Impuesto sobre la Compra Inmobiliaria en Marruecos: Cálculo y Exenciones (2026)

Actualizado en 2026. Con más de 25 años de experiencia entre Europa y Marrakech, Armonia Solutions acompaña a compradores extranjeros en la adquisición de inmuebles en Marruecos y en su posterior gestión de alquileres en Marrakech. Al comprar una vivienda o un terreno, el precio anunciado no es el coste final: a él se añaden varios gravámenes que conviene conocer y calcular con antelación. Esta guía completa y actualizada a 2026 detalla el impuesto sobre la compra inmobiliaria, sus componentes, su cálculo y las exenciones posibles, para que ningún comprador se lleve sorpresas en la firma ante notario.

Cifras clave del coste de adquisición (2026)

Estos datos son hechos fiscales marroquíes, idénticos para un comprador local o extranjero. Un inversor español que adquiere en Marrakech se somete a los mismos tipos que un residente.

¿Qué es la tasa sobre la compra inmobiliaria?

Hablar de tasa sobre la compra es, en realidad, referirse a un conjunto de gravámenes que se activan en el momento de la transmisión de la propiedad. El más importante son los derechos de registro, que el Estado percibe por dar fe pública a la operación. A ellos se suman los gastos de conservación de la propiedad, que retribuyen la inscripción registral, y los honorarios del notario o del adoul, que redactan y autentican la escritura. En conjunto, estos costes representan entre el 6 % y el 7 % del precio de compra.

Comprender esta estructura es esencial para presupuestar correctamente. Muchos compradores primerizos reservan solo el importe del precio y descubren tarde que necesitan una provisión adicional significativa. Anticipar estos gastos evita bloqueos en el momento de la firma y permite negociar con serenidad. Puede completar esta lectura con nuestra guía sobre los gastos adicionales en la compra de un inmueble en Marruecos.

Los derechos de registro en detalle

Los derechos de registro constituyen el grueso del coste fiscal de la compra. El tipo general es del 4 % sobre la vivienda y del 5 % sobre los terrenos. La vivienda social se beneficia de un tipo reducido del 3 %. La Ley de Finanzas 2026 introdujo, además, un derecho adicional del 2 % para las operaciones cuyo pago no pueda justificarse mediante medios trazables: en la práctica, esta medida penaliza los pagos en efectivo sin rastro bancario y refuerza la transparencia del mercado.

Este cambio tiene una consecuencia directa para el comprador extranjero: conviene realizar el pago mediante transferencia desde una cuenta bancaria, idealmente una cuenta en dírhams convertibles, para conservar la trazabilidad y evitar el recargo. La planificación del circuito de pago forma parte, por tanto, de la optimización fiscal de la compra.

Conservación de la propiedad y gastos anexos

Una vez pagados los derechos de registro, la transmisión debe inscribirse en el registro de la propiedad gestionado por la Agencia Nacional de la Conservación de la Propiedad, del Catastro y de la Cartografía. Esta inscripción genera unos gastos de conservación en torno al 1 % del precio, más algunas tasas fijas. La inscripción es la que otorga plena seguridad jurídica al nuevo propietario y le hace oponible frente a terceros. Sin ella, la compra carece de la protección registral indispensable.

Para el inversor extranjero, verificar que la inscripción se realiza correctamente es tan importante como pagar el precio. Un inmueble no inscrito a su nombre es una fuente de litigios futuros. Nuestro equipo supervisa esta etapa para garantizar que el título quede limpio y correctamente registrado.

Los honorarios de notario y de adoul

En Marruecos coexisten dos figuras para autenticar una compraventa: el notario, de tradición latina, y el adoul, propio del derecho tradicional. Sus honorarios rondan el 1 % del precio, más el IVA aplicable sobre esos honorarios. El profesional redacta la escritura, verifica la situación jurídica del bien, comprueba la ausencia de cargas y se encarga a menudo de las gestiones de registro. Elegir un profesional competente y con experiencia en operaciones con extranjeros es una garantía de tranquilidad.

Conviene solicitar de antemano un desglose detallado de los honorarios y de los impuestos que el profesional liquidará por cuenta del comprador. La transparencia sobre estos importes es un buen indicador de la seriedad del despacho.

Exenciones y reducciones posibles

La legislación marroquí prevé varios supuestos de reducción. La vivienda social, sujeta a límites de precio y superficie, disfruta de un tipo de registro reducido del 3 % y, en el marco de programas específicos, de exenciones de IVA. En materia de terrenos, existen reducciones cuando el comprador se compromete a construir en el plazo legal establecido. Cada exención responde a condiciones estrictas cuya verificación es imprescindible antes de aplicarlas.

El segmento de villas y apartamentos turísticos que atrae a la inversión extranjera en Marrakech rara vez cumple los requisitos de estos regímenes sociales. No obstante, un análisis caso por caso puede revelar oportunidades legítimas de optimización que conviene explorar con un profesional.

Ejemplo ilustrativo (simulación): compra de un apartamento en Marrakech

Ejemplo ilustrativo (simulación). Una compradora española residente en Barcelona adquiere un apartamento en Marrakech por 2.000.000 de dírhams (≈ 180.000 EUR). Los derechos de registro del 4 % ascienden a 80.000 dírhams (≈ 7.200 EUR). Los gastos de conservación, en torno al 1 %, suman unos 20.000 dírhams (≈ 1.800 EUR), y los honorarios de notario, otro 1 %, otros 20.000 dírhams (≈ 1.800 EUR). El coste total de adquisición alcanza aproximadamente 2.120.000 dírhams (≈ 190.800 EUR), un 6 % por encima del precio anunciado. Este ejemplo, meramente indicativo, muestra la importancia de prever esta provisión adicional.

Simulador de gastos de adquisición (en euros)

El simulador es orientativo y utiliza el euro para facilitar la lectura al inversor europeo. Los importes reales se liquidan en dírhams ante la administración marroquí.

Herramientas prácticas: checklist del comprador y errores frecuentes

Antes de firmar, reserve una provisión del 6 % al 7 % del precio para los gastos de adquisición. Pague siempre mediante medios trazables para evitar el recargo del 2 %. Solicite al notario un desglose completo de impuestos y honorarios. Verifique la inscripción registral a su nombre tras la firma. Compruebe si el bien puede acogerse a algún régimen reducido. Consulte nuestra guía sobre los impuestos inmobiliarios en Marruecos para anticipar también la fiscalidad anual de la propiedad.

Los errores más frecuentes son presupuestar solo el precio de venta, pagar en efectivo y exponerse al recargo, y descuidar la inscripción registral. Una preparación rigurosa evita todos estos riesgos.

De la compra a la reventa: anticipar la fiscalidad del inversor español

El coste de adquisición no es el único momento fiscal de una inversión. Al revender, el propietario se enfrenta al impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria marroquí, con tipos y exenciones propios según la antigüedad de la tenencia. Para el inversor español, todos estos impuestos son marroquíes y se liquidan en Marruecos. En España no se paga un impuesto de compra por un inmueble marroquí, pero la titularidad debe declararse y las rentas y plusvalías se coordinan con la Agencia Tributaria.

El convenio para evitar la doble imposición entre Marruecos y España, firmado en Madrid el 10 de julio de 1978 y en vigor desde el 16 de mayo de 1985, atribuye la tributación de las rentas y plusvalías inmobiliarias al país donde se sitúa el inmueble. Conviene recordar que las estructuras fiscales españolas o francesas no se aplican en Marruecos. Si va a construir tras comprar un terreno, revise también nuestra guía sobre el IVA sobre la construcción en Marruecos.

La firma ante notario: un momento de confianza

En Marruecos, la firma de una compraventa conserva una dimensión humana y ceremonial que sorprende a muchos compradores europeos. El acto reúne a las partes, al notario o al adoul y, con frecuencia, a los intermediarios, en un momento de solemnidad donde la palabra dada tiene tanto peso como el documento. El té de menta que a menudo acompaña la reunión no es un simple detalle: simboliza la hospitalidad y el sello de un acuerdo entre personas. Comprender esta cultura de la confianza ayuda al inversor extranjero a establecer relaciones sólidas y duraderas. En un mercado donde la reputación y la palabra cuentan enormemente, mostrar respeto por estos códigos abre puertas y facilita futuras operaciones. La cortesía y la paciencia son, en Marrakech, activos tan valiosos como el capital.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué es el impuesto sobre la compra inmobiliaria en Marruecos?

No es un impuesto único, sino un conjunto de gravámenes que se pagan al adquirir un inmueble: los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y los honorarios de notario o adoul. En conjunto suponen entre el 6 % y el 7 % del precio.

¿Cuánto suman los derechos de registro?

El tipo habitual es del 4 % sobre la vivienda y del 5 % sobre los terrenos. La vivienda social se beneficia de un tipo reducido del 3 %. Son el componente principal del coste fiscal de la compra.

¿Qué cambió con la Ley de Finanzas 2026?

La Ley de Finanzas 2026 introdujo un derecho de registro adicional del 2 % para las operaciones cuyo pago no pueda justificarse mediante medios trazables, es decir, en la práctica, los pagos en efectivo sin rastro bancario.

¿Qué son los gastos de conservación de la propiedad?

Son las tasas que percibe la Agencia Nacional de la Conservación de la Propiedad (ANCFCC) por inscribir la transmisión en el registro. Se sitúan en torno al 1 % del precio más algunas tasas fijas.

¿Cuánto cobra el notario o el adoul?

Los honorarios rondan el 1 % del precio, más el IVA aplicable sobre esos honorarios. El notario redacta la escritura y garantiza la seguridad jurídica de la operación.

¿Existen exenciones o reducciones?

Sí. La vivienda social y determinados programas específicos disfrutan de tipos reducidos o exenciones. También pueden aplicarse reducciones sobre terrenos cuando el comprador se compromete a construir en el plazo legal previsto.

¿Un comprador español paga impuestos en España al comprar en Marruecos?

La compra se grava en Marruecos. En España no se paga un impuesto de compra por un inmueble marroquí, pero conviene declarar la titularidad y coordinar las rentas y plusvalías con la Agencia Tributaria en virtud del convenio de doble imposición.

¿Cómo ayuda Armonia Solutions a optimizar el coste de compra?

Verificamos el cálculo de cada gravamen, comprobamos la aplicabilidad de exenciones, coordinamos al notario y, tras la compra, ponemos el inmueble en rendimiento mediante la gestión de alquileres en Marrakech.

Conclusión

El impuesto sobre la compra inmobiliaria en Marruecos reúne los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y los honorarios de notario, que en conjunto suponen entre el 6 % y el 7 % del precio. Conocerlos y calcularlos con antelación es la clave para comprar con seguridad y sin sorpresas, aprovechando las exenciones legítimas y pagando siempre mediante medios trazables. Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions le acompaña en cada etapa, desde el cálculo del coste hasta la rentabilización del inmueble. Solicite hoy su evaluación gratuita y personalizada y confíe su gestión de alquileres en Marrakech a un equipo experto.

Fuentes y referencias

• Agencia Nacional de la Conservación de la Propiedad, del Catastro y de la Cartografía (ANCFCC): ancfcc.gov.ma
• Dirección General de Impuestos de Marruecos (DGI): tax.gov.ma
• Ley de Finanzas 2026 y Código General de Impuestos de Marruecos.
• Convenio de doble imposición Marruecos-España (1978, en vigor 1985).