Comisiones de agencias inmobiliarias en Marruecos 2026: baremo, IVA y gestión de alquileres en Marrakech
Puntos clave
- Inicio › Transacciones Inmobiliarias › Comisiones de agencias inmobiliarias en Marruecos 2026: baremo, IVA y gestión de alquileres en Marrakech Actualizado en 2026.
- Fuentes: usos del mercado y despachos especializados 2026 (ver sección Fuentes).
- En una venta, la comisión total más habitual es del 5% (base imponible), es decir, alrededor de un 6% con IVA una vez añadido el 20%.
- Suele repartirse a partes iguales entre el vendedor y el comprador, esto es, 2,5% (base) cada uno.
Actualizado en 2026. ¿Cuánto cobra una agencia inmobiliaria en Marruecos? ¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor? ¿Es negociable el porcentaje? Estas preguntas surgen en cada operación. En Marruecos, al contrario de lo que suele creerse, ninguna ley impone un baremo fijo: los honorarios se negocian libremente. Aun así, existen usos de mercado muy claros. Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions (París y Marrakech) repasa de forma completa, con cifras de 2026, las comisiones de agencia tanto en venta como en alquiler, y lo que debe saber un inversor español antes de firmar un mandato de gestión.
Entender estos baremos le permite presupuestar bien su proyecto de compra, venta o gestión de alquileres en Marrakech y negociar con conocimiento de causa. Esta guía detalla los porcentajes habituales, el reparto entre las partes, el IVA aplicable y ofrece un simulador para estimar la comisión de su operación, ya sea una venta, un alquiler de larga duración o una conserjería Airbnb en Agadir.
¿Está bien estructurado su proyecto en Marruecos?
4 preguntas para un diagnóstico exprés.
Cifras clave de las comisiones de agencia en Marruecos (2026)
| Tipo de operación | Comisión habitual 2026 | Quién paga |
|---|---|---|
| Venta inmobiliaria | 5% base imponible en total (horquilla 5% a 8%) | A menudo 2,5% vendedor + 2,5% comprador |
| Alquiler de larga duración | 1 mes de alquiler (base imponible) por parte | Inquilino y arrendador |
| Alquiler de corta duración / temporada | 10% a 15% de la facturación | El propietario |
| IVA aplicable | 20% | Se añade a los honorarios sin IVA |
Fuentes: usos del mercado y despachos especializados 2026 (ver sección Fuentes).
Sin baremo legal: la negociación es libre
En Marruecos, los gastos de agencia no están regulados por ninguna ley que imponga un porcentaje obligatorio. Resultan de una negociación libre entre la agencia y su cliente, formalizada en un mandato o un contrato. La normativa exige, eso sí, que la agencia indique con claridad sus honorarios en el documento firmado: es una protección esencial para el cliente, que debe conocer siempre el importe exacto antes de comprometerse.
Esta libertad contractual explica las diferencias observadas: si la media se sitúa en torno al 5% (base imponible) en una venta, las comisiones pueden oscilar entre el 5% y el 8% según la ciudad, el tipo de bien y los servicios prestados (tasación, fotografías profesionales, visitas, acompañamiento jurídico). Para un comprador español que invierte por primera vez en el país, comparar varias agencias es la mejor forma de situar el porcentaje justo.
La comisión de venta en detalle
En una venta, la comisión total más habitual es del 5% (base imponible), es decir, alrededor de un 6% con IVA una vez añadido el 20%. Suele repartirse a partes iguales entre el vendedor y el comprador, esto es, 2,5% (base) cada uno. Algunas agencias facturan, sin embargo, la totalidad a una sola parte, o aplican un porcentaje mayor en las ciudades con más demanda.
| Precio de venta (MAD) | Comisión 5% (base) | IVA 20% | Total con IVA |
|---|---|---|---|
| 800 000 (≈ 72 727 €) | 40 000 | 8 000 | 48 000 (≈ 4 364 €) |
| 1 200 000 (≈ 109 091 €) | 60 000 | 12 000 | 72 000 (≈ 6 545 €) |
| 2 500 000 (≈ 227 273 €) | 125 000 | 25 000 | 150 000 (≈ 13 636 €) |
| 5 000 000 (≈ 454 545 €) | 250 000 | 50 000 | 300 000 (≈ 27 273 €) |
Las comisiones de alquiler
En alquiler de larga duración, el uso establece que la agencia cobre el equivalente a un mes de alquiler (sin IVA) por parte: un mes lo paga el inquilino y otro el arrendador, es decir, dos mensualidades en total. El alquiler de corta duración (de temporada, tipo Airbnb gestionado por una conserjería) funciona de otro modo: la comisión representa entonces, por lo general, entre el 10% y el 15% de la facturación generada, a cambio de una gestión completa (anuncios, recepción, limpieza, mantenimiento).
| Tipo de alquiler | Base | Comisión |
|---|---|---|
| Larga duración | Alquiler mensual | 1 mes (base) por parte (2 meses en total) |
| Corta duración / temporada | Facturación anual | 10% a 15% |
Variaciones regionales
Los porcentajes varían según la ciudad. En las grandes metrópolis como Casablanca y Marrakech, el mercado es maduro y los baremos giran a menudo en torno al 5%. En ciudades más pequeñas o en zonas donde la oferta de agencias es menos densa, los porcentajes pueden subir hasta el 8%. La naturaleza del bien (residencial, comercial, terreno, lujo) también influye en el porcentaje aplicado. En destinos muy demandados por compradores extranjeros, como Marrakech o Agadir, la negociación sobre los bienes premium suele tener más recorrido.
Ejemplo ilustrativo (simulación): venta de un piso en Marrakech
Ejemplo ilustrativo (simulación): cifras indicativas, no es un caso de cliente real.
Un propietario vende un piso en Marrakech por 1 200 000 MAD (≈ 109 091 €) a través de una agencia, con una comisión del 5% (base) repartida a partes iguales.
| Concepto | Cálculo | Importe (MAD) |
|---|---|---|
| Comisión total sin IVA (5%) | 1 200 000 × 5% | 60 000 (≈ 5 455 €) |
| IVA 20% | 60 000 × 20% | 12 000 |
| Comisión total con IVA | 60 000 + 12 000 | 72 000 (≈ 6 545 €) |
| Parte del vendedor (2,5% + IVA) | 30 000 + 6 000 | 36 000 (≈ 3 273 €) |
| Parte del comprador (2,5% + IVA) | 30 000 + 6 000 | 36 000 (≈ 3 273 €) |
El vendedor soporta aquí 36 000 MAD (≈ 3 273 €) con IVA y el comprador otro tanto. Para este último, la comisión se suma a los gastos de adquisición (derechos de registro, notario, conservación de la propiedad): un presupuesto global que conviene anticipar con cuidado.
Simulador: estime la comisión de agencia
Introduzca el importe y el tipo de operación para estimar la comisión. Estimación indicativa; los honorarios se negocian y quedan fijados por el mandato.
Visión de conjunto por escenarios:
| Operación | Base (MAD) | Comisión con IVA (MAD) |
|---|---|---|
| Venta (5% base) | 1 200 000 (≈ 109 091 €) | 72 000 (≈ 6 545 €) |
| Venta (5% base) | 2 500 000 (≈ 227 273 €) | 150 000 (≈ 13 636 €) |
| Alquiler LD (alquiler 8 000/mes) | 8 000 (≈ 727 €) | ~19 200 (2 meses con IVA) |
| Alquiler CD (facturación 150 000/año, 12%) | 150 000 (≈ 13 636 €) | 21 600 (≈ 1 964 €) |
Herramientas prácticas: checklist antes de firmar un mandato
- Comprobar que el porcentaje de comisión figura por escrito en el mandato.
- Confirmar quién paga (vendedor, comprador o reparto).
- Asegurarse de que el importe se indica con y sin IVA (20%).
- Comparar los servicios incluidos (tasación, fotos, visitas, jurídico).
- Negociar el porcentaje, sobre todo en los bienes de valor elevado.
- Verificar el tipo de mandato (simple o exclusivo) y su duración.
- Preguntar si la comisión solo se debe si la venta se concluye.
| Recordatorio | A tener en cuenta |
|---|---|
| Baremo legal | Ninguno: negociación libre |
| Venta | ~5% base (6% con IVA) |
| Alquiler LD | 1 mes de alquiler por parte |
| IVA | 20% sobre honorarios |
Qué cubre realmente la comisión de agencia
Una comisión puede parecer elevada, pero remunera un conjunto de prestaciones que, bien ejecutadas, aseguran y aceleran la operación. Antes de juzgar un porcentaje como caro, conviene examinar qué engloba: tasación del bien a su precio justo, realización de fotografías y visitas virtuales, difusión del anuncio en los portales y en la red de la agencia, organización y acompañamiento de las visitas, filtrado de compradores serios, y apoyo en la negociación y en la preparación del expediente hasta la firma.
Algunas agencias añaden servicios de alto valor: asesoramiento jurídico, verificación del título de propiedad, coordinación con el notario o el adul, y acompañamiento de compradores extranjeros (traducciones, poderes, transferencias de fondos). Un porcentaje algo más alto puede justificarse, por tanto, si el acompañamiento evita errores costosos o acorta de forma notable el plazo de venta.
| Prestación | ¿Incluida en una comisión estándar? |
|---|---|
| Tasación del bien | Sí |
| Fotos y anuncio | Sí |
| Organización de visitas | Sí |
| Negociación | Sí |
| Acompañamiento jurídico / notario | Variable según la agencia |
| Servicios dedicados a compradores extranjeros | Variable según la agencia |
¿Vender entre particulares o a través de agencia?
Vender sin agencia permite ahorrar la comisión, pero traslada al vendedor todo el trabajo y los riesgos: tasación aventurada, exposición reducida del anuncio, gestión de visitas que consume tiempo y, sobre todo, la seguridad jurídica de la operación. Un error de tasación puede costar mucho más que la comisión ahorrada: un bien infravalorado se vende demasiado barato, y uno sobrevalorado queda sin vender durante meses.
La agencia aporta un conocimiento fino del mercado local, una red de compradores y una experiencia en las formalidades. Para un bien complejo, de valor elevado, o para un vendedor que reside lejos (por ejemplo un inversor español), el acompañamiento profesional suele ser la opción más rentable al final. La verdadera pregunta no es, por tanto, cuánto cuesta la agencia, sino qué valor aporta en relación con su coste.
Cómo reducir sus gastos de agencia legalmente
Varias palancas permiten optimizar la comisión sin renunciar a la calidad del servicio:
- Negociar el porcentaje, en particular en los bienes de valor elevado, donde el margen es mayor.
- Optar por un mandato exclusivo, a menudo recompensado con un porcentaje reducido a cambio de la exclusividad.
- Comparar varias agencias por el porcentaje Y por los servicios realmente incluidos.
- Aclarar el reparto vendedor/comprador antes de firmar el mandato.
- Verificar las condiciones de pago: idealmente, comisión debida solo si la venta se concreta.
En todos los casos, exigir un documento escrito que indique con claridad los honorarios sin IVA, el IVA y la parte obligada al pago sigue siendo la mejor protección frente a los litigios.
Mercado 2026: ¿qué impacto en las comisiones?
El nivel de los precios influye directamente en el importe de las comisiones, ya que estas se expresan en porcentaje. En un mercado marroquí dinámico en 2026, impulsado por la urbanización, los grandes proyectos y una demanda extranjera sostenida, los bienes de valor elevado generan comisiones importantes en valor absoluto, lo que abre, paradójicamente, más margen de negociación sobre el porcentaje.
| Ciudad | Precio medio piso 2026 | Comisión indicativa (5% base) |
|---|---|---|
| Casablanca | ~13 900 MAD (≈ 1 264 €)/m² (Anfa > 35 000) | ~695 MAD/m² (base) |
| Agadir | ~14 040 MAD (≈ 1 276 €)/m² | ~702 MAD/m² (base) |
| Marrakech | Al alza (lujo muy demandado) | Variable según el nivel |
En un piso de 100 m² en Casablanca (~1 390 000 MAD, ≈ 126 364 €), una comisión del 5% (base) representa cerca de 70 000 MAD (≈ 6 364 €) sin IVA. Tanto para el vendedor como para el comprador, la negociación tiene, por tanto, un peso real, sobre todo en los bienes premium, donde cada punto porcentual cuenta.
Conviene recordar que la comisión es solo un componente del coste total de una operación. Por el lado del comprador, se suma a los derechos de registro, a los honorarios del notario y a los gastos de conservación de la propiedad; por el lado del vendedor, se descuenta del producto neto de la venta, tras tener en cuenta un eventual impuesto sobre el beneficio inmobiliario. Razonar en coste global, y no partida por partida, es la clave de una decisión informada.
El comprador español ante las comisiones marroquíes
El inversor español que llega al mercado marroquí suele comparar de forma automática con los usos de su país, donde la comisión de venta corre casi siempre a cargo del vendedor y ronda un porcentaje único. En Marruecos, la lógica del reparto entre comprador y vendedor sorprende, y explica por qué muchos compradores españoles descubren tarde su parte del 2,5%. La cultura de la negociación, muy presente en el país, se extiende a los honorarios de agencia: pedir el detalle por escrito no se percibe como una desconfianza, sino como una práctica normal. Para quien compra a distancia desde Madrid, Barcelona o Valencia, apoyarse en una agencia que hable su idioma y domine tanto los usos locales como las formalidades para extranjeros marca la diferencia entre una compra serena y una llena de sorpresas.
Preguntas frecuentes: comisiones de agencia inmobiliaria en Marruecos 2026
¿Existe un baremo legal de comisiones en Marruecos?
No. Ningún texto impone un porcentaje. Los honorarios se negocian libremente y deben figurar en el contrato.
¿Cuál es el porcentaje medio en una venta?
Alrededor del 5% (base) en total, es decir, cerca del 6% con IVA, con una horquilla del 5% al 8% según la ciudad y el bien.
¿Quién paga la comisión de venta?
A menudo se reparte a partes iguales: 2,5% (base) para el vendedor y 2,5% para el comprador. El reparto puede variar según el mandato.
¿Se añade el IVA a la comisión?
Sí, al tipo del 20% sobre los honorarios sin IVA.
¿Cuánto cuesta una agencia en un alquiler de larga duración?
El uso es de un mes de alquiler sin IVA por parte, es decir, dos mensualidades en total.
¿Y en un alquiler de temporada?
La comisión de gestión (conserjería) representa por lo general entre el 10% y el 15% de la facturación anual.
¿Paga un comprador español una comisión distinta?
No, la comisión es la misma. Conviene, eso sí, comprobar las reglas de su país de residencia respecto a la declaración del bien y de las rentas; los hechos fiscales marroquíes no cambian por la nacionalidad del comprador.
¿Es negociable la comisión?
Sí, por completo. En los bienes de valor elevado o con un mandato exclusivo suele existir margen de negociación.
¿Cuándo se debe la comisión?
En principio, en la firma de la escritura de venta definitiva, cuando la operación se concluye de forma efectiva.
¿Son iguales las comisiones en todo Marruecos?
No. Casablanca y Marrakech giran a menudo en torno al 5%, mientras que otras ciudades pueden alcanzar el 8%.
Conclusión
En Marruecos, la comisión de agencia no es una cifra fija e inevitable: a falta de baremo legal, todo se negocia, siempre que se conozcan los usos, alrededor del 5% (base) en venta, un mes de alquiler por parte en larga duración, y del 10% al 15% de la facturación en temporada. Exigir la mención escrita de los honorarios y comparar los servicios siguen siendo los mejores reflejos. Armonia Solutions, presente en París y Marrakech con más de 25 años de experiencia, le acompaña en la negociación, la seguridad de sus mandatos y la estimación del presupuesto global de su operación. Solicite su evaluación gratuita y contacte con nuestros asesores para comprar, vender o poner en alquiler al precio justo.
Para saber más (artículos relacionados)
- Cómo negociar el precio de un inmueble en Marruecos
- Gastos adicionales en la compra de un inmueble en Marruecos
- Fiscalidad de las segundas residencias en Marruecos
Fuentes y referencias
- Dirección General de Impuestos de Marruecos, IVA y fiscalidad (tax.gov.ma).
- Alto Comisariado para el Plan (HCP), estadísticas del mercado inmobiliario.
- Despachos inmobiliarios marroquíes, baremos de honorarios de agencia (Casablanca, Marrakech, Agadir).
- Usos profesionales del sector inmobiliario en Marruecos 2026.
