Impuesto sobre la Venta de un Inmueble en Marruecos: Cálculo 2026

Actualizado a 2026. Cuando vende un inmueble en Marruecos, la ganancia obtenida tributa por la taxe sur le profit immobilier (TPI). Calcular bien este impuesto, y aprovechar las exenciones y los gastos deducibles, puede suponer una diferencia de miles de euros. Con +25 años de experiencia, Armonia Solutions acompaña a vendedores españoles para calcular correctamente la TPI y declararla en plazo. Esta guía nativa detalla el cálculo, las deducciones y las exenciones de 2026.

A diferencia de una visión general de la venta, aquí nos centramos en el corazón fiscal de la operación: cómo se determina la base, qué reduce el impuesto y cuándo no se paga nada.

Esta guía está pensada para el propietario o inversor español que vende un bien en Marrakech, Agadir o Taghazout y quiere anticipar su factura fiscal con cifras claras. Encontrará el método de cálculo paso a paso, las exenciones aplicables, un ejemplo ilustrativo y un simulador para estimar su TPI en pocos minutos.

Cifras clave de la TPI en Marruecos (2026)

Referencias para anticipar el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria. Orden de magnitud indicativo; confírmelo con la DGI.

Cómo se calcula la taxe sur le profit immobilier

La TPI grava la plusvalía, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición incrementado por los gastos justificados. El tipo es del 20 % de esa ganancia, con una cuota mínima del 3 % del precio de venta: la administración exige siempre el mayor de los dos importes. Así, aunque la ganancia sea pequeña o nula, se abonará al menos el 3 % del precio. Por eso la documentación de los costes de compra y de las obras es la palanca legal más eficaz para reducir la base.

En la práctica, el cálculo se realiza en dos tiempos. Primero se determina la plusvalía neta: el precio de venta menos el precio de adquisición incrementado por los gastos y obras justificados. Después se compara el 20 % de esa plusvalía con el 3 % del precio de venta y se abona el importe más alto. Esta regla del «mayor de los dos» explica por qué incluso una operación con poca ganancia genera siempre un impuesto mínimo equivalente al 3 % del precio.

La administración fiscal marroquí, la Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma), publica el marco aplicable y los formularios de declaración. Conviene verificar siempre el detalle vigente antes de firmar, ya que la base imponible depende directamente de los justificantes que el vendedor sea capaz de aportar. Por ese motivo, la fase de cálculo no es solo aritmética: es también un trabajo de documentación que empieza mucho antes de la firma y que determina, en gran medida, el importe final del impuesto.

Las exenciones que debe conocer

La exención más relevante es la de la vivienda habitual: la venta de la residencia principal queda exenta de TPI cuando se ha ocupado como tal durante al menos 6 años. Existen además supuestos específicos de exención o reducción según la situación del vendedor. Para el inversor español, planificar el calendario de venta en torno a este umbral puede marcar la diferencia entre pagar el 20 % de la ganancia o no pagar nada.

La condición decisiva de la exención por vivienda habitual es la antigüedad: el inmueble debe haber sido ocupado como residencia principal durante al menos seis años en el momento de la venta. Por eso el calendario es estratégico, ya que vender unos meses antes de cumplir ese plazo puede significar perder por completo la exención y tributar sobre toda la plusvalía. Existen además situaciones particulares, ciertas transmisiones familiares o supuestos sociales, que pueden dar derecho a reducción; conviene confirmarlas caso por caso, pues dependen de la situación concreta del vendedor y de la documentación disponible.

Los gastos y obras deducibles

Para reducir la plusvalía imponible, el vendedor puede sumar al precio de adquisición los gastos de compra (derechos de registro, honorarios notariales, comisiones) y las obras de mejora debidamente facturadas. La clave es la justificación documental: sin facturas a nombre del propietario, la administración no admitirá la deducción. Recomendamos conservar desde el primer día un archivo con todas las facturas de obras, ya que años después serán imposibles de reconstruir.

Conviene identificar con claridad qué conceptos aumentan la base de adquisición y, por tanto, reducen la plusvalía imponible:

• Derechos de registro y gastos de inscripción abonados en la compra.
• Honorarios notariales y, en su caso, comisiones de intermediación documentadas.
• Obras de mejora y rehabilitación facturadas a nombre del propietario.

La regla de oro es la trazabilidad: cada importe deducido debe poder justificarse con una factura formal. Un archivo ordenado desde la compra, con facturas, contratos y justificantes de pago, es la mejor garantía para defender la deducción ante la DGI años después.

Ejemplo ilustrativo (simulación), cifras indicativas, no es un caso real de cliente

Javier, inversor español, revende un apartamento en Guéliz por 2 000 000 MAD (unos 182 000 € al cambio orientativo de 11 MAD/€). Lo compró por 1 500 000 MAD y realizó obras justificadas por 100 000 MAD, de modo que su base de adquisición asciende a 1 600 000 MAD. La ganancia es de 400 000 MAD; el 20 % equivale a 80 000 MAD, frente al 3 % del precio (60 000 MAD). Se aplica el mayor: 80 000 MAD de TPI (unos 7 270 €). Sin las obras justificadas, la TPI habría sido mayor. Es una simulación orientativa.

En este ejemplo ilustrativo, Javier abonaría 80 000 MAD (unos 7 272 € al cambio orientativo de 11 MAD/€), porque el 20 % de la plusvalía supera el 3 % del precio. Si no hubiera podido justificar las obras por 100 000 MAD, su base de adquisición habría sido menor y el impuesto, más alto: de ahí la importancia de conservar todas las facturas. Se trata de un ejemplo ilustrativo (simulación), con cifras indicativas y no un caso real de cliente.

Simulador de taxe sur le profit immobilier (TPI)

Introduzca los datos de su operación (en MAD). El simulador calcula la TPI (el mayor entre el 20 % de la ganancia y el 3 % del precio) y avisa si la tenencia como vivienda habitual podría dar derecho a exención. Equivalente orientativo en euros (1 € ≈ 11 MAD).

Buenas prácticas y errores a evitar

El error capital es no conservar las facturas de obras y los gastos de compra, que son la única vía legal para reducir la base. El segundo es vender justo antes de cumplir los 6 años de residencia habitual, perdiendo la exención por unos meses. El tercero es ignorar la cuota mínima del 3 %, que se paga aun cuando la ganancia sea reducida. Y, para el residente español, no declarar la operación en España, donde el convenio permite deducir el impuesto marroquí. Planifique el calendario y la documentación con antelación.

En definitiva, la mejor práctica es tratar la fiscalidad como parte del proyecto de venta desde el principio, y no como un trámite final. Un vendedor que conserva su documentación, vigila el plazo de los seis años y simula el impuesto antes de negociar llega a la firma con todas las cartas a su favor y sin sorpresas de última hora.

Plazos de declaración y pago de la TPI

Tras la firma de la venta, la TPI debe declararse ante la Direction Générale des Impôts dentro del plazo legal previsto. El vendedor presenta la declaración con el cálculo de la plusvalía y los justificantes de los gastos deducidos, y abona el impuesto resultante. Anticipar este trámite evita recargos y permite cerrar la operación sin sobresaltos. Para un no residente, contar con un representante local facilita el cumplimiento de los plazos y la presentación correcta de la documentación. Conviene reservar tiempo para reunir los justificantes y revisar el cálculo, ya que las prisas de última hora son la principal fuente de errores y de impuestos pagados de más.

El registro de la propiedad y la seguridad de la operación

La inscripción registral es el otro pilar de una venta segura. El registro de la propiedad de Marruecos, gestionado por la ANCFCC, garantiza la titularidad y la trazabilidad de las transmisiones. Comprobar la situación registral del inmueble, cargas, titularidad y superficie, antes de vender evita bloqueos de última hora y refuerza la confianza del comprador. Solicitar un certificado registral actualizado antes de poner el inmueble en venta permite anticipar cualquier discrepancia y acelerar la firma. Una operación bien documentada en el registro es también una operación fiscalmente más sólida. Para un comprador extranjero o un no residente, la claridad registral es además un argumento de venta: reduce la percepción de riesgo y suele traducirse en una negociación más ágil y en un mejor precio. Invertir unos días en ordenar la situación registral antes de publicar el anuncio rara vez es tiempo perdido.

Coordinar la TPI con su declaración en España

Para el residente fiscal en España, la plusvalía obtenida en Marruecos no desaparece del radar de la Agencia Tributaria: debe declararse también en España. El convenio para evitar la doble imposición entre España y Marruecos permite, en términos generales, deducir el impuesto ya pagado en Marruecos para no tributar dos veces por la misma ganancia. Coordinar ambos cálculos, el marroquí y el español, es esencial para optimizar la carga fiscal total. Conviene conservar el justificante del pago de la TPI, ya que será la prueba que respalde la deducción en España. En la práctica, muchos vendedores españoles infravaloran este paso y acaban tributando dos veces por desconocimiento; planificar la doble declaración con antelación, idealmente con apoyo profesional en ambos países, es la mejor forma de proteger la rentabilidad neta de la operación.

El tiempo, aliado del vendedor: una perspectiva española

El inversor español suele razonar en términos de plusvalía y de «ventana de venta», como en el mercado peninsular. En Marruecos, ese reflejo se ve recompensado por una lógica fiscal que premia la permanencia: la exención de la vivienda habitual tras seis años convierte la paciencia en ahorro. Hay además una dimensión cultural que el vendedor español aprecia: en ciudades como Marrakech, el valor de un riad no se mide solo en metros cuadrados, sino en la reputación del barrio, la calidad de la restauración y la historia de la casa. Vender en el momento adecuado, con la documentación en regla y respetando los tiempos locales, no es solo una optimización fiscal: es la forma marroquí de cerrar bien una etapa patrimonial.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la TPI? Es el 20 % de la ganancia (precio de venta menos adquisición y gastos), con un mínimo del 3 % del precio.

¿Cuándo no se paga TPI? La venta de la vivienda habitual está exenta tras 6 años de ocupación.

¿Qué gastos puedo deducir? Los gastos de compra y las obras de mejora justificadas con factura.

¿Y si vendo con pérdidas? Aun así se aplica la cuota mínima del 3 % del precio de venta.

¿Cuándo debo declararla? Tras la venta, dentro del plazo legal ante la DGI.

¿Tributa también en España? Sí, pero el convenio de doble imposición permite deducir el impuesto pagado en Marruecos.

¿La cuota mínima del 3 % es definitiva? Es el suelo del impuesto: se paga el mayor entre el 20 % de la ganancia y el 3 % del precio.

¿Necesito un asesor? Para no residentes, un acompañamiento local asegura el cálculo, las deducciones y los plazos.

¿La TPI se aplica también a los no residentes? Sí. La venta de un inmueble situado en Marruecos tributa por la TPI con independencia de la residencia del vendedor; lo que cambia es la coordinación posterior con la fiscalidad del país de residencia.

¿Cómo evito pagar dos veces por la misma plusvalía? Aplicando el convenio de doble imposición España–Marruecos, que permite deducir en España el impuesto pagado en Marruecos; conserve siempre el justificante de pago de la TPI.

Conclusión

Calcular bien la TPI es una mezcla de aritmética y de anticipación: aplicar el mayor entre el 20 % y el 3 %, sumar todos los gastos deducibles y, sobre todo, vigilar el umbral de los 6 años de la vivienda habitual. Para el inversor español, coordinar este cálculo con la declaración en España completa una operación segura y optimizada. La diferencia entre una venta improvisada y una venta planificada se mide, casi siempre, en miles de euros de impuesto.

¿Quiere calcular su TPI con precisión antes de vender? Contacte con Armonia Solutions. Y para una visión completa del proceso, consulte nuestra guía sobre el procedimiento de venta de un inmueble en Marruecos.

Fuentes

• Direction Générale des Impôts (Marruecos), tax.gov.ma
• ANCFCC, registro de la propiedad de Marruecos, ancfcc.gov.ma
• Agencia Tributaria (España), agenciatributaria.es