Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? (2026)

Mis à jour 2026. Fort de plus de 25 ans d’expérience entre Paris et Marrakech, Armonia Solutions arbitre chaque semaine la question qui empoisonne le plus de relations locatives : qui paie quoi ? Robinet qui fuit, chauffe-eau en panne, peinture défraîchie, taxe de services communaux, charges de résidence : entre ce que dit la loi 67-12, ce que prévoit le bail et ce que chacun « croit savoir », les malentendus coûtent cher. Ce guide complet, chiffré et à jour 2026, fixe la ventilation poste par poste, réparations, charges, taxes, assurances, avec les références légales et les bons réflexes contractuels.

Chiffres clés : la ventilation des coûts locatifs (2026)

La loi fixe les principes ; le bail précise les modalités. En cas de silence du contrat, les usages et la nature de la dépense tranchent.

Le principe directeur : structure au bailleur, usage au locataire

Toute la matière tient dans une distinction simple. Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent et en état de servir : à lui la structure, les équipements vétustes, les grosses réparations. Le locataire jouit du bien « en bon père de famille » : à lui l’entretien courant, les menues réparations et tout ce que son usage dégrade. Trois critères permettent de trancher presque tous les cas :

1. La cause : vétusté ou vice de construction → bailleur ; mauvais usage ou défaut d’entretien → locataire.
2. L’ampleur : remplacement d’un équipement → bailleur ; maintenance et consommables → locataire.
3. Le bail : une ventilation claire au contrat prévaut, tant qu’elle ne décharge pas le bailleur de ses obligations essentielles.

Le tableau de ventilation poste par poste

Cas particulier fréquent au Maroc : le chauffe-eau. Son entretien (détartrage) incombe au locataire ; son remplacement pour vétusté au bailleur, sauf si la panne résulte d’un défaut d’entretien prouvé. D’où l’intérêt des factures d’entretien conservées de part et d’autre.

Réparations urgentes : qui avance les frais ?

Le cas pratique le plus fréquent : une fuite un dimanche soir, un bailleur injoignable, un locataire qui fait intervenir un plombier en urgence. Qui paie ? La règle de bon sens, consacrée par la pratique, distingue l’urgence réelle (dégât en cours, sécurité) du confort. En cas d’urgence avérée, le locataire peut faire stopper le sinistre et se faire rembourser les frais raisonnables si la cause relève du bailleur (vétusté, structure), à condition de l’avoir prévenu sans délai et d’avoir conservé facture et photos. Hors urgence, toute intervention engagée sans l’accord du bailleur reste à la charge de celui qui l’a commandée. D’où le protocole que nous recommandons dans chaque bail : un numéro d’urgence désigné (gestionnaire ou artisan référent), un seuil d’intervention autonome (par exemple 500 DH) en-dessous duquel le locataire agit selon la grille du bail, et l’obligation de prévenir par écrit dans les 24 heures pour tout le reste. Ce simple paragraphe contractuel élimine la quasi-totalité des conflits d’avance de frais.

Les cinq litiges types, et comment ils se tranchent

Le fil rouge de ces arbitrages : la preuve. États des lieux détaillés, photos datées, factures conservées, la partie qui documente gagne, celle qui affirme perd. C’est vrai à l’amiable comme devant le juge.

Étude de cas chiffrée : une année de dépenses bien ventilées

Chiffres réalistes mais illustratifs.

Le bien : T3 loué 6 000 DH/mois dans une résidence avec gardien à Marrakech. Sur l’année, les événements suivants surviennent.

Lecture. Année type : ≈ 15 260 DH côté bailleur (21 % des loyers, fiscalité comprise) et ≈ 7 350 DH côté locataire. La ventilation n’a généré aucun litige… parce que le bail listait noir sur blanc les charges récupérables et que chaque intervention a été documentée (photos, factures). C’est moins la règle de droit que la traçabilité qui fait la paix locative.

Simulateur : budgétez votre année de bailleur

Si le simulateur ne s’affiche pas, ce tableau multi-scénarios donne les ordres de grandeur :

Meublé : l’inventaire change la donne

En location meublée, la frontière « qui paie quoi » se déplace sur le mobilier et l’électroménager. La règle reste la même, vétusté au bailleur, casse et mauvais usage au locataire, mais elle ne fonctionne qu’adossée à un inventaire d’entrée détaillé : liste exhaustive, état de chaque élément, photos. Un lave-linge de dix ans qui rend l’âme se remplace aux frais du bailleur ; un canapé taché ou une table rayée s’imputent sur le dépôt, inventaire à l’appui. Pensez aussi au renouvellement programmé : en meublé, prévoir 2 à 3 % des loyers par an pour le remplacement du mobilier maintient le standing du bien, et son loyer, sans à-coups budgétaires. C’est d’autant plus vrai en location courte durée, où l’usure est accélérée par la rotation et où l’état du mobilier conditionne directement les notes et le taux d’occupation.

Outils pratiques : votre checklist « qui paie quoi »

1. Ventiler les charges noir sur blanc dans le bail (liste des charges récupérables, modalités de régularisation).
2. Mettre les compteurs (eau, électricité) au nom du locataire dès l’entrée.
3. Exiger l’attestation d’assurance habitation à la remise des clés, puis chaque année.
4. Documenter chaque intervention : photos avant/après, factures, qui a payé et pourquoi.
5. Provisionner 5 à 10 % des loyers pour l’entretien côté bailleur.
6. Trancher les cas ambigus par la cause (vétusté vs usage) avant d’invoquer le bail.
7. En résidence : distinguer charges d’usage (récupérables) et dépenses de propriété (gros travaux, syndic).
8. Régulariser les comptes de charges une fois par an, justificatifs à l’appui.

Un dernier réflexe qui simplifie tout : annexez au bail un tableau de ventilation signé par les deux parties, reprenant poste par poste la grille de cet article. Cinq minutes à la signature, et chaque panne future trouve sa réponse dans un document accepté d’avance, le meilleur antidote connu aux discussions de mauvaise foi.

Retours d’expérience (scénarios illustratifs)

Les situations suivantes sont des exemples anonymisés et représentatifs. Elles n’attribuent aucun propos à une personne réelle.

Un investisseur français refacturait à son locataire la totalité des charges de résidence, gros travaux votés compris. La clarification (charges d’usage seulement) a coûté quelques milliers de dirhams de régularisation, et évité un contentieux où le bail, muet, aurait joué contre lui.

Une locataire de bonne foi refusait de payer le remplacement d’un chauffe-eau de 12 ans, qu’on lui imputait. La règle de la vétusté a tranché en sa faveur ; le bailleur, lui, a retenu la leçon : provisionner l’entretien plutôt que d’improviser à chaque panne.

Un couple de non-résidents a confié la gestion technique de son bien avec un protocole simple : toute intervention sous 500 DH imputée selon la grille du bail sans débat, photos et factures archivées. Résultat : zéro litige de charges en trois ans.

FAQ, Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? (2026)

Qui paie les réparations de plomberie ?

Le locataire pour l’entretien courant (joints, débouchage) ; le bailleur pour les colonnes, la vétusté et les vices de l’installation.

Le remplacement du chauffe-eau incombe à qui ?

Au bailleur s’il est vétuste ; au locataire si la panne résulte d’un défaut d’entretien prouvé. Conservez les factures d’entretien.

Les charges de résidence sont-elles à la charge du locataire ?

Les charges d’usage (gardiennage courant, nettoyage des communs) le sont si le bail le prévoit ; les gros travaux et le syndic restent au propriétaire.

Qui paie la TSC ?

Le propriétaire : c’est une taxe attachée au bien (10,5 % de la valeur locative en zone urbaine), non récupérable comme telle sur le locataire.

La peinture en fin de bail : usure ou dégradation ?

L’usure normale (passage du temps) reste au bailleur ; les trous, taches et chocs anormaux s’imputent sur le dépôt de garantie, états des lieux à l’appui.

Le locataire doit-il assurer le logement ?

Oui, une assurance habitation couvrant les risques locatifs, le bail doit l’exiger et l’attestation se vérifie chaque année.

Que faire si le bail ne dit rien ?

Revenir aux principes : structure et vétusté au bailleur, usage au locataire. Et profiter du prochain renouvellement pour ventiler explicitement.

Le bailleur peut-il tout mettre à la charge du locataire ?

Non : il ne peut pas se décharger de ses obligations essentielles (logement décent, grosses réparations) par une clause, qui serait inopérante.

Combien provisionner côté bailleur ?

5 à 10 % des loyers pour l’entretien, plus la fiscalité (TSC), soit un budget total proche de 18 % des loyers pour un bien en résidence.

Et en location courte durée ?

Tout est à l’exploitant : consommations, entretien, charges, intégrés dans le prix de nuitée. La question « qui paie quoi » disparaît au profit du pilotage des coûts.

Conclusion

« Qui paie quoi » n’est un problème que lorsque rien n’est écrit. La loi 67-12 et le DOC posent la règle, structure au bailleur, usage au locataire, et le bail bien rédigé fait le reste, à condition de documenter chaque intervention. Pour sécuriser l’ensemble de la relation locative, consultez notre guide sur la location de votre résidence secondaire, et pour une gestion où la ventilation des coûts est pilotée à votre place, faites appel à un gestionnaire Airbnb à Marrakech.

Charges récupérables et non récupérables : la liste de référence

La principale source de tension entre bailleur et locataire concerne les charges dites « récupérables » : celles que le propriétaire avance puis refacture au locataire, par opposition à celles qui restent définitivement à sa charge. Chez Armonia Solutions, avec plus de 25 ans d’expérience entre Paris et Marrakech, nous rappelons un principe simple : le locataire paie ce qui relève de l’usage courant et de l’entretien quotidien, tandis que le bailleur conserve tout ce qui touche à la structure, à la vétusté et aux gros équipements. Ces repères sont mis à jour 2026.

Concrètement, sont généralement récupérables auprès du locataire : la consommation d’eau et d’électricité des parties privatives, l’entretien courant des espaces communs lorsqu’il existe une copropriété, le menu entretien des équipements (joints, ampoules, petites réparations de robinetterie) et, le cas échéant, la quote-part de certains services collectifs. Restent à la charge exclusive du propriétaire les grosses réparations, le ravalement, le remplacement d’équipements vétustes, la taxe foncière et les charges de copropriété de nature structurelle. Le tableau ci-dessous synthétise cette répartition.

En pratique, la frontière se discute surtout pour les équipements à mi-chemin entre usage et structure. Un chauffe-eau qui tombe en panne par vétusté relève du bailleur ; le même appareil endommagé par une mauvaise utilisation engage la responsabilité du locataire. C’est pourquoi nous recommandons systématiquement un état des lieux d’entrée détaillé et photographié : il constitue la meilleure preuve en cas de désaccord et fluidifie considérablement la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Location courte durée : une répartition des coûts spécifique

La logique « qui paie quoi » change profondément en location saisonnière de type Airbnb. Ici, il n’y a plus de locataire au long cours : le voyageur séjourne quelques nuits, et la quasi-totalité des charges revient au propriétaire, qui les intègre dans son prix à la nuitée. L’eau, l’électricité, l’internet, le ménage entre deux séjours, le linge et les consommables d’accueil sont supportés par le bailleur, puis répercutés indirectement via la tarification. Comprendre cette bascule est essentiel pour calibrer correctement un tarif rentable.

Certains postes apparaissent en location courte durée et n’existent pas dans le bail classique : les frais de ménage, souvent facturés séparément au voyageur, la commission de la plateforme de réservation, la commission de gestion de la conciergerie, et parfois une taxe de séjour collectée auprès du client puis reversée. Pour un appartement loué autour de 1 100 MAD la nuit (≈ 100 €), les frais de ménage et consommables peuvent représenter 150 à 250 MAD par séjour (≈ 14 à 23 €), un poste qu’il faut intégrer dès le calcul du rendement net.

C’est précisément là qu’une gestion professionnelle fait la différence : en mutualisant les achats de consommables, en optimisant les plannings de ménage et en ajustant la tarification au taux d’occupation réel, une conciergerie maîtrise la structure de coûts que le propriétaire aurait du mal à piloter seul. Le propriétaire conserve la charge des dépenses, mais bénéficie d’une exploitation optimisée qui transforme ces coûts en investissement rentable. Pour un bailleur qui hésite entre location longue durée et location saisonnière, cette grille de lecture des coûts constitue souvent le critère de décision le plus déterminant.

Sources et références

• Portail juridique officiel du Ministère de la Justice, législation des baux : adala.justice.gov.ma
• Loi n°67-12, obligations respectives du bailleur et du locataire.
• Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), louage de choses, entretien et réparations.
• Loi n°47-06, taxe de services communaux.