Obras Deducibles de Impuestos en Marruecos: Guía 2026
Puntos clave
- Inicio › Impuestos Locales y Regionales › Obras Deducibles de Impuestos en Marruecos: Guía 2026El mantenimiento y la reforma representan una de las mayores partidas de gasto para quien posee un inmueble en Marruecos.
- Desde la reforma de 2019, los ingresos brutos del alquiler vacío tributan a un tipo liberatorio del 10% (hasta 120.000 MAD, ≈ 10.909 euros) y del 15% por encima.
- En el momento de la venta se devenga la TPI: 20% del beneficio realizado, con un mínimo del 3% del precio de venta.
- El beneficio es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, incrementado en un forfait del 15% y en las obras justificadas.
El mantenimiento y la reforma representan una de las mayores partidas de gasto para quien posee un inmueble en Marruecos. La buena noticia: bien documentadas, las obras deducibles de impuestos en Marruecos permiten reducir sensiblemente la factura fiscal. La condición es saber con precisión en qué régimen se imputan, porque desde la reforma de 2019 la deducibilidad ya no funciona igual en el alquiler vacío, en el alquiler amueblado o en el momento de la reventa.
Con más de 25 años de experiencia, Armonia Solutions, nuestro equipo acompaña a propietarios españoles e internacionales entre Marrakech y Agadir en la construcción de un expediente de obras inatacable. En esta guía verá qué obras cuentan, cuánto puede ahorrar de forma realista y qué errores le pueden salir caros. Un propietario español que mantenga, por ejemplo desde Madrid, un riad en Marrakech tiene todo el interés en conocer estas reglas antes de pagar la primera factura.
Checklist fiscal del propietario en Marruecos
Genere su lista según su situación.
Cifras clave 2026
Las siguientes cifras forman el marco en el que las obras son o no deducibles. Todos los importes figuran en dirhams marroquíes (MAD) con un equivalente indicativo en euros (redondeado, tipo de cambio a título ilustrativo).
| Dato fiscal | Valor 2026 | Referencia |
|---|---|---|
| IR sobre ingresos brutos de alquiler (alquiler vacío) | 10% hasta 120.000 MAD (≈ 10.909 euros), 15% por encima | Código General de Impuestos, art. 73 |
| Impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria (TPI) en la reventa | 20% del beneficio, mínimo 3% del precio de cesión | CGI, art. 144 |
| Forfait de gastos de adquisición (cálculo del beneficio) | 15% del precio de compra | CGI, art. 65 |
| IVA sobre obras de construcción y reforma | 14% a 20% según la prestación | CGI, IVA |
| Exención de TPI vivienda habitual | Ocupación de al menos 6 años | CGI, art. 63 |
| Plazo de conservación de justificantes | 10 años recomendados | Práctica DGI |
¿Dónde son realmente deducibles las obras? Los tres regímenes
El mayor error es pensar que una obra es «siempre» deducible. En realidad, todo depende del régimen en el que tributen sus ingresos.
Alquiler vacío: ya no hay deducción desde 2019
Desde la reforma de 2019, los ingresos brutos del alquiler vacío tributan a un tipo liberatorio del 10% (hasta 120.000 MAD, ≈ 10.909 euros) y del 15% por encima. Ese tipo se aplica sobre el alquiler bruto, sin deducción de gastos reales. Las obras realizadas en este marco no generan, por tanto, un ahorro fiscal inmediato sobre el alquiler. Sin embargo, no se pierden: conserve las facturas para el momento de la reventa.
Alquiler amueblado y turístico: aquí la deducción recupera todo su sentido
En el alquiler amueblado o turístico (el tipo Airbnb que Armonia Solutions gestiona a diario), el propietario puede optar por tributar sobre el beneficio neto real (RNR o RNS). En ese caso, los gastos de mantenimiento, reparaciones y amortizaciones se deducen del resultado. Importante para los inversores españoles: el régimen francés LMNP no es aplicable aquí, es un régimen puramente francés. En Marruecos rige el régimen del beneficio neto real, en el que el mobiliario y las obras pesadas se amortizan. Más información en nuestra guía sobre la amortización de un inmueble amueblado en Marruecos.
En la reventa: las obras aumentan el precio de adquisición
En el momento de la venta se devenga la TPI: 20% del beneficio realizado, con un mínimo del 3% del precio de venta. El beneficio es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, incrementado en un forfait del 15% y en las obras justificadas. Cada euro de obras documentadas aumenta así el precio fiscal de adquisición y reduce el beneficio imponible. Aquí reside la verdadera palanca fiscal de la reforma en Marruecos. Consulte también nuestra guía sobre el impuesto sobre la venta de un inmueble en Marruecos.
¿Qué tipos de obras se admiten? La lectura de la DGI
La administración tributaria marroquí (DGI) distingue entre varios tipos de obras. La siguiente tabla resume qué es deducible o amortizable y qué justificantes se exigen.
| Naturaleza de las obras | Reventa (TPI) | Amueblado (real) | Justificantes exigidos |
|---|---|---|---|
| Construcción, sobreático, ampliación | Deducible | Amortizable | Facturas, licencia de obra |
| Reforma pesada (cubierta, estructura, impermeabilización) | Deducible | Amortizable o gasto | Facturas de empresa registrada |
| Mejora (aire acondicionado, piscina, cocina equipada) | Deducible | Amortizable | Facturas + prueba de pago |
| Mantenimiento corriente (pintura, pequeñas reparaciones) | Limitado | Deducible directo | Facturas |
La regla de oro: solo se admiten las obras con factura real de una empresa registrada (patente). Las obras realizadas por uno mismo sin factura no cuentan.
Ejemplo ilustrativo (simulación): un riad reformado en la medina de Marrakech
Ejemplo ilustrativo (simulación), cifras indicativas, no es un caso de cliente real.
Imaginemos: una pareja española de Madrid compra un riad en la medina de Marrakech por 2.000.000 MAD (≈ 181.818 euros). Invierten 600.000 MAD (≈ 54.545 euros) en una reforma integral: cubierta, zellige, tadelakt, fontanería y una pequeña piscina. Tras siete años de alquiler amueblado, venden por 3.200.000 MAD (≈ 290.909 euros).
Sin expediente, el beneficio se calcularía como 3.200.000 − (2.000.000 + 15% de forfait) = 900.000 MAD, gravado al 20% de TPI, es decir 180.000 MAD (≈ 16.364 euros). Con un expediente de obras completo de 600.000 MAD, el precio fiscal de adquisición aumenta: el beneficio imponible baja a 300.000 MAD y la TPI a 60.000 MAD (≈ 5.455 euros). Una diferencia de 120.000 MAD (≈ 10.909 euros), exclusivamente gracias a facturas bien conservadas.
Simulador: ¿cuánto ahorran las obras?
Introduzca el importe de sus obras deducibles y el tipo aplicable para obtener una estimación del ahorro. El simulador funciona en euros (equivalente indicativo).
Recordatorio, escenarios indicativos con un tipo del 30%: 50.000 MAD (≈ 4.545 euros) de obras → 15.000 MAD (≈ 1.364 euros) de ahorro; 100.000 MAD (≈ 9.091 euros) → 30.000 MAD (≈ 2.727 euros); 200.000 MAD (≈ 18.182 euros) → 60.000 MAD (≈ 5.455 euros).
Cuadro resumen: deducibilidad por régimen
Para evitar confusiones, la siguiente tabla coloca los regímenes uno al lado del otro. Así verá de un vistazo si las obras son deducibles en su caso y de qué forma.
| Régimen fiscal | ¿Obras deducibles? | Modalidad |
|---|---|---|
| Alquiler vacío (ingresos) | No | Tipo liberatorio 10% / 15% sobre alquiler bruto |
| Alquiler amueblado profesional (RNR/RNS) | Sí | Gastos y amortizaciones sobre el resultado |
| Sociedad sujeta al impuesto de sociedades | Sí | Gastos o inversiones amortizadas |
| Reventa (TPI) | Sí | Aumento del precio de adquisición |
| Vivienda habitual vendida tras 6 años | No aplicable | Exención total de TPI |
Buenas prácticas y errores costosos
La mejor práctica es sencilla pero exigente: conserve cada factura, pague de forma trazable (transferencia bancaria) y trabaje únicamente con empresas registradas. En obras importantes, solicite la licencia de obra y guárdela. Haga fotos antes y después, para que la naturaleza de las obras sea demostrable.
Los errores más caros: pagar en efectivo sin factura, recurrir a operarios no registrados, o tirar los justificantes al cabo de unos años. Cuente con un plazo de conservación de 10 años. Otro error frecuente es creer que el mantenimiento en alquiler vacío reduce el impuesto sobre el alquiler, eso ya no es así desde 2019.
Grandes reformas: no olvide la licencia de obra
En intervenciones estructurales, sobreático, ampliación, apertura de muros de carga o añadir una planta, el ayuntamiento en Marruecos exige una licencia de obra (permis de construire). Este documento no solo es obligatorio; es también una prueba sólida en su expediente fiscal. Acredita la naturaleza y el alcance de las obras y confirma que se realizaron legalmente. Una reforma sin licencia puede generar problemas en la reventa, tanto fiscales como jurídicos. Para un propietario español que invierte a distancia, contar con un arquitecto o gestor local que tramite la licencia y centralice las facturas suele ser una decisión acertada. Armonia Solutions coordina estos expedientes con regularidad para propietarios entre Marrakech y Agadir.
Checklist: un expediente de obras inatacable
Un expediente sólido contiene: facturas detalladas a nombre del propietario, con el número de patente del contratista; justificantes de pago por banco; la licencia de obra o reforma cuando sea necesaria; una breve descripción y fotos de las obras; y un cuadro cronológico. Quien ordena estos documentos de forma sistemática está en posición sólida ante cualquier inspección y en el cálculo de la TPI.
Calendario y obligaciones declarativas: no pierda la deducción por un retraso
La palanca fiscal de las obras solo funciona si las formalidades se cumplen a tiempo. En la reventa, la declaración de la plusvalía inmobiliaria (TPI) debe presentarse dentro del plazo legal tras la venta, con el expediente de obras completo como anexo. Quien se retrasa arriesga que se rechace la deducción o que se devenguen sanciones e intereses de demora. En el alquiler amueblado bajo el régimen real, la deducción se realiza mediante la declaración anual del resultado; las amortizaciones deben incorporarse correctamente a la contabilidad. Por ello es recomendable implicar a un asesor fiscal desde las primeras obras.
El valor de un buen expediente para la financiación
Un expediente de obras completo y estructurado no solo sirve a fines fiscales. En una eventual refinanciación o venta, aumenta la credibilidad del inmueble: comprador y banco ven negro sobre blanco qué inversiones se han realizado. Eso suele traducirse en un mejor precio y una transacción más ágil. Para los inversores españoles que ven su inmueble marroquí como una inversión a largo plazo, la disciplina de documentar es doblemente rentable.
Riad, piso o villa: matices según el tipo de inmueble
La naturaleza del inmueble matiza el enfoque. En un riad de la medina, la reforma gira en torno a la restauración artesanal (zellige, tadelakt, madera de cedro) y al respeto de las normas patrimoniales; las facturas de artesanos especializados son aquí cruciales. En un piso en Guéliz o en una residencia, pesan sobre todo los gastos comunes y las mejoras individuales (cocina, aire acondicionado, baño). En una villa con jardín y piscina cerca de Marrakech o en Taghazout, las obras exteriores y las instalaciones técnicas pesan más. En todos los casos rige la misma regla de oro: las obras solo son una baza fiscal cuando están facturadas, pagadas por banco y conservadas.
Reformar en Marruecos: artesanía y papeleo en otra cultura
El inversor español está acostumbrado a la reforma con presupuesto cerrado, factura con IVA y garantía del gremio. En una medina marroquí la lógica es distinta. La reforma de un riad gira en torno a los artesanos, el maâlem que coloca el zellige, el especialista en tadelakt, el tallista de techos de cedro. Su trabajo es de altura, pero la cultura administrativa difiere: las facturas, los números de patente y los pagos bancarios no son automáticos y deben pedirse expresamente. Ahí está el punto delicado para el propietario español: el resultado artesanal es magnífico, pero fiscalmente solo cuenta lo que figura sobre el papel. El arte consiste en combinar la belleza del oficio marroquí con la costumbre española de documentarlo todo. Ese equilibrio marca la diferencia entre un riad bonito y una inversión fiscalmente óptima.
Doble imposición: España y Marruecos
Un propietario español queda amparado por el convenio para evitar la doble imposición entre España y Marruecos, firmado en Madrid el 10 de julio de 1978 y en vigor desde el 16 de mayo de 1985. Los ingresos inmobiliarios y las plusvalías sobre un bien situado en Marruecos son, en principio, imponibles en Marruecos (el país donde se ubica el inmueble). España aplica después, según el convenio y la normativa española, el mecanismo para evitar la doble imposición. Los hechos fiscales marroquíes (IR, TPI, IVA) no cambian por ello; el convenio determina cómo se integra la renta en España. Para su situación personal, consulte a la Agencia Tributaria y a un asesor; las reglas de su país de residencia son determinantes en la liquidación final.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir obras de mi alquiler en alquiler vacío?
No. Desde 2019 se aplica un tipo liberatorio (10% / 15%) sobre el alquiler bruto, sin deducción de gastos reales. Conserve las facturas para la reventa.
¿Qué obras reducen el impuesto en la reventa?
Construcción, ampliación, reforma pesada y mejoras (aire acondicionado, piscina, cocina) aumentan el precio fiscal de adquisición y reducen el beneficio imponible (TPI 20%).
¿Qué justificantes exige el fisco?
Facturas a nombre del propietario con número de patente, justificantes de pago por banco y, para grandes obras, la licencia de obra. Conserve todo al menos 10 años.
¿Son deducibles las obras hechas por uno mismo?
No. Sin factura de una empresa registrada, las obras no se admiten fiscalmente.
¿El forfait del 15% se acumula con las obras?
Sí. En el cálculo del beneficio se cuentan tanto el forfait del 15% sobre el precio de compra como las obras justificadas.
¿Es recuperable el IVA de las obras?
Para un arrendador particular, en principio no; dentro de una estructura sujeta al IVA puede ser distinto. Déjese asesorar.
¿Qué gastos se deducen en el alquiler amueblado?
Bajo el régimen real (RNR/RNS): mantenimiento, reparaciones, gastos de gestión y amortizaciones de mobiliario y obras pesadas.
¿Son deducibles una piscina o el aire acondicionado?
Como mejora: sí, en la reventa y amortizables en el alquiler amueblado, siempre que estén facturados por una empresa registrada.
¿Afecta esto a la vivienda habitual?
Un inmueble ocupado como vivienda habitual queda exento de TPI tras 6 años de ocupación; la lógica del expediente de obras deja entonces de aplicarse.
¿Puede acompañarme Armonia Solutions?
Sí. Gestionamos su alquiler amueblado entre Marrakech y Agadir y le ayudamos a construir correctamente el expediente de obras.
Conclusión
Las facturas que conserva hoy valdrán decenas de miles de dirhams mañana. La deducibilidad de las obras en Marruecos no es automática, sino un método: elegir el régimen adecuado, trabajar con empresas registradas y conservar cada documento. Para los propietarios españoles que desean mantener su riad o piso rentable y fiscalmente óptimo, la ganancia está en la documentación. ¿Desea que gestionemos su alquiler y pongamos en orden su expediente de obras? Contacte con Armonia Solutions, más de 25 años de experiencia entre Marrakech y Agadir.
Fuentes
Código General de Impuestos de Marruecos (CGI), artículos 63, 65, 73 y 144, Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma). Convenio España–Marruecos de doble imposición (Madrid, 10 de julio de 1978; en vigor el 16 de mayo de 1985), Agencia Tributaria. Directrices prácticas de la DGI sobre conservación de justificantes.
