ajuste de estancias mínimas.
- Meses 4-9: crucero, pickup semanal, ajustes por eventos.
- Meses 10-12: balance: ADR vs banda, ocupación vs punto de equilibrio 45-50 %, rendimiento neto vs larga duración. Se mantiene, se reprecia o se cambia de modelo, con datos.
FAQ
¿Es realista 90 €/noche para un piso estándar?
En Guéliz o Hivernage con buenos acabados, sí en temporada; un estudio de medina ronda 50-70 €. Razona sobre tu calle, no sobre la media.
¿Qué ocupación objetivo con gestión profesional?
En año completo, 60-75 % es un rango sano en Marrakech; por encima del 85 % suele significar precio demasiado bajo.
¿Necesito una sociedad local para operar?
No necesariamente, un particular puede declarar directamente; la sociedad cobra sentido a escala de cartera.
¿Cuánto tarda una nueva propiedad en alcanzar su ritmo?
Con fotos profesionales y precio de lanzamiento, un inmueble bien situado alcanza su ocupación de crucero en 2-3 meses.
Metodología e hipótesis
Parrilla calculada con el simulador de ingresos Armonia (30,4 noches/mes, media anualizada) sobre las gamas de precios de Marrakech en 2026. Gastos de explotación del 25% (gestión delegada incluida). Referencia de larga duración: 8.000 DH/mes. Estadísticas: Ministerio de Turismo (2025), ONDA. Estimaciones indicativas, no constituyen asesoramiento financiero ni fiscal.
