Obras en una Vivienda Alquilada en Marruecos: Reglas y Obligaciones (2026)

Las obras en una vivienda alquilada en Marruecos son una fuente frecuente de tensión entre arrendadores e inquilinos. ¿Quién debe pagar qué? ¿Puede el propietario entrar para realizar reparaciones? ¿Qué ocurre si el arrendador tarda en arreglar una fuga o una instalación defectuosa? Conocer bien las reglas permite evitar litigios, preservar el valor del inmueble y mantener una relación de alquiler serena. Esta guía, redactada por el equipo de Armonia Solutions, conserjería y gestión de alquileres en Marrakech y Agadir, con más de 25 años de experiencia, hace balance del reparto de responsabilidades, del procedimiento a seguir y de las buenas prácticas, a la luz de la legislación marroquí vigente.

Ilustramos nuestras explicaciones con importes en dírhams (MAD) y un equivalente indicativo en euros (base aproximada de 11 MAD por 1 €). Las reglas presentadas son generales: cada situación concreta puede requerir el consejo de un abogado o de un notario. Este contenido es puramente informativo.

Cifras clave y reparto (2026)

Antes de entrar en el detalle jurídico, conviene tener una visión de conjunto del reparto habitual de las obras y de los órdenes de magnitud de coste. La tabla siguiente resume las grandes categorías; los importes son indicativos y varían según la ciudad, la antigüedad del inmueble y el alcance de los trabajos.

El marco jurídico: la ley n.º 67-12

Las relaciones entre arrendadores e inquilinos en Marruecos se rigen principalmente por la ley n.º 67-12 (Dahir n.º 1-13-111, de 19 de noviembre de 2013), que regula el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda o a uso profesional. Este texto fija las obligaciones de cada parte, en particular en materia de mantenimiento y de reparaciones. El principio rector es sencillo: el arrendador debe entregar y mantener una vivienda en buen estado de uso, mientras que el inquilino debe conservarla con la diligencia de un buen ocupante y asumir el mantenimiento corriente.

Esta distribución, aparentemente clara, se complica en la práctica porque numerosos desperfectos pueden imputarse tanto al desgaste normal, a cargo del propietario, como a un defecto de mantenimiento del inquilino. De ahí la importancia de la prueba documental, que abordamos más adelante. Para un inversor español propietario en Marruecos, comprender este reparto es esencial para presupuestar correctamente la rentabilidad de su alquiler.

Las grandes reparaciones: a cargo del arrendador

Las grandes reparaciones corresponden al arrendador. Afectan a la estructura del edificio, a la cubierta, a las instalaciones principales (electricidad general, fontanería encastrada, saneamiento) y a las partes comunes. También incluyen todo lo que se deriva del desgaste normal vinculado al paso del tiempo, así como los defectos de construcción o los vicios ocultos. El propietario está obligado a garantizar al inquilino el disfrute pacífico de la vivienda durante toda la duración del contrato; ello implica intervenir con rapidez ante cualquier desperfecto que afecte a la habitabilidad.

Ignorar estas obligaciones expone al arrendador a consecuencias costosas: deterioro progresivo del inmueble, reclamación de reducción del alquiler o, en los casos más graves, resolución del contrato a su cargo. Tratar pronto un desperfecto siempre resulta más económico que sufrir tarde sus consecuencias.

Las reparaciones locativas: a cargo del inquilino

El inquilino asume las reparaciones locativas y el mantenimiento corriente: pequeños arreglos de grifería, sustitución de juntas, mantenimiento de los aparatos puestos a su disposición, limpieza de desagües, reposición de bombillas y, de forma general, todo lo que se deriva del uso diario. También responde de los daños causados por negligencia o por un uso inadecuado de la vivienda.

La frontera entre reparación locativa y gran reparación es a menudo la raíz del conflicto. Un calentador que falla por vetustez es responsabilidad del arrendador; si falla por falta de mantenimiento corriente, puede recaer en el inquilino. Documentar el estado de los equipos al inicio del contrato evita la mayoría de estas discusiones.

¿Qué hacer si el arrendador tarda en realizar las obras?

Cuando el arrendador no cumple con una gran reparación a su cargo, el inquilino dispone de un procedimiento gradual. El primer paso es la notificación por escrito (requerimiento o carta certificada) en la que se describe el desperfecto y se concede un plazo razonable para intervenir. Si el arrendador no reacciona, el inquilino puede acudir al tribunal competente, que puede autorizar la ejecución de las obras y permitir que su coste se deduzca del alquiler.

Para el propietario, la lección es clara: conservar la trazabilidad de los avisos recibidos y de las respuestas dadas es la mejor protección. Una intervención rápida y documentada evita que un pequeño desperfecto se transforme en un litigio judicial.

Obras durante el contrato: acceso y preaviso

El propietario puede realizar obras necesarias durante la vigencia del contrato, pero debe respetar la vida privada del inquilino. Ello supone avisar con un preaviso razonable, indicando la naturaleza, la duración y las modalidades de acceso de los trabajos. El inquilino no puede oponerse a obras imprescindibles para la conservación del inmueble o para el cumplimiento de las normas, pero tiene derecho a que se le moleste lo menos posible y, en caso de obras prolongadas que reduzcan el disfrute de la vivienda, puede solicitar una reducción proporcional del alquiler.

Anunciar las obras por escrito no es solo una cortesía: es la prueba de una gestión profesional y protege a ambas partes ante un eventual desacuerdo posterior.

Ejemplo ilustrativo (simulación)

Ejemplo ilustrativo (simulación), cifras indicativas, no es un caso de cliente real.

Un arrendador alquila un apartamento en Marrakech. Aparece una filtración en el techo de un dormitorio, procedente de una canalización encastrada: se trata, por tanto, de una gran reparación a su cargo. El presupuesto asciende a 18.000 MAD (aproximadamente 1.640 €). El propietario trata el problema con rapidez: coste contenido, inquilino tranquilizado y contrato preservado.

Imaginemos, por el contrario, que hubiera ignorado los avisos durante meses. La filtración alcanza el muro, el presupuesto sube a 45.000 MAD (aproximadamente 4.090 €) y el inquilino, tras el requerimiento, obtiene del tribunal la autorización para ejecutar parte de las obras y deducirlas del alquiler. La inacción habrá costado más y deteriorado la relación. Este ejemplo ilustra una regla de oro de la gestión de alquileres: un pequeño problema tratado a tiempo vale más que un gran problema sufrido tarde.

Simulador: provisión anual para obras

Constituir una provisión anual para obras es una práctica prudente que evita los sobresaltos de tesorería. Indique el alquiler mensual y la tasa adaptada a la antigüedad de su vivienda para estimar la cantidad que conviene reservar cada año.

Buenas prácticas y errores a evitar: la checklist del arrendador

Algunos reflejos sencillos previenen la mayoría de los litigios relacionados con las obras:

• Realizar un inventario de entrada y de salida detallado, con fotografías fechadas.
• Conservar por escrito todos los avisos y respuestas intercambiados con el inquilino.
• Tratar con rapidez los desperfectos que correspondan a grandes reparaciones.
• Constituir una provisión anual para obras importantes.
• Anunciar por carta la naturaleza, la duración y las modalidades de acceso de las obras en curso de contrato.
• Hacer validar por un abogado cualquier situación conflictiva antes de actuar.

El error más frecuente es minimizar un desperfecto inicial. Una pequeña fuga ignorada se convierte en un foco de humedad, después en un daño estructural. La reactividad protege tanto la relación de alquiler como el valor del bien.

Obras y fiscalidad: lo que el arrendador puede deducir (2026)

Las obras realizadas en una vivienda alquilada no tienen únicamente una dimensión jurídica: también tienen un impacto fiscal. En Marruecos, ciertos gastos de mantenimiento y reparación soportados por el arrendador pueden tenerse en cuenta en el cálculo de la renta inmobiliaria imponible, siempre que estén justificados por facturas en regla. A modo de orden de magnitud, una reparación de fontanería puede representar de 3.000 a 8.000 MAD (aproximadamente 270 a 730 €) según el alcance de los desperfectos. Para profundizar en el tratamiento de los impuestos indirectos asociados a las obras, consulte nuestra guía sobre el IVA inmobiliario en Marruecos.

Para los propietarios no residentes, por ejemplo, un inversor español que declara también sus rentas en su país, este rigor contable es aún más importante, ya que la distancia complica la recopilación de justificantes. Conviene recordar que la Agencia Tributaria española exige declarar las rentas de fuente extranjera, aplicando después los mecanismos del convenio para evitar la doble imposición entre España y Marruecos. Un gestor local que centralice las facturas y lleve un registro de las obras simplifica la declaración anual y protege al propietario en caso de inspección.

Prevenir los litigios: el inventario y el valor de la prueba

La mayoría de los conflictos relacionados con las obras nacen de un desacuerdo sobre el origen de un deterioro. El inventario de entrada, fechado y firmado por ambas partes, constituye la pieza maestra para resolverlo: establece el estado inicial de la vivienda y permite imputar después cada daño al desgaste normal, a un defecto de mantenimiento del inquilino o a la vetustez a cargo del arrendador. Sin este documento, la carga de la prueba se vuelve incierta y el desenlace, imprevisible.

Acompañar el inventario de fotografías fechadas y de una descripción precisa de los equipos refuerza considerablemente su valor probatorio. Es una inversión de tiempo mínima que ahorra discusiones costosas al final del contrato.

Obras en régimen de propiedad horizontal: partes privativas y comunes

Cuando la vivienda alquilada se sitúa en una comunidad de propietarios, la frontera entre partes privativas y partes comunes determina quién soporta las obras. Las reparaciones en el interior del apartamento corresponden al propietario o al inquilino según su naturaleza, mientras que el tejado, las fachadas, las cajas de escalera o las canalizaciones colectivas son responsabilidad de la comunidad y se financian con las cuotas comunes.

El arrendador debe, por tanto, anticipar las derramas votadas en junta, sobre todo para grandes obras de rehabilitación o de adaptación a normativa. Estos gastos, a veces importantes, no suelen poder repercutirse en el inquilino. Anticiparlos en el plan de tesorería evita malas sorpresas.

El caso del alquiler de corta duración

Para una vivienda explotada en alquiler de corta duración tipo Airbnb, la lógica de reparto sigue siendo la de la ley, pero la intensidad de uso cambia la situación. La rotación rápida de viajeros acelera el desgaste de los equipos, del mobiliario y de los acabados. El propietario que explota él mismo su inmueble soporta entonces un mantenimiento más sostenido: renovación frecuente de la ropa de cama, mantenimiento de los electrodomésticos, repasos de pintura más asiduos. Anticipar estos costes en el cálculo de rentabilidad evita decepciones.

Cuando interviene un gestor profesional, la coordinación de las pequeñas obras y el mantenimiento preventivo forman parte integrante del servicio. Es, de hecho, una de las ventajas de delegar: disponer de un interlocutor que detecta pronto los desperfectos y organiza las intervenciones. Descubra cómo funciona nuestra gestión inmobiliaria en Marrakech.

Seguros: una red de seguridad indispensable

Un seguro de hogar adaptado constituye un complemento esencial del marco legal. Para el arrendador, cubre los daños en la estructura y ciertos siniestros (daños por agua, incendio); para el inquilino, protege sus bienes y su responsabilidad. En caso de siniestro relacionado con obras, el seguro puede asumir total o parcialmente los costes, siempre que las garantías se hayan contratado correctamente con antelación. Verificar el alcance de las coberturas antes de cualquier problema forma parte de una gestión responsable.

Marrakech y la cultura del maâlem: restaurar respetando el alma del lugar

Para un propietario español acostumbrado a las reformas estandarizadas, las obras en un riad o un apartamento de la medina de Marrakech revelan una tradición artesanal singular. Aquí, el maâlem, el maestro artesano, sigue siendo la figura central: especialista del tadelakt, ese estuco de cal pulido con jabón negro y piedra, del zellige cortado a mano o de la carpintería de cedro tallado. Estas técnicas, transmitidas de generación en generación, exigen tiempo y un saber hacer que no se improvisa. Restaurar una vivienda tradicional no consiste solo en reparar: implica preservar un patrimonio. El inversor que comprende esta dimensión cultural elige los materiales adecuados, dialoga con los artesanos locales y valoriza un inmueble cuyo encanto auténtico seduce precisamente a los viajeros. En Marrakech, la calidad de una obra se mide tanto por su solidez como por su respeto a la estética del lugar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga las grandes reparaciones? El arrendador. Afectan a la estructura, al tejado, a las instalaciones principales y a las partes comunes.

¿Quién paga las pequeñas reparaciones? El inquilino, en concepto de reparaciones locativas y de mantenimiento corriente.

¿Qué texto regula todo esto? La ley n.º 67-12 (Dahir n.º 1-13-111, de 19 de noviembre de 2013), sobre las relaciones entre arrendadores e inquilinos.

¿Qué hacer si el arrendador no repara? Tras un requerimiento por escrito, el inquilino puede acudir al tribunal para que se ejecuten las obras y deducir su coste del alquiler.

¿Puede el propietario entrar para hacer obras? Sí, para obras necesarias, con un preaviso razonable y respetando la vida privada del inquilino.

¿El desgaste normal corre a cargo del inquilino? No, el desgaste normal vinculado al paso del tiempo es responsabilidad del arrendador.

¿Es obligatorio el inventario de entrada? Es muy recomendable: es la mejor prueba en caso de litigio sobre el estado del inmueble.

¿Puede el inquilino realizar obras por su cuenta? Solo con el acuerdo del propietario para las modificaciones importantes; el mantenimiento corriente le corresponde sin autorización previa.

¿Quién asume las obras en las partes comunes? La comunidad de propietarios, a través de las cuotas comunes; el arrendador debe anticipar las derramas.

¿Influye el alquiler de corta duración en el reparto? El reparto legal no cambia, pero la intensidad de uso aumenta los costes de mantenimiento a cargo del propietario.

Conclusión

El reparto de las obras en una vivienda alquilada en Marruecos se basa en un principio claro: al arrendador las grandes reparaciones y la garantía de una vivienda digna; al inquilino el mantenimiento corriente y las reparaciones locativas. Entre ambos, la documentación, inventario, escritos, fotografías, resuelve la mayoría de los desacuerdos. Anticipar, dialogar y actuar con rapidez siguen siendo las mejores protecciones, tanto para el patrimonio como para la relación de alquiler.

En Armonia Solutions nos ocupamos de la gestión de alquileres y de la coordinación de las obras para los propietarios de Marrakech y de Agadir. Para delegar este seguimiento con total tranquilidad, póngase en contacto con nuestro equipo.

Fuentes y referencias

• Ley n.º 67-12 (Dahir n.º 1-13-111, de 19 de noviembre de 2013) sobre las relaciones entre arrendadores e inquilinos, Secretaría General del Gobierno: sgg.gov.ma.
• Armonia Solutions, más de 25 años de experiencia en gestión de alquileres en Marrakech y Agadir.
• Guías internas: IVA inmobiliario en Marruecos; gestión inmobiliaria en Marrakech.