Airbnb em Marraquexe 2026: a grelha de rentabilidade preço por noite × ocupação
Pontos-chave
- Início › Gestão de Arrendamento Imobiliário › Airbnb em Marraquexe 2026: a grelha de rentabilidade preço por noite × ocupaçãoSimulações Armonia, julho 2026, hipóteses no final.
- Leitura: receitas mensais brutas estimadas (média anualizada, 30,4 noites/mês).
- Conte depois com ≈ 25% de custos de exploração (gestão, limpeza, roupa, consumíveis, plataformas) para passar do bruto ao líquido antes de impostos.
- Um apartamento tipo a 8.000 DH/mês rende ≈ 8.900 € brutos por ano, quase sem vacância nem custos de exploração.
Simulações Armonia, julho 2026, hipóteses no final. Indicativo: 1 € ≈ 10,8 DH.
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Dois ajustes bastam para uma ordem de grandeza.
Pontos-chave
- Um imóvel a 90 € por noite com 65% de ocupação gera ≈ 21.350 € brutos por ano, ou seja ≈ 17.100 € líquidos após custos de exploração (~25%).
- O ponto de equilíbrio face à longa duração ronda os 45-50% de ocupação: abaixo disso, ganha o arrendamento mobilado de longa duração.
- Dez pontos de ocupação adicionais valem cerca de +3.300 € brutos por ano a 90 €/noite.
- A procura mantém-se forte: 19,8 milhões de turistas em 2025 (+14%), mais de 10,2 milhões de passageiros em Marraquexe-Menara (ONDA).
A grelha de receitas 2026: preço por noite × ocupação
A tabela cruza as gamas de preços do mercado de Marraquexe com quatro níveis de ocupação. Leitura: receitas mensais brutas estimadas (média anualizada, 30,4 noites/mês).
| Preço / noite | 40% | 55% | 70% | 85% |
|---|---|---|---|---|
| 50 € (estúdio medina) | 608 € | 836 € | 1 064 € | 1 292 € |
| 80 € (apartamento Guéliz) | 973 € | 1 338 € | 1 702 € | 2 067 € |
| 125 € (riad 2-3 qt.) | 1 520 € | 2 090 € | 2 660 € | 3 230 € |
| 180 € (villa com piscina) | 2 189 € | 3 010 € | 3 830 € | 4 651 € |
Conte depois com ≈ 25% de custos de exploração (gestão, limpeza, roupa, consumíveis, plataformas) para passar do bruto ao líquido antes de impostos.
O ponto de equilíbrio face à longa duração
Um apartamento tipo a 8.000 DH/mês rende ≈ 8.900 € brutos por ano, quase sem vacância nem custos de exploração. O mesmo imóvel a 80 €/noite tem de ultrapassar ≈ 45-50% de ocupação anual para fazer melhor em líquido.
A sazonalidade, variável decisiva
A época alta marroquina (outubro-abril, férias escolares europeias, festas de fim de ano) concentra a procura e permite preços 30-60% acima da média; o verão compensa-se com estadias mais longas e tarifas ajustadas. O pricing dinâmico vale por si só vários pontos de ocupação.
As bandas de preço por bairro: onde está realmente o seu imóvel
As médias da cidade enganam. O que conta é a banda que a sua rua consegue manter durante uma época completa. Os intervalos abaixo refletem o que observamos nas carteiras geridas em 2026, bandas, não promessas; um rooftop ou piscina excecional sobe de gama.
| Zona | Banda ADR típica | Perfil de hóspedes |
|---|---|---|
| Medina (riads e estúdios) | 45-140 € | Casais, escapadas culturais |
| Guéliz / Hivernage | 70-130 € | Conforto urbano, saídas, negócios |
| Agdal / Route de Casablanca | 55-95 € | Famílias, estadias longas, estacionamento |
| Palmeraie / Route de l’Ourika | 120-300+ € | Grupos, moradias com piscina, eventos |
Quem reserva Marraquexe, e porque dita o seu calendário
A época alta é dominada por city-breakers europeus em estadias de 3-5 noites: reservam com 3-8 semanas, comparam pelas fotos e convertem com cancelamento flexível. Festas e férias escolares trazem grupos familiares que exigem quartos verdadeiros e reservam mais cedo. O verão desloca o mix para viajantes do Golfo e nómadas digitais em estadias longas, onde descontos semanais e mensais fazem o trabalho. Precificar o mix certo mês a mês é onde as carteiras geridas ganham discretamente os seus pontos de ocupação.
Para onde vão realmente os 25% de custos
| Rubrica | Parte típica do bruto |
|---|---|
| Gestão delegada (calendário, preços, hóspedes) | 15-20% |
| Limpeza e roupa (parte refaturada) | 3-6% |
| Comissões das plataformas a cargo do anfitrião | 0-3% |
| Consumíveis, pequena manutenção | 2-4% |
Água, luz, internet e seguro acrescem e variam demasiado por imóvel, orçamente-os à parte, sobretudo com piscina no verão.
Exemplo completo de ponta a ponta
Um apartamento em Guéliz de 1.500.000 DH (≈ 139.000 €) comprado com os ≈ 7% de custos do barómetro e mobilado por ≈ 80.000 DH, explorado a 80 €/noite com 65% de ocupação fatura ≈ 19.000 € brutos/ano → ≈ 14.250 € após os 25% → cerca de 12.500 € após consumos e seguro, antes de impostos. Sobre ≈ 154.000 € de custo total, dá ≈ 8,1% bruto / 6,2% líquido operacional, bem à frente da referência de longa duração (6,4%/5,6%), mas apenas enquanto a ocupação segurar nos 65%. Refaça as contas a 45% antes de comprar: se ainda fecharem, o projeto é robusto.
Conformidade para anfitriões estrangeiros: checklist curta
- Registo de hóspedes: o anfitrião declara a identidade dos viajantes às autoridades, como um hotel, na prática, o gestor trata disso.
- Registo fiscal: rendimentos de fonte marroquina tributam em Marrocos, residente ou não.
- Taxas turísticas: taxe de séjour e taxa comunal cobram-se e entregam-se.
- O seu país de residência: residentes em Portugal declaram também o imóvel e os rendimentos em Portugal; a convenção Portugal-Marrocos evita a dupla tributação. Valide a combinação antes de se comprometer.
Os primeiros 12 meses: plano de lançamento realista
- Meses 0-1: acabamentos, styling, fotos profissionais; abertura com preço de lançamento ≈ 15% abaixo da banda para colher as dez primeiras avaliações.
- Meses 2-3: preços a subir para a banda com as avaliações; pricing dinâmico; afinação das estadias mínimas.
- Meses 4-9: cruzeiro, pickup semanal, ajustes por eventos.
- Meses 10-12: balanço: ADR obtido vs banda, ocupação vs equilíbrio 45-50%, líquido vs longa duração. Mantém-se, reprecifica-se ou muda-se de modelo, com dados.
FAQ
90 €/noite é realista para um apartamento padrão?
Em Guéliz ou Hivernage com bons acabamentos, sim em época; um estúdio da medina fica nos 50-70 €. Raciocine sobre a sua rua, não sobre a média.
Que ocupação visar com gestão profissional?
Em ano cheio, 60-75% é saudável em Marraquexe; acima de 85% normalmente o preço está baixo demais.
Preciso de uma sociedade local para operar?
Não necessariamente, o particular pode declarar diretamente; a sociedade ganha sentido à escala de carteira.
Quanto tempo até uma nova unidade atingir o ritmo?
Com fotos profissionais e preço de lançamento, um imóvel bem localizado atinge a ocupação de cruzeiro em 2-3 meses.
Metodologia e hipóteses
Grelha calculada com o simulador Armonia (30,4 noites/mês, média anualizada) sobre as gamas de preços de Marraquexe 2026. Custos de exploração de 25% (gestão delegada incluída). Referência de longa duração: 8.000 DH/mês. Estatísticas: Ministério do Turismo (2025), ONDA. Estimativas indicativas, não constituem aconselhamento financeiro ou fiscal.
