2026 年摩洛哥居住税：今年有哪些变化

居住税（taxe d’habitation）是摩洛哥房产持有者每年都会面对的一项地方税。无论您在马拉喀什（Marrakech）或阿加迪尔（Agadir）持有自住房、第二住宅，还是用于出租的房产，了解 2026 年居住税的计算方式、适用对象以及当年的变化，都能帮助您合理预估持有成本、避免滞纳与处罚。本文系统梳理居住税的定义、计算方法、减免规则与申报流程，并结合摩洛哥本地的真实情况说明。

本文由 Armonia Solutions 团队于 2026 年撰写并更新。我们专注于马拉喀什与阿加迪尔的 Airbnb 礼宾托管与租赁管理，凭借在巴黎与马拉喀什之间累计超过 25 年的专业经验（+25 ans d’expertise, Armonia Solutions, Paris & Marrakech），长期协助业主处理房产持有期间的各项税务与合规事宜。

2026 年摩洛哥居住税：定义与适用对象

居住税针对用于居住用途的不动产征收，纳税义务人通常为房产的占用人（自住业主或使用人）。计税基础是房产的”年度租赁价值”（valeur locative），即该住宅在正常出租情况下每年可获得的租金估值，再按累进税率计算。主要住宅（résidence principale）可享受 75% 的减免，第二住宅与空置房产则通常不享受该减免。

关键数据（2026）

说明：表中金额以摩洛哥迪拉姆（MAD）为准，人民币数值按约 1 MAD ≈ 0.72 元的参考汇率折算，仅供量级参考。主要住宅在计税前可享 75% 减免。

居住税如何计算？

计算的核心是房产的年度租赁价值。税务机关会根据房产的位置、面积、状态与同类房源的租金水平来估定这一价值。确定计税基础后，按上表的累进税率分段计算。对于主要住宅，先对年度租赁价值适用 75% 减免，仅就剩余 25% 作为计税基础 - - 这正是自住房税负远低于第二住宅的原因。

2026 年的变化与注意事项

需要特别留意：占用状态的申报直接决定能否享受减免，错误或滞后的申报可能导致补税。重大翻新会抬高年度租赁价值，进而提高税额，应及时申报。

居住税与社区服务税：不要混淆

这两项税常被一并征收，但性质不同：居住税针对居住占用，社区服务税针对市镇公共服务。理解二者区别，有助于核对税单、避免误判税负。

合规申报的流程

保持合规的关键在于：如实申报房产的占用状态（主要住宅 / 第二住宅 / 空置），在重大改造后申报租赁价值变更，按时缴纳税单上的金额，并妥善保存缴税凭证。对于不在摩洛哥常驻的外籍业主，建议委托本地专业团队代为跟进税单与缴纳，避免因信息传递延迟而产生滞纳。关于在摩洛哥整体的税务安排与优化，可参阅我们的 摩洛哥税务优化指南。

居住税与短租（Airbnb）：需要关注的角度

当房产不再作为主要住宅、而是作为出租资产经营时，它将失去 75% 减免，居住税相应上升。同时，短租经营还会涉及营业与所得相关的其他税务义务。因此，将自住房转为短租运营前，应通盘评估税负变化与收益提升是否匹配。关于旅游家具房出租的法规与义务，可参阅我们的 摩洛哥旅游家具房出租指南。

减免、扣减与需要了解的特殊情形

除主要住宅 75% 减免外，部分情形可能享有额外的扣减或豁免，例如新建房产在一定期限内的临时豁免、特定社会性住房等。具体适用条件因房产类型与地方规定而异，建议在申报前向税务机关或专业人士核实，以确保既不漏报、也不多缴。

示例：居住税测算（模拟）

示例（模拟） - - 以下数字仅为说明性假设，并非真实客户案例。

假设一位中国业主在马拉喀什持有一套公寓，其年度租赁价值估定为 48,000 MAD（约 3.5 万元）。若作为主要住宅，75% 减免后计税基础降至 12,000 MAD，按累进税率计算，年居住税约为 700 MAD（约 500 元），负担较轻。

若同一房产为第二住宅，则不享受减免，计税基础维持 48,000 MAD，年居住税约升至 5,900 MAD（约 4,250 元）。这一显著差距说明了申报占用状态的重要性，也解释了为何许多第二住宅业主选择将房产投入出租以提升收益。再次强调，以上为说明性模拟，并非真实税单。

居住税模拟器

实用清单与常见错误

实用清单：确认房产的占用状态并如实申报；区分居住税与社区服务税；保存历年税单与缴款凭证；重大改造后申报租赁价值变更；为不在本地的业主安排代缴或跟进机制。

我们在实务中常见的错误包括：第二住宅误按主要住宅申报、改造后未更新租赁价值、错过缴款期限导致滞纳金、以及把居住税与社区服务税混为一谈。提前规范这些环节，可避免不必要的补税与处罚。

面向中文业主的实用提示

对中国业主而言，需要厘清两类税的边界：居住税是纯粹的摩洛哥地方税，按房产年度租赁价值征收，与业主国籍无关；而房产出租所得的所得税，则可能涉及跨境征税。中国与摩洛哥于 2002 年签署、并已生效的避免双重征税协定，正是用于界定两国对同一笔所得的征税权、避免重复纳税 - - 这主要适用于所得税层面，而非地方性的居住税。因此，中国业主在持有摩洛哥房产时，建议分别处理：地方居住税按摩洛哥规则如实申报缴纳，租金所得的跨境税务则结合中摩税收协定与中国的相关规定统筹安排，必要时咨询两地的专业人士。具体适用以摩洛哥税务机关与中国主管部门的最新规定为准。

常见问题（FAQ）

谁需要缴纳居住税？
通常为住宅的占用人，包括自住业主。计税基础是房产的年度租赁价值。

主要住宅有什么优惠？
主要住宅可享 75% 减免，仅就年度租赁价值的 25% 计税，税负明显低于第二住宅。

第二住宅税负为何更高？
第二住宅不享受 75% 减免，计税基础为完整的年度租赁价值，因此税额显著上升。

居住税和社区服务税是一回事吗？
不是。居住税针对居住占用，社区服务税针对市镇公共服务，两者常一并征收但性质不同。

年度租赁价值如何确定？
由税务机关根据房产位置、面积、状态及同类房源租金水平估定，重大改造后可能上调。

空置房产要缴居住税吗？
空置房产通常仍需缴纳且不享减免，因此不少业主选择出租以提升收益。

翻新会影响税额吗？
会。增值性改造可能提高年度租赁价值，进而提高税额，应及时申报变更。

不在摩洛哥常驻如何处理？
建议委托本地专业团队跟进税单与缴纳，避免因信息延迟而产生滞纳金。

用于 Airbnb 短租会怎样？
房产作为出租资产将失去主要住宅减免，居住税上升，同时涉及其他经营与所得税务义务。

结论

2026 年摩洛哥居住税的核心仍在于：以年度租赁价值为基础、按累进税率计算，主要住宅享 75% 减免，第二住宅与空置房产税负更高。准确申报占用状态、及时更新租赁价值、按期缴纳，是避免补税与处罚的关键。对持有摩洛哥房产的中国业主而言，地方税与跨境所得税应分别统筹。Armonia Solutions 团队凭借 25 年以上的经验，可协助您处理房产持有期间的税务跟进与合规。欢迎通过我们的网站联系我们获取个性化建议。

资料来源

本文参考的官方信息来源包括：摩洛哥税务总局（DGI）、摩洛哥经济与财政部，以及 Armonia Solutions 的实务经验。税收法规与官方文本可查询 摩洛哥政府总秘书处（官方法律文本与公报）。